{"id":20315,"date":"2023-01-17T09:40:50","date_gmt":"2023-01-17T08:40:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=20315"},"modified":"2026-04-10T16:29:43","modified_gmt":"2026-04-10T14:29:43","slug":"estimation-prix-vente-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/","title":{"rendered":"Les 3 techniques pour estimer son prix de vente"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-sm-6\">\nUne l\u00e9gende urbaine de l\u2019immobilier raconte que 2\/3 des annonces sont publi\u00e9s par les particuliers mais que seulement 1\/3 des ventes sont r\u00e9alis\u00e9es sans agence. Cet \u00e9cart s\u2019explique majoritairement par <strong>l\u2019estimation de la maison ou de l&rsquo;appartement \u00e0 vendre<\/strong> qui est mal r\u00e9alis\u00e9e par le particulier qui d\u00e9marre sans agence. Une mauvaise estimation va enrayer le process de vente d&rsquo;un bien.<\/div>\n<div class=\"col-sm-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/capture-carte-immo-1.png\" class=\"img-fluid mb-3\" alt=\"capture carte immo\"><\/div>\n<\/div>\n<p><strong>Souvent surestim\u00e9e<\/strong>, votre annonce va rester pendant des mois sur les plateformes, vous allez encha\u00eener des visites qui ne donneront rien, et votre maison ou votre appartement finira par devenir invisible aux yeux des acheteurs en recherche sur Seloger ou Le Bon Coin.<\/p>\n<p>Pas de fatalit\u00e9 n\u00e9anmoins, il est tout \u00e0 fait possible d&rsquo;estimer son bien et le vendre sans agence. Diff\u00e9rents acteurs peuvent vous aider \u00e0 r\u00e9aliser une estimation au bon prix, les bases de donn\u00e9es des ventes historiques sont maintenant facilement accessibles, et les crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9valuation entra\u00eenant une d\u00e9cote ou une surcote sont simples \u00e0 appr\u00e9hender.<\/p>\n<p>Dans cet article nous allons vous lister l&rsquo;acc\u00e8s aux diff\u00e9rentes ressources en ligne, puis vous donner les contacts des professionnels qui pourront vous aider \u00e0 estimer gratuitement.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/#Pourquoi_lestimation_du_prix_de_vente_est-elle_importante\" title=\"Pourquoi l&rsquo;estimation du prix de vente est-elle importante ?\">Pourquoi l&rsquo;estimation du prix de vente est-elle importante ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/#Se_tourner_vers_les_bases_de_donnees_pour_demarrer_lestimation\" title=\"Se tourner vers les bases de donn\u00e9es pour d\u00e9marrer l\u2019estimation\">Se tourner vers les bases de donn\u00e9es pour d\u00e9marrer l\u2019estimation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/#Affiner_lestimation_avec_les_criteres_de_qualite\" title=\"Affiner l&rsquo;estimation avec les crit\u00e8res de qualit\u00e9\">Affiner l&rsquo;estimation avec les crit\u00e8res de qualit\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/#Confirmer_lestimation_en_passant_gratuitement_par_une_agence\" title=\"Confirmer l&rsquo;estimation en passant (gratuitement) par une agence\">Confirmer l&rsquo;estimation en passant (gratuitement) par une agence<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/#Lestimation_par_multiple_ou_rendement_locatif\" title=\"L\u2019estimation par multiple ou rendement locatif\">L\u2019estimation par multiple ou rendement locatif<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_lestimation_du_prix_de_vente_est-elle_importante\"><\/span>Pourquoi l&rsquo;estimation du prix de vente est-elle importante ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L\u2019estimation de son bien immobilier constitue la premi\u00e8re \u00e9tape d\u2019une vente. Il s\u2019agit d\u2019un des points les plus importants car c\u2019est gr\u00e2ce \u00e0 cette estimation que votre projet de vente va pouvoir aboutir dans les meilleurs d\u00e9lais.