{"id":20888,"date":"2023-02-13T10:24:23","date_gmt":"2023-02-13T09:24:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=20888"},"modified":"2023-02-15T10:45:31","modified_gmt":"2023-02-15T09:45:31","slug":"deficit-foncier-double-renovation-energetique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier-double-renovation-energetique\/","title":{"rendered":"D\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 pour la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique : une fausse bonne id\u00e9e"},"content":{"rendered":"<p>La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui <strong>double le plafond du d\u00e9ficit foncier<\/strong> reportable sur vos autres revenus d&rsquo;activit\u00e9. Nous avons r\u00e9alis\u00e9 une fiche compl\u00e8te sur ce sujet <a href=\"\/blog\/deficit-foncier\/\">D\u00e9ficit foncier : r\u00e9duire ses imp\u00f4ts gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019immobilier<\/a>, vous y trouverez tous les d\u00e9tails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes :<\/p>\n<ul>\n<li>si vos charges immobili\u00e8res (assurances, travaux, charges copro) sont sup\u00e9rieures une ann\u00e9e \u00e0 vos loyers encaiss\u00e9s vous cr\u00e9ez un d\u00e9ficit foncier<\/li>\n<li>ce d\u00e9ficit foncier est reportable sur vos autres revenus du travail, et r\u00e9duit donc votre base imposable<\/li>\n<li>vous ne pouvez reporter que 10700\u20ac sur une ann\u00e9e, le reste du d\u00e9ficit non utilis\u00e9 est reportable sur les 10 ann\u00e9es suivantes, mais uniquement sur vos revenus fonciers, sans possibilit\u00e9 de cr\u00e9er un nouveau d\u00e9ficit.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le doublement du d\u00e9ficit foncier \u00e0 21400\u20ac semble donc \u00eatre une bonne id\u00e9e pour inciter \u00e0 r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique; en r\u00e9alit\u00e9 le diable est dans les d\u00e9tails et nous allons voir que vous n&rsquo;avez quasiment aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 l&rsquo;utiliser.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier-double-renovation-energetique\/#Conditions_pour_beneficier_du_deficit_foncier_double\" title=\"Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9\">Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier-double-renovation-energetique\/#Rappel_sur_la_taxation_des_revenus_fonciers\" title=\"Rappel sur la taxation des revenus fonciers\">Rappel sur la taxation des revenus fonciers<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier-double-renovation-energetique\/#Quand_choisir_le_deficit_foncier_double\" title=\"Quand choisir le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 ?\">Quand choisir le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_pour_beneficier_du_deficit_foncier_double\"><\/span>Conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000046673952\">l&rsquo;article 156 du Code des imp\u00f4ts<\/a> qui pr\u00e9voit les conditions de doublement du d\u00e9ficit foncier :<\/p>\n<ol>\n<li>Passer d&rsquo;un DPE \u00e0 E, F ou G avant travaux \u00e0 A, B, C, ou D<\/li>\n<li>Justifier du changement de note avant le 31\/12\/2025<\/li>\n<li>Les travaux doivent respecter certaines conditions fix\u00e9es par un d\u00e9cret \u00e0 para\u00eetre<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Il s&rsquo;agit d&rsquo;une option et non d&rsquo;un basculement automatique<\/strong> sur le d\u00e9ficit doubl\u00e9. Donc si vous ne justifiez pas de ces travaux et du changement de DPE (m\u00eame si en pratique vous avez rempli les crit\u00e8res), vous ne b\u00e9n\u00e9ficierez pas du d\u00e9ficit doubl\u00e9.<\/p>\n<p>De toute fa\u00e7on nous allons voir que ce n&rsquo;est quasiment jamais une bonne id\u00e9e de demander cette option.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_sur_la_taxation_des_revenus_fonciers\"><\/span>Rappel sur la taxation des revenus fonciers<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Petit rappel initial pour comprendre le probl\u00e8me qui a initialement \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9 notamment par <a href=\"https:\/\/www.leblogpatrimoine.com\/impot\/locatif-doublement-du-deficit-foncier-imputable-sur-le-revenu-global-pour-certains-travaux-realises-entre-2023-et-2025.html\">Guillaume Fonteneau sur le Blog Patrimoine<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=4l7FDFd-r60&amp;t=477s&amp;ab_channel=LaMaisondel%27Investisseur\">St\u00e9phane Desquartiers de la Maison de l&rsquo;Investisseur<\/a>.<\/p>\n<p>Vos revenus fonciers nets des charges sont soumis \u00e0 la fois aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2% (CSG\/CRDS) et \u00e0 votre tranche marginale d&rsquo;imp\u00f4ts sur le revenu. Vos revenus du travail ne sont soumis quant \u00e0 eux \u00e0 l&rsquo;IR.<\/p>\n<p>Donc imaginons un exemple o\u00f9 vous avez 70k\u20ac de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique qui viennent s&rsquo;imputer \u00e0 20k\u20ac de loyers, vous cr\u00e9ez un d\u00e9ficit de 50k\u20ac.