{"id":2101,"date":"2021-08-28T18:24:00","date_gmt":"2021-08-28T16:24:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=2101"},"modified":"2022-06-07T15:41:31","modified_gmt":"2022-06-07T13:41:31","slug":"sous-estimation-de-la-provision-pour-charges","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/","title":{"rendered":"Sous-estimation de la provision pour charges"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\n<p>Certains locataires s&rsquo;inqui\u00e8tent de se voir demander des compl\u00e9ments pour charges locatives qui vont bien au-del\u00e0 de la provision qui avait \u00e9t\u00e9 initialement fix\u00e9e au bail.<\/p>\n<p>Cette <strong>sous-estimation de la provision pour charges<\/strong> est une technique classique pour booster le loyer au d\u00e9triment du locataire mais il existe des cas o\u00f9 cette sous-estimation est justifi\u00e9e.<\/p>\n<p>Pour permettre aux bailleurs et aux locataires de traiter ce sujet sensible de mani\u00e8re apais\u00e9e, nous vous proposons un rappel des modalit\u00e9s de facturation des charges.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/987739524217344000\" rel=\"nofollow\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/capture-tweet-sous-estim.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/#Liste_limitative_des_charges_recuperables\" title=\"Liste limitative des charges r\u00e9cup\u00e9rables\">Liste limitative des charges r\u00e9cup\u00e9rables<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/#Regularisation_de_la_provision_pour_charges\" title=\"R\u00e9gularisation de la provision pour charges\">R\u00e9gularisation de la provision pour charges<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/#Sous-estimation_de_la_provision_pour_charges\" title=\"Sous-estimation de la provision pour charges\">Sous-estimation de la provision pour charges<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/#Explications_potentielles_de_la_sous-estimation\" title=\"Explications potentielles de la sous-estimation\">Explications potentielles de la sous-estimation<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Liste_limitative_des_charges_recuperables\"><\/span>Liste limitative des charges r\u00e9cup\u00e9rables<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Premier point d&rsquo;importance : la liste des charges et r\u00e9parations locatives \u00e0 la charge du locataire est limit\u00e9e et d\u00e9finie par deux listes r\u00e9glementaires :<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/docs\/charges_recuperables_pdf.pdf\">liste des charges<\/a> \/\/ <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/bail\/docs\/reparation_locative_pdf.pdf\">liste des r\u00e9parations<\/a><\/p>\n<p>On se rend notamment compte sur ce document, que la <strong>refacturation de la taxe sur l&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res ou TEOM<\/strong> (pay\u00e9e par le bailleur sur sa taxe fonci\u00e8re) fait partie des charges refacturables, de mani\u00e8re \u00e9quivalente aux autres charges classiques. Il n&rsquo;y a donc pas d&rsquo;un c\u00f4t\u00e9 la TEOM et de l&rsquo;autre les charges courantes, la TEOM faisant partie donc des d\u00e9penses qui doivent \u00eatre couvertes par la provision pour charges le cas \u00e9ch\u00e9ant (c&rsquo;est un point important \u00e0 garder en t\u00eate comme nous allons le voir par la suite).<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Regularisation_de_la_provision_pour_charges\"><\/span>R\u00e9gularisation de la provision pour charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si le bail pr\u00e9voit une provision pour charges, le bailleur est tenu de la r\u00e9gulariser r\u00e9guli\u00e8rement qu&rsquo;elle soit en faveur ou en d\u00e9faveur du locataire. Une r\u00e9gularisation ne peut se faire <strong>avec plus de 3 ann\u00e9es de retard<\/strong>. Le bailleur doit par ailleurs fournir au locataire <strong>les justificatifs<\/strong> des charges r\u00e9ellement pay\u00e9es.<\/p>\n<p>Pour comprendre en d\u00e9tail comment cela fonctionne, consultez notre fiche compl\u00e8te sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi\/\">la r\u00e9gularisation des charges<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Sous-estimation_de_la_provision_pour_charges\"><\/span>Sous-estimation de la provision pour charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une tentation classique des bailleurs lors de la mise en location est de pr\u00e9senter un loyer charges comprises avec une provision sous-estim\u00e9e et un loyer augment\u00e9 en proportion de la sous-estimation des charges.<\/p>\n<p>La jurisprudence en la mati\u00e8re confirme que le locataire subit un pr\u00e9judice en cas de <strong>sous-estimation volontaire de la provision pour charges<\/strong> lors de la conclusion du bail.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 si le bailleur avait \u00e0 sa disposition des \u00e9l\u00e9ments montrant que les charges \u00e9taient habituellement de 200\u20ac\/mois, il ne peut pas vous demander une provision de 30\u20ac\/mois pour encaisser la diff\u00e9rence en loyer.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span>  Le locataire qui paie par exemple 1000\u20ac de loyer + 30\u20ac de charges chaque mois pense s&rsquo;engager sur un loyer de march\u00e9 \u00e0 1030\u20ac charges comprises. Si un an plus tard \u00e0 la r\u00e9gularisation le propri\u00e9taire lui demande 170\u20ac de compl\u00e9ment pour chaque mois, cela revient \u00e0 lui d\u00e9guiser un loyer CC de 1200\u20ac qu&rsquo;il n&rsquo;est pas en mesure de payer ou qui ne correspond pas aux valeurs de march\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n<p>La sous-estimation est difficile \u00e0 caract\u00e9riser, en cas de contestation il faut que le locataire demande les <strong>relev\u00e9s de charges sur les 3 derni\u00e8res ann\u00e9es<\/strong> pour v\u00e9rifier que le propri\u00e9taire a correctement estim\u00e9 la provision. Cet exercice peut \u00eatre complexe pour les r\u00e9sidences neuves o\u00f9 les historiques de charges n&rsquo;existent pas et o\u00f9 les promoteurs ont tendance \u00e0 sous-\u00e9valuer le montant futur des charges pour attirer les acheteurs.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Explications_potentielles_de_la_sous-estimation\"><\/span>Explications potentielles de la sous-estimation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En tout \u00e9tat de cause la <strong>provision pour charges inclut la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/recuperation-de-la-taxe-dordure-menagere-teom-aupres-du-locataire\/\">TEOM<\/a><\/strong> qui doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un \u00e9l\u00e9ment qui aurait d\u00fb \u00eatre inclus dans la provision. Il n&rsquo;est donc pas normal en th\u00e9orie d&rsquo;indiquer une provision de 20\u20ac\/mois correctement \u00e9valu\u00e9e et de demander au locataire en compl\u00e9ment 200 ou 300\u20ac de TEOM chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<p>A contrario la jurisprudence confirme que <strong>le bailleur n&rsquo;est pas responsable en cas d&rsquo;augmentation brutale mais justifiable des charges<\/strong>, comme un \u00e9pisode de froid entra\u00eenant une augmentation des d\u00e9penses de chauffage, ou la mise \u00e0 disposition de nouveaux \u00e9quipements (ascenseur par exemple).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Certains locataires s&rsquo;inqui\u00e8tent de se voir demander des compl\u00e9ments pour charges locatives qui vont bien au-del\u00e0 de la provision qui avait \u00e9t\u00e9 initialement fix\u00e9e au bail. 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