<\/p>\n<p>En effet, il est important de fixer un prix juste, en accord avec le march\u00e9 immobilier de votre r\u00e9gion. M\u00eame si la sous-estimation est rare, sachez que si vous sous-estimez votre bien et qu&rsquo;un acheteur vous fait une offre au prix vous serez dans <strong>l&rsquo;impossibilit\u00e9 l\u00e9gale de la refuser<\/strong>&#8230;<\/p>\n<p>Sans grande surprise, le probl\u00e8me le plus courant vient de la surestimation. Si vous n\u2019avez pas correctement estim\u00e9 votre bien, vous allez enclencher un cercle vicieux qui est classique, notamment dans un march\u00e9 immobilier qui rentre en zone de turbulences d\u00e9but 2023 :<\/p>\n<ol>\n<li>l&rsquo;annonce trop ch\u00e8re est au-dessus des seuils maximum des acheteurs sur les plateformes, elle ne d\u00e9clenche donc pas d&rsquo;alertes lors de sa parution et n&rsquo;appara\u00eet pas dans les recherches<\/li>\n<li>les prospects potentiels qui viennent visiter trouvent le bien trop cher, n&rsquo;essaient donc m\u00eame pas de n\u00e9gocier et ne reviendront probablement pas, et ce m\u00eame si vous d\u00e9cidez plus tard de baisser significativement le prix (qui veut d&rsquo;un bien sold\u00e9 dont personne n&rsquo;a voulu ?)<\/li>\n<li>vous d\u00e9cidez finalement de baisser le prix mais pas suffisamment, les acheteurs voient votre prix baisser doucement et se disent que le bien doit avoir un probl\u00e8me, ou que vous \u00eates d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9 et que vous seriez donc pr\u00eat \u00e0 accepter une offre \u00e0 la casse<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Il faut donc absolument publier l&rsquo;annonce au bon prix d\u00e8s la premi\u00e8re fois<\/strong>, pour cr\u00e9er un momentum, un sentiment d&rsquo;urgence aupr\u00e8s des acheteurs afin de finaliser le process de vente rapidement sans trop de n\u00e9gociations.<\/p>\n<p>Pour bien estimer son logement il faut commencer par bien \u00e9valuer la valeur moyenne des biens \u00e9quivalents au v\u00f4tre.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Se_tourner_vers_les_bases_de_donnees_pour_demarrer_lestimation\"><\/span>Se tourner vers les bases de donn\u00e9es pour d\u00e9marrer l\u2019estimation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour obtenir le prix moyen au m2 d&rsquo;un bien dans une zone, il est maintenant possible de se baser sur les bases de donn\u00e9es accessibles \u00e0 tous. Plus besoin de passer par un agent immobilier expert du secteur qui \u00e9tait historiquement la seule solution possible.<\/p>\n<p>Vous pouvez commencer par la base de donn\u00e9es publique de toutes les transactions immobili\u00e8res r\u00e9alis\u00e9es. Aussi incroyable que cela puisse para\u00eetre toutes les ventes immobili\u00e8res sont maintenant accessibles depuis 2014. Le seul inconv\u00e9nient est que la mise \u00e0 jour de ses donn\u00e9es n\u2019est faite que tous les 6 mois. Cela vous permet tout de m\u00eame d\u2019avoir un aper\u00e7u. Plusieurs solutions<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/app.dvf.etalab.gouv.fr\/\">Le site public de demande de valeur fonci\u00e8re<\/a> qui est gratuit<\/li>\n<li>des sites comme <a href=\"https:\/\/www.meilleursagents.com\/prix-immobilier\/dvf\/paris-75000\/boulevard-de-l-hopital-406\/46\/\">Meilleursagents (gratuit)<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.immo-data.fr\">Immo data (payant)<\/a> qui reprennent la m\u00eame base.<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/R34630\">La base Patrim<\/a> accessible depuis votre espace personnel impots.gouv.fr<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces bases de donn\u00e9es vous donnent le prix de vente de toutes les transactions dans un secteur donn\u00e9. En revanche, tous les d\u00e9tails du bien ne sont pas mentionn\u00e9s. Il s\u2019agit donc simplement d\u2019informations sur lesquelles vous pouvez vous appuyer. Attention \u00e9galement pour votre estimation, <strong>il s&rsquo;agit de prix net vendeur et non de prix FAI<\/strong>, donc elles sont sous-estim\u00e9es des frais d&rsquo;agences.