{"id":19427,"date":"2025-02-10T16:23:00","date_gmt":"2025-02-10T15:23:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=19427"},"modified":"2025-03-03T09:42:30","modified_gmt":"2025-03-03T08:42:30","slug":"lmnp-inconvenients","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/","title":{"rendered":"LMNP : les 5 principaux inconv\u00e9nients \u00e0 ne pas oublier"},"content":{"rendered":"<p>Le LMNP est le r\u00e9gime par d\u00e9faut qui s&rsquo;applique \u00e0 la plupart des particuliers qui mettent en location un bien meubl\u00e9. Deux types d&rsquo;option sont disponibles en LMNP, le micro-BIC et le LMNP r\u00e9el.<\/p>\n<p>Dans une fiche (tr\u00e8s) compl\u00e8te <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">LMNP : le r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9fiscaliser via l\u2019amortissement (2025)<\/a>, nous avons d\u00e9taill\u00e9 <strong>tous les avantages du LMNP r\u00e9el qui est selon nous un des meilleurs dispositifs immobiliers pour d\u00e9fiscaliser<\/strong> : sans contraintes, sans engagement, sans interm\u00e9diaires.<\/p>\n<p>Pour \u00eatre tout \u00e0 fait objectif, le r\u00e9gime LMNP r\u00e9el rec\u00e8le n\u00e9anmoins quelques pi\u00e8ges et inconv\u00e9nients que nous avons souhait\u00e9 vous pr\u00e9senter en d\u00e9tail.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/#Reintegration_des_amortