{"id":19959,"date":"2022-10-01T17:26:48","date_gmt":"2022-10-01T15:26:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=19959"},"modified":"2024-05-10T17:01:43","modified_gmt":"2024-05-10T15:01:43","slug":"individualisation-frais-chauffage-copro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/individualisation-frais-chauffage-copro\/","title":{"rendered":"Individualisation des d\u00e9penses de chauffage en copro : le point de vue du bailleur"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/individualisation-frais-chauffage-copro\/#Rappel_du_contexte_reglementaire\" title=\"Rappel du contexte r\u00e9glementaire\">Rappel du contexte r\u00e9glementaire<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/individualisation-frais-chauffage-copro\/#Solutions_techniques_possibles_pour_individualiser_les_consommations_energetiques_en_copropriete\" title=\"Solutions techniques possibles pour individualiser les consommations \u00e9nerg\u00e9tiques en copropri\u00e9t\u00e9\">Solutions techniques possibles pour individualiser les consommations \u00e9nerg\u00e9tiques en copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/individualisation-frais-chauffage-copro\/#Consequences_de_labsence_dindividualisation\" title=\"Cons\u00e9quences de l&rsquo;absence d&rsquo;individualisation\">Cons\u00e9quences de l&rsquo;absence d&rsquo;individualisation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/individualisation-frais-chauffage-copro\/#Refacturation_des_frais_de_chauffage_au_locataire\" title=\"Refacturation des frais de chauffage au locataire\">Refacturation des frais de chauffage au locataire<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_du_contexte_reglementaire\"><\/span>Rappel du contexte r\u00e9glementaire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;obligation d&rsquo;installer des dispositifs d&rsquo;individualisation des frais de chauffage date d\u00e9j\u00e0 de 2015 mais a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 jour par l&rsquo;article 71 de la loi ELAN. Vous trouverez un expos\u00e9 d\u00e9taill\u00e9 de la r\u00e9glementation sur la <a href=\"https:\/\/www.ecologie.gouv.fr\/individualisation-des-frais-chauffage-refroidissement-et-deau-chaude-sanitaire\">page du Minist\u00e8re de l&rsquo;Ecologie<\/a>.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 la r\u00e9glementation oblige les copropri\u00e9t\u00e9s \u00e9quip\u00e9es de dispositif de production de chauffage et\/ou d&rsquo;eau chaude, ainsi que de climatisation, \u00e0 <strong>individualiser les consommations de chaque logement de la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Ces copropri\u00e9t\u00e9s refacturent actuellement les frais <strong>selon la surface de chaque logement<\/strong>, donc sans prendre en compte les consommations r\u00e9elles. Que vous chauffiez \u00e0 24 degr\u00e9s votre logement fen\u00eatre ouverte en prenant un bain tous les soirs, ou que vous soyez absent du logement pendant tout l&rsquo;hiver, vous paierez la m\u00eame chose !<\/p>\n<p>Cette obligation a donc pour objectif principal de diminuer la consommation \u00e9nerg\u00e9tique de la copropri\u00e9t\u00e9, en permettant \u00e0 chaque propri\u00e9taire de baisser sa facture \u00e9nerg\u00e9tique individuelle. Les actions principales \u00e0 mener qui pourraient \u00eatre mesur\u00e9es par une facture individuelle seraient :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>baisser la temp\u00e9rature du logement<\/strong> pour diminuer la consommation \u00e9nerg\u00e9tique<\/li>\n<li><strong>r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong> permettant de diminuer la consommation \u00e9nerg\u00e9tique pour une temp\u00e9rature donn\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si les frais de chauffage ne sont pas individualis\u00e9s, l&rsquo;occupant n&rsquo;a aucun int\u00e9r\u00eat financier \u00e0 baisser les temp\u00e9ratures de ses radiateurs ou \u00e0 arr\u00eater de prendre des bains. De la m\u00eame mani\u00e8re, le