<\/p>\n<p>Certains sites proposent des estimateurs algorithmiques qui utilisent les bases de donn\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Meilleursagents enrichit ces donn\u00e9es publiques par les informations des notaires et des agences immobili\u00e8res, les donn\u00e9es sont donc en g\u00e9n\u00e9ral plus \u00ab\u00a0fra\u00eeches\u00a0\u00bb. Le site vous propose une <a href=\"https:\/\/www.meilleursagents.com\/estimation-immobiliere\/\">estimation pr\u00e9cise<\/a> de votre bien bas\u00e9 sur <strong>un algorithme qui a fait ses preuves depuis maintenant plus de 10 ans<\/strong>, avec une prise en compte des crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9valuation que nous avons \u00e9voqu\u00e9s dans la partie pr\u00e9c\u00e9dente. C&rsquo;est le site que nous recommandons syst\u00e9matiquement \u00e0 nos clients (nous ne sommes pas r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s par Meilleursagents)<\/p>\n<p>Autre technique que nous ne recommandons pas : vous rendre sur les sites d\u2019annonces tels que SeLoger ou Le Bon Coin et comparer les annonces similaires \u00e0 votre bien. Attention cependant \u00e0 un biais classique, les <strong>annonces trop ch\u00e8res ont tendance \u00e0 rester tr\u00e8s longtemps<\/strong> et donc \u00e0 \u00eatre surrepr\u00e9sent\u00e9es quand les annonces au prix de march\u00e9 disparaissent rapidement. Les comparables sur les sites d\u2019annonces repr\u00e9sentent donc la fourchette haute de votre estimation. Par ailleurs les prix sont frais d\u2019agence inclus et non pas net vendeur comme sur la base Etalab ou Meilleursagents.<\/p>\n<p>Derniers comparables int\u00e9ressants \u00e0 consid\u00e9rer : les programmes neufs. En ville ils sont nombreux, en zone d\u00e9tendue vous pouvez plus simplement regarder le co\u00fbt de construction d\u2019une maison. En g\u00e9n\u00e9ral <strong>le neuf d\u00e9finit la fourchette haute pour estimer le prix de votre logement ancien<\/strong>.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> En premi\u00e8re couronne parisienne, si les programmes neufs sont vendus 10 000\u20ac\/m2, il sera tr\u00e8s compliqu\u00e9 de d\u00e9passer les 7-8000\u20ac\/m2 pour votre logement ancien. En zone tr\u00e8s d\u00e9tendue, si le co\u00fbt de construction d\u2019une maison est de 2000\u20ac\/m2, il sera compliqu\u00e9 de vendre une maison ancienne plus de 1500\u20ac\/m2.<\/p>\n<\/div>\n<p>Maintenant que vous avez une id\u00e9e du prix moyen de votre logement, vous devez d\u00e9finir s&rsquo;il est sup\u00e9rieur, \u00e9gal ou inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne des biens \u00e9quivalents.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Affiner_lestimation_avec_les_criteres_de_qualite\"><\/span>Affiner l&rsquo;estimation avec les crit\u00e8res de qualit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Afin d\u2019obtenir une estimation objective, plusieurs crit\u00e8res sont \u00e0 prendre en compte concernant les caract\u00e9ristiques du bien \u00e0 vendre. Voici les crit\u00e8res qui nous paraissent les plus pertinents apr\u00e8s 10 ans d&rsquo;exp\u00e9rience dans l&rsquo;immobilier r\u00e9sidentiel :<\/p>\n<p><strong>La superficie du bien<\/strong>. Il ne faut jamais oublier que vous vendez in fine des m\u00e8tres carr\u00e9s. Comment sont-ils d\u00e9finis ? M\u00eame si la loi Carrez ne concerne que les logements en copropri\u00e9t\u00e9, il est habituel de la retenir \u00e9galement pour les maisons individuelles. Elle prend en compte la surface des planchers des lieux clos et couverts, soit la partie habitable uniquement. Sont d\u00e9duits du calcul les murs, cloisons, marches et cages d&rsquo;escalier, gaines, embrasures de portes et fen\u00eatres ainsi que les locaux d&rsquo;une hauteur inf\u00e9rieure \u00e0 1.80 m\u00e8tre. Sont exclus du calcul les caves et sous-sols, les remises, les terrasses, balcons, et v\u00e9randas.