<\/p>\n<p>Tout le d\u00e9ficit que vous allez reporter sur vos revenus du travail va vous faire \u00e9conomiser votre tranche marginale d&rsquo;IR (TMI) x le d\u00e9ficit. Le d\u00e9ficit report\u00e9 sur les revenus fonciers des ann\u00e9es suivantes vous fera quant \u00e0 eux \u00e9conomiser (tranche marginale d&rsquo;IR + 17,2% de CSG\/CRDS) X d\u00e9ficit report\u00e9.<\/p>\n<p>En d&rsquo;autres mots plus vous augmentez le d\u00e9ficit de l&rsquo;ann\u00e9e z\u00e9ro, plus vous diminuez le d\u00e9ficit report\u00e9 sur les revenus fonciers des 10 suivants, et moins vous \u00e9conomisez d&rsquo;imp\u00f4ts. <strong>Le doublement du d\u00e9ficit foncier est syst\u00e9matiquement d\u00e9favorable<\/strong>, quelle que soit votre tranche marginale ou votre d\u00e9ficit foncier. Voici une simulation rapide que nous avons faite avec \u00e0 gauche le d\u00e9ficit de l&rsquo;ann\u00e9e 0 et en haut votre tranche marginale. Dans chaque cas vous voyez la perte en milliers d&rsquo;euros \u00e0 utiliser le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 vs le d\u00e9ficit foncier simple.<br \/>\n<img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/Capture-de\u0301cran-2023-02-15-a\u0300-10.44.10-min.png\" class=\"img-fluid\"><\/p>\n<p>Pourquoi la loi de finances 2023 a-t-elle ajout\u00e9 cette option si elle est perdante \u00e0 tous les coups pour le contribuable ? Nous allons voir qu&rsquo;il existe quelques exceptions o\u00f9 il est pr\u00e9f\u00e9rable de prendre l&rsquo;option de d\u00e9ficit doubl\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quand_choisir_le_deficit_foncier_double\"><\/span>Quand choisir le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Reprenons notre exemple de travaux \u00e0 70k\u20ac sur des loyers annuels de 20k\u20ac. Vous avez 50k\u20ac de d\u00e9ficit en ann\u00e9e 0. Si vous d\u00e9cidez d&rsquo;utiliser le d\u00e9ficit foncier classique de 10400\u20ac, vous allez donc devoir reporter environ 40k\u20ac sur vos revenus fonciers des 10 ann\u00e9es suivantes, soit 4k\u20ac par an. Encore faut-il avoir 4k\u20ac de revenu foncier imposable par an, faute de quoi vous n&rsquo;allez pas pouvoir \u00e9puiser votre revenu foncier reportable sur les 10 ans et <strong>vous finirez par le perdre au bout des 10 ans<\/strong>.<\/p>\n<p>Il existe selon nous plusieurs configurations favorables pour prendre le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 vs le d\u00e9ficit foncier simple. Chaque crit\u00e8re ci-dessous peut en soi suffire, mais la combinaison de plusieurs peut vraiment faire pencher la balance.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>faibles revenus fonciers<\/strong> : si vous avez un petit loyer et\/ou de grosses charges annuelles, votre revenu foncier sera bas et il va \u00eatre compliqu\u00e9 d&rsquo;utiliser le d\u00e9ficit foncier reportable<\/li>\n<li><strong>gros montant de travaux<\/strong> : \u00e0 partir de 50k\u20ac de travaux, vous allez devoir reporter 40k\u20ac de d\u00e9ficit si vous optez pour le d\u00e9ficit simple, or pour un loyer et des charges standards, cela peut devenir compliqu\u00e9 d&rsquo;utiliser plus de 5k\u20ac\/an pendant 10 ans<\/li>\n<li><strong>mise en vente<\/strong> : si vous d\u00e9cidez de vendre le bien au bout des 3 ans minimum de conservation, par exemple au bout de 5 ou 7 ans, vous risquez de perdre le d\u00e9ficit non report\u00e9<\/li>\n<li><strong>changement de tranche marginale<\/strong> : si vous avez beaucoup de revenus imposables en ann\u00e9e z\u00e9ro, et que vous savez que vos revenus vont baisser (par exemple suite \u00e0 un d\u00e9part en retraite), il peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable de prendre le d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 et de reporter moins de d\u00e9ficit les ann\u00e9es suivantes; cependant le delta de CGS\/CRDS est de 17,2% donc il faut passer de 41% ou 30% de TMI \u00e0 11% pour que cela soit rentable, le passage de 41 \u00e0 30 ou de 11 \u00e0 0 n&rsquo;est pas suffisant<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui double le plafond du d\u00e9ficit foncier reportable sur vos autres revenus d&rsquo;activit\u00e9. Nous avons r\u00e9alis\u00e9 une fiche compl\u00e8te sur ce sujet D\u00e9ficit foncier : r\u00e9duire ses imp\u00f4ts gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019immobilier, vous y trouverez tous les d\u00e9tails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[93,84,92,113],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20888"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20888"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20888\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20944,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20888\/revisions\/20944"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20888"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20888"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20888"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}