propri\u00e9taire n&rsquo;a aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 installer des doubles vitrages, s&rsquo;il ne peut pas in fine amortir les travaux via une baisse de ses factures \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n<p>La r\u00e9glementation pr\u00e9voit plusieurs <strong>exceptions \u00e0 cette obligation d&rsquo;individualisation<\/strong>, qui sont d\u00e9crites dans <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/LEGITEXT000039078082\/2019-09-11\/\" rel=\"follow\">l&rsquo;arr\u00eat\u00e9 de 2012 mis \u00e0 jour en 2019<\/a>. Ces exceptions sont grosso modo de trois sortes :<\/p>\n<ol>\n<li>boucle de chauffage non ind\u00e9pendante pour chaque logement ET impossibilit\u00e9 de mesurer la chaleur des \u00e9l\u00e9ments de chauffe<\/li>\n<li>consommation moyenne de la copropri\u00e9t\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 80kWh\/m2\/an pour le chauffage et le refroidissement<\/li>\n<li>individualisation des frais de chauffage non rentables<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pour le point 2, la consommation moyenne de chauffage en France semble \u00eatre de 110kWh\/m2\/an selon <a href=\"https:\/\/heero.fr\/prime-eco-energie\/eco-chauffage\/consommation-dun-chauffage-electrique\/consommation-moyenne-chauffage-par-kwh-au-m2\/\">le site Heero<\/a>, le seuil de 80 est donc accessible pour des copropri\u00e9t\u00e9s r\u00e9centes bien isol\u00e9es. Le crit\u00e8re BBC par exemple pr\u00e9voit une consommation primaire maximum de 50kWh\/m2\/an.<\/p>\n<p>Pour le point 3, les crit\u00e8res pour justifier du caract\u00e8re non rentable de l&rsquo;individualisation ne sont pas pr\u00e9cis\u00e9s. N\u00e9anmoins l&rsquo;ADEME indique que l&rsquo;individualisation permet en moyenne <strong>d&rsquo;\u00e9conomiser 15% de la consommation d&rsquo;un immeuble chauff\u00e9 en collectif<\/strong>. Cela revient grosso modo \u00e0 15kWh\/m2\/an, soit 15mWh pour un logement de 100m2 sur une ann\u00e9e. Le tarif r\u00e9glement\u00e9 du gaz en septembre 2022 est aux alentours de 120\u20ac\/mWh avec un \u00e9norme bouclier fiscal, il faudrait donc que l&rsquo;individualisation des frais de chauffage vous co\u00fbte plus de 1000\u20ac\/an. Il est peu probable dans ces conditions que l&rsquo;installation des r\u00e9partiteurs ne soit pas rentable, sauf \u00e0 contester l&rsquo;\u00e9conomie de 15% mise en avant par l&rsquo;ADEME.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Solutions_techniques_possibles_pour_individualiser_les_consommations_energetiques_en_copropriete\"><\/span>Solutions techniques possibles pour individualiser les consommations \u00e9nerg\u00e9tiques en copropri\u00e9t\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Grosso modo deux solutions techniques sont disponibles pour individualiser les frais de chauffage en copropri\u00e9t\u00e9 :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>les compteurs d&rsquo;\u00e9nergie thermique<\/strong> : ils mesurent concr\u00e8tement la quantit\u00e9 de chaleur qui est dissip\u00e9e dans votre logement en mesurant \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e puis \u00e0 la sortie la temp\u00e9rature d&rsquo;eau chaude de votre boucle individuelle ainsi que son d\u00e9bit<\/li>\n<li><strong>les r\u00e9partiteurs des frais de chauffage<\/strong> : ils mesurent la temp\u00e9rature de vos radiateurs et la temp\u00e9rature du logement, puis estiment \u00e0 partir de ces donn\u00e9es et des param\u00e8tres de votre logement les calories diffus\u00e9es<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pour une explication technique du fonctionnement de chaque dispositif, vous pouvez vous reporter \u00e0 la <a href=\"https:\/\/cegibat.grdf.fr\/dossier-techniques\/individualisation-frais-chauffage-logements-collectifs\">fiche technique de CEGIBAT<\/a>.