<\/p>\n<p><strong>Les surfaces annexes<\/strong>. Balcon, jardin ou encore terrasse, tout d\u00e9pend de la zone dans laquelle se situe votre logement. Par exemple, si votre bien se situe dans le sud et qu\u2019il ne poss\u00e8de ni jardin ni terrasse, \u00e0 surface \u00e9quivalente, il faudra appliquer une d\u00e9cote par rapport au prix de march\u00e9. En revanche, en r\u00e9gion parisienne, une terrasse est rare et fera donc prendre de la valeur \u00e0 votre appartement.<\/p>\n<p><strong>La raret\u00e9 de votre bien dans sa zone<\/strong>. Faites un tour des sites afin de v\u00e9rifier si votre bien est plut\u00f4t rare ou au contraire s\u2019il s&rsquo;ajoute aux nombreux biens d\u00e9j\u00e0 en vente. Les grands appartements sont par exemple rares dans l\u2019Est de Paris mais pas dans l\u2019Ouest.<\/p>\n<p><strong>Etat g\u00e9n\u00e9ral int\u00e9rieur<\/strong>. Un bien \u00e0 refaire int\u00e9gralement aura moins de valeur qu\u2019un bien en parfait \u00e9tat ou avec peu de travaux. Vous pouvez m\u00eame prendre en compte les potentiels travaux \u00e0 effectuer au m2 et les d\u00e9duire du prix de march\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Etat g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019immeuble<\/strong>. Par exemple, si un ravalement de fa\u00e7ade est pr\u00e9vu, il peut \u00eatre n\u00e9cessaire de baisser le prix de vente. A l\u2019inverse un immeuble en tr\u00e8s bon \u00e9tat augmentera la valeur de votre appartement.<\/p>\n<p><strong>Nuisances sonores<\/strong>. Prenez en consid\u00e9ration les nuisances telles que les routes, les a\u00e9roports, les m\u00e9tros, etc. Elles sont \u00e9videmment \u00e0 pond\u00e9rer en fonction des nuisances moyennes de votre commune; il est ainsi plus p\u00e9nalisant d\u2019\u00eatre au bord d\u2019une rue tr\u00e8s passante \u00e0 la campagne qu\u2019au centre de Paris.<\/p>\n<p><strong>Les diagnostics et notamment le DPE<\/strong>. Vous pouvez vous aider de ce document afin de fixer votre prix de vente. En effet, plus votre logement est isol\u00e9, mieux c\u2019est. A contrario, les logements class\u00e9s F ou G auront plus de mal \u00e0 se vendre car en plus de d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques importantes, ils ne pourront bient\u00f4t plus \u00eatre lou\u00e9s (voir notre fiche <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/location-passoire-thermique\/\">Location et passoires thermiques : synth\u00e8se des interdictions<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Les charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Avec des charges de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9lev\u00e9es, le prix final peut \u00eatre revu \u00e0 la baisse, car le budget mensuel d\u00e9di\u00e9 au remboursement du cr\u00e9dit sera diminu\u00e9 en proportion.<\/p>\n<p><strong>L\u2019\u00e9tage<\/strong>. Si votre bien est en rez-de-chauss\u00e9e, vous devez le prendre en compte dans l\u2019estimation (habituellement la d\u00e9cote est de 10% en ordre de grandeur pour un RDC c\u00f4t\u00e9 cour, 15-20% c\u00f4t\u00e9 rue). En revanche, si votre bien se situe au dernier \u00e9tage, vous pouvez le vendre plus cher, \u00e0 condition qu\u2019il y ait un ascenseur. En l\u2019absence d\u2019ascenseur la d\u00e9cote sera de 10% en ordre de grandeur \u00e0 partir du 5i\u00e8me \u00e9tage.<\/p>\n<p><strong>L\u2019exposition<\/strong>. C\u2019est un crit\u00e8re tr\u00e8s important souvent n\u00e9glig\u00e9 ! L\u2019exposition Nord implique souvent une d\u00e9cote du fait de l\u2019absence de luminosit\u00e9 et de d\u00e9penses de chauffage plus importantes. L\u2019exposition Sud est la plus recherch\u00e9e \u00e0 condition d\u2019avoir des bonnes protections solaires en \u00e9t\u00e9 (en hiver on recherche plut\u00f4t l\u2019ensoleillement pour diminuer les frais de chauffage). Les expositions Est et Ouest sont neutres ou l\u00e9g\u00e8rement positives; elles apportent de la luminosit\u00e9 le matin \u00e0 l\u2019Est et le soir \u00e0 l\u2019Ouest, mais les rayonnements solaires directs peuvent rapidement devenir un enfer dans les r\u00e9gions chaudes.<\/p>\n<p><strong>La vue<\/strong>. Une vue sans vis-\u00e0-vis est habituellement un bon point, si vous donnez sur un monument ou un paysage exceptionnel vous aurez alors probablement une surcote. Vous aurez \u00e9galement une assurance de liquidit\u00e9, dans la mesure o\u00f9 une vue exceptionnelle d\u00e9clenche souvent des coups de coeur qui vous assurent de vendre \u00e0 un bon prix m\u00eame dans un march\u00e9 morose. A l&rsquo;inverse, il est habituellement prouv\u00e9 que la vue sur un cimeti\u00e8re entra\u00eene une d\u00e9cote sur le prix du logement, aussi bizarre que cela puisse para\u00eetre.<\/p>\n<p><strong>La hauteur sous plafond<\/strong>. Vous achetez une surface mais aussi un volume et donc une belle hauteur sous plafond sera toujours un plus pour la vente. A partir de 3m-3m20 vous avez une hauteur sous plafond importante, par contre si vous \u00eates autour des 2m50 vous risquez de devoir appliquer une d\u00e9cote, une partie des acheteurs risquant de trouver votre logement trop oppressant (dans ce cas privil\u00e9giez \u00e0 tout prix les plafonds blancs !).<\/p>\n<p><strong>Le nombre de chambres<\/strong>. L\u2019id\u00e9e est assez simple : les acheteurs raisonnent en surface minimum mais aussi en nombre de pi\u00e8ces. Habituellement pour une surface donn\u00e9e, plus le nombre de chambres est important, plus le logement aura de la valeur. Il faut \u00e9videmment que le s\u00e9jour reste d\u2019une taille raisonnable, mais vous aurez forc\u00e9ment plus d\u2019acheteurs potentiels sur un 100m2 de 3 chambres qu\u2019avec 2 chambres.<\/p>\n<p>Si vous n\u2019\u00eates pas certain de l\u2019estimation que vous r\u00e9alisez vous-m\u00eame \u00e0 partir des comparables disponibles et des crit\u00e8res ci-dessus, vous pouvez toujours vous tourner du c\u00f4t\u00e9 d\u2019un professionnel qui pourra r\u00e9aliser l\u2019estimation pour vous. C\u2019est la solution \u00e0 privil\u00e9gier dans les march\u00e9s qui ne sont pas liquides comme Paris, ou si vous essayez de vendre un bien atypique qui est difficilement comparable.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Confirmer_lestimation_en_passant_gratuitement_par_une_agence\"><\/span>Confirmer l&rsquo;estimation en passant (gratuitement) par une agence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous souhaitez d\u00e9l\u00e9guer l\u2019estimation de votre bien dans le cadre d\u2019une vente, plusieurs solutions s\u2019offrent \u00e0 vous.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-sm-6\">\nVous pouvez vous rendre dans une agence traditionnelle qui estime g\u00e9n\u00e9ralement gratuitement. Nous vous recommandons fortement de faire plusieurs estimations via plusieurs agences diff\u00e9rentes. Certaines agences peuvent <strong>surestimer le prix de vente<\/strong> afin d\u2019\u00eatre plus attractives et obtenir ainsi un mandat de votre part. Sachez que vous n\u2019avez aucune obligation de faire un mandat suite \u00e0 une estimation.<\/div>\n<div class=\"col-sm-6\">\n<a href=\"https:\/\/twitter.com\/esiber\/status\/1430931705871978500?s=20&amp;t=WYwntQ7haEF9FH67kJTgrw\" rel=\"nofollow\"><img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/Capture-de\u0301cran-2023-01-17-a\u0300-09.18.48-min.