<\/p>\n<p>La premi\u00e8re solution des compteurs d&rsquo;\u00e9nergie thermique est \u00e9videmment celle \u00e0 privil\u00e9gier dans la mesure o\u00f9 elle permet une <strong>mesure exacte de l&rsquo;\u00e9nergie utilis\u00e9e par chaque logement<\/strong>. Le compteur d&rsquo;\u00e9nergie thermique est \u00e9galement une solution technique plus simple qui ne n\u00e9cessite pas de prendre un abonnement parfois opaque aupr\u00e8s d&rsquo;un prestataire ext\u00e9rieur, comme pour les r\u00e9partiteurs de frais de chauffage.<\/p>\n<p>Ces compteurs thermiques ne sont malheureusement techniquement possibles que dans les immeubles avec un <strong>syst\u00e8me de distribution horizontale<\/strong>, c&rsquo;est \u00e0 dire une boucle de chauffage ind\u00e9pendante pour chaque logement. Dans 85% des copropri\u00e9t\u00e9s en France (<a href=\"https:\/\/arc-copro.fr\/documentation\/ne-pas-confondre-repartiteurs-de-frais-de-chaleur-et-repartiteurs-pour-determiner-la\">source ARC<\/a>), les distributions de chauffage sont verticales, c&rsquo;est \u00e0 dire que plusieurs colonnes montantes passent dans chaque logement et relient verticalement les radiateurs de plusieurs logements. Il n&rsquo;est alors pas possible d&rsquo;installer des compteurs thermiques, et c&rsquo;est l\u00e0 o\u00f9 la solution des r\u00e9partiteurs de frais de chauffage est \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n<p>Les r\u00e9partiteurs de chauffage ont n\u00e9anmoins mauvaise presse, plusieurs associations de copropri\u00e9taires leur reprochent d&rsquo;\u00eatre inefficaces pour mesurer les consommations r\u00e9elles, opaques dans leur fonctionnement qui est g\u00e9r\u00e9 par le prestataire, et co\u00fbteux dans l&rsquo;abonnement qui doit \u00eatre pay\u00e9 audit prestataire. C&rsquo;est ce qui explique en partie pourquoi <strong>70% des copropri\u00e9t\u00e9s en 2022 n&rsquo;ont pas encore r\u00e9alis\u00e9 les travaux d&rsquo;individualisation<\/strong>.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Consequences_de_labsence_dindividualisation\"><\/span>Cons\u00e9quences de l&rsquo;absence d&rsquo;individualisation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Des sanctions sont pr\u00e9vues en cas de non-respect de l&rsquo;obligation d&rsquo;individualisation, elles sont de 1500\u20ac\/an et par logement mais comme d&rsquo;habitude en France, le non-respect de la loi n&rsquo;est pas r\u00e9ellement sanctionn\u00e9 et nous n&rsquo;avons pas trouv\u00e9 dans nos recherches d&rsquo;exemples de copropri\u00e9t\u00e9s p\u00e9nalis\u00e9es. Rien d&rsquo;\u00e9tonnant n\u00e9anmoins quand nous venons de voir que l&rsquo;exception de non rentabilit\u00e9 n&rsquo;est pas d\u00e9finie pr\u00e9cis\u00e9ment dans les textes.<\/p>\n<p>Les pouvoirs publics disposent n\u00e9anmoins d&rsquo;un gros levier fin 2022 pour contraindre les copropri\u00e9t\u00e9s r\u00e9calcitrantes : le bouclier tarifaire sur les prix du gaz. Le tarif r\u00e9glement\u00e9 est \u00e0 120\u20ac\/mWh en octobre 2022, alors que les prix de march\u00e9 sont plut\u00f4t aux alentours de 300-400\u20ac\/mWh. Il \u00e9tait aux alentours de 80\u20ac\/mWh en 2019.<\/p>\n<p>Or le gouvernement semble consid\u00e9rer que les copropri\u00e9t\u00e9s n&rsquo;ayant pas d&rsquo;individualisation des frais de chauffage ne sont pas des particuliers, et ne peuvent donc pas b\u00e9n\u00e9ficier du bouclier tarifaire. A la clef une facture qui ne va pas prendre 50% mais potentiellement 300-400% par rapport \u00e0 2019.<\/p>\n<p>Le gouvernement est en train de r\u00e9fl\u00e9chir fin septembre 2022 \u00e0 int\u00e9grer ces copropri\u00e9t\u00e9s dans le dispositif, n\u00e9anmoins rien n&rsquo;est certain pour le moment d&rsquo;apr\u00e8s cet <a href=\"https:\/\/www.bfmtv.com\/immobilier\/achat-vente\/energie-ces-coproprietes-qui-ne-beneficient-pas-du-bouclier-tarifaire_AV-202209210256.html\">article de BFM Business<\/a>.<\/p>\n<p>Dernier risque potentiel pour les bailleurs en copropri\u00e9t\u00e9 avec chauffage collectif au gaz. La r\u00e9forme du DPE en 2021 p\u00e9nalise fortement ce type d&rsquo;\u00e9nergie, et risque de faire basculer votre logement en location sur des scores DPE plus faibles, voire en <strong>passoire thermique<\/strong>. Or dans le m\u00eame temps la r\u00e9glementation sur la location des passoires thermiques s&rsquo;est durcie, avec des interdictions de louer qui vont graduellement monter en puissance. Plus d&rsquo;infos sur notre fiche <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/location-passoire-thermique\/\">Location et passoires thermiques : synth\u00e8se des interdictions<\/a>.<\/p>\n<p>Si vous devez changer les fen\u00eatres simple vitrage de votre logement lou\u00e9 pour remonter le score DPE et sortir du statut de passoire thermique, vous allez \u00eatre fortement p\u00e9nalis\u00e9 en tant que bailleur si vous ne pouvez pas individualiser les frais de chauffage factur\u00e9s au locataire. Nous allons en effet voir que ces frais de chauffage sont inclus dans les charges refacturables au locataire et qu&rsquo;une surconsommation \u00e9nerg\u00e9tique peut faire fuir les candidats ou vous contraindre \u00e0 baisser votre loyer.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Refacturation_des_frais_de_chauffage_au_locataire\"><\/span>Refacturation des frais de chauffage au locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le locataire paie chaque mois deux composantes : le loyer et les charges. Lors de la recherche d&rsquo;un nouveau logement les locataires raisonnent bien souvent en loyer charges comprises. Et m\u00eame s&rsquo;ils prennent conscience a posteriori que le chauffage est inclus dans le prix annonc\u00e9, un loyer charges comprises hors march\u00e9 \u00e0 cause des frais de chauffage exorbitants peut faire fuir les candidats potentiels.<\/p>\n<p>Si vous \u00eates \u00e0 la recherche d&rsquo;un nouveau candidat, attention \u00e0 bien r\u00e9\u00e9valuer la provision pour charges, et \u00e0 <strong>l&rsquo;augmenter pour prendre en compte l&rsquo;augmentation \u00e0 venir des frais de chauffage collectif<\/strong>. Vous risqueriez sinon de vous retrouver avec un contentieux en cours de bail lors de la r\u00e9gularisation, voire une baisse de loyer si le locataire arrive \u00e0 d\u00e9montrer une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges\/\">sous-estimation de la provision pour charges<\/a>.<\/p>\n<p>Pour les locataires en place, la r\u00e9gularisation des charges 2023 suite \u00e0 l&rsquo;hiver 2022 va probablement poser probl\u00e8me si les frais de chauffage augmentent de 50%. On parle de plusieurs centaines d&rsquo;euros par mois, qui sont pay\u00e9s par le propri\u00e9taire puis refactur\u00e9s au locataire.<\/p>\n<p>Si vous voyez passer en tant que propri\u00e9taire une augmentation des frais de chauffage, dans vos appels de charges ou dans les communications du syndic, <strong>n&rsquo;attendez pas la r\u00e9gularisation pour pr\u00e9venir le locataire<\/strong>, a fortiori si les frais de chauffage sont individualis\u00e9s. Cela permettra au locataire d&rsquo;avoir conscience de l&rsquo;augmentation qui lui sera refactur\u00e9e, et de faire un effort sur sa consommation.<\/p>\n<p>Lors de la r\u00e9gularisation, si un montant important est demand\u00e9 au locataire en plus de ses provisions vers\u00e9es au cours de l&rsquo;ann\u00e9e, nous vous recommandons de bien justifier les d\u00e9penses, et surtout de pr\u00e9voir un \u00e9ch\u00e9ancier potentiel de r\u00e8glement avec le locataire. Il est par exemple possible de <strong>l&rsquo;\u00e9taler sur 12 mois<\/strong> en rajoutant une ligne suppl\u00e9mentaire sur chaque \u00e9ch\u00e9ance mensuelle.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Rappel du contexte r\u00e9glementaire L&rsquo;obligation d&rsquo;installer des dispositifs d&rsquo;individualisation des frais de chauffage date d\u00e9j\u00e0 de 2015 mais a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 jour par l&rsquo;article 71 de la loi ELAN. Vous trouverez un expos\u00e9 d\u00e9taill\u00e9 de la r\u00e9glementation sur la page du Minist\u00e8re de l&rsquo;Ecologie. 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