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Vous pouvez \u00e9galement vous tourner du c\u00f4t\u00e9 des agences en ligne. Plusieurs nouveaux acteurs se sont lanc\u00e9s avec des tarifs compress\u00e9s et des prestations concentr\u00e9es sur l&rsquo;essentiel : <a href=\"https:\/\/welmo.fr\/\" rel=\"nofollow\">Welmo<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.immo-pop.com\/\" rel=\"nofollow\">Immopop<\/a> ou encore le <a href=\"https:\/\/www.pap.fr\/annonceur\/passer\/coaching\" rel=\"nofollow\">coaching de PAP<\/a> qui propose un accompagnement afin de vous accompagner dans la vente de votre bien de A \u00e0 Z. En passant par une estimation en ligne, les professionnels se baseront simplement sur des photos et les bases de donn\u00e9es, sans se d\u00e9placer pour \u00e9valuer votre bien. C\u2019est donc selon nous une bonne solution pour des biens standards dans des march\u00e9s liquides.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Lestimation_par_multiple_ou_rendement_locatif\"><\/span>L\u2019estimation par multiple ou rendement locatif<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Cette derni\u00e8re m\u00e9thode d\u2019estimation est r\u00e9serv\u00e9e aux investisseurs locatifs. Si vous vendez votre bien lou\u00e9, ou s\u2019il peut int\u00e9resser des investisseurs locatifs, il est parfois int\u00e9ressant de raisonner en comparant les revenus locatifs au prix de vente.<\/p>\n<p>Pour le ratio  prix de vente \/ loyer on parle de multiple, \u00e0 l\u2019inverse le loyer\/prix de vente correspond au <a href=\"\/blog\/rendement-locatif\/\">rendement locatif (brut)<\/a>.<\/p>\n<p>Dans certaines zones o\u00f9 le march\u00e9 locatif est tr\u00e8s dynamique, par exemple les grandes agglom\u00e9rations ou les zones c\u00f4ti\u00e8res, les investisseurs peuvent valoriser votre bien en fonction des multiples de loyer. A Saint-Malo par exemple, les investisseurs chercheront \u00e0 rentabiliser leurs achats en ayant <strong>un multiple de 10, c&rsquo;est-\u00e0-dire 10 ann\u00e9es de revenus locatifs bruts pour rembourser l\u2019achat<\/strong> (hors frais de notaire et frais d\u2019agence).<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-sm-6\">\nA l\u2019inverse \u00e0 Paris vous pouvez raisonner en rendement locatif, avec une fourchette haute \u00e0 5%. Cela veut donc dire qu\u2019un bien qui peut se louer 2000\u20ac\/mois max avec l\u2019encadrement des loyers, rapportera 24000\u20ac\/an. Si on applique un rendement locatif brut de 5% on obtient un prix d\u2019achat \u00e0 24000\/0.05 \u00e0 480000\u20ac. Ce rendement de 5% est plut\u00f4t celui des quartiers risqu\u00e9s type Goutte d\u2019or (voir la <a href=\"https:\/\/www.homepilot.fr\/blog\/rentabiliser-son-investissement-locatif\">carte des multiples par station de m\u00e9tro r\u00e9alis\u00e9e par Homepilot<\/a>).<\/div>\n<div class=\"col-sm-6\">\n<img src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/capture-carte-multiple.png\" class=\"img-fluid\" alt=\"capture carte multiple paris\"><\/div>\n<\/div>\n<p>Si vous \u00eates dans un quartier moyen type Austerlitz ou Porte d\u2019Auteuil vous pouvez plut\u00f4t consid\u00e9rer 4% soit un prix de 600000\u20ac. A Saint-Germain des Pr\u00e9s ou pr\u00e8s de Notre-Dame le rendement brut descend \u00e0 3% soit un prix d\u2019achat \u00e0 800 000\u20ac pour un loyer \u00e9quivalent de 20000\u20ac\/mois.<\/p>\n<p>Cette m\u00e9thode est moins pr\u00e9cise que les pr\u00e9c\u00e9dentes, donc nous recommandons de ne l\u2019utiliser que si les <strong>comparables sont compliqu\u00e9s \u00e0 obtenir<\/strong> (ce qui n\u2019est pas le cas de Paris) et que le logement sera d\u00e9di\u00e9 \u00e0 la location avec des revenus locatifs faciles \u00e0 estimer.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une l\u00e9gende urbaine de l\u2019immobilier raconte que 2\/3 des annonces sont publi\u00e9s par les particuliers mais que seulement 1\/3 des ventes sont r\u00e9alis\u00e9es sans agence. Cet \u00e9cart s\u2019explique majoritairement par l\u2019estimation de la maison ou de l&rsquo;appartement \u00e0 vendre qui est mal r\u00e9alis\u00e9e par le particulier qui d\u00e9marre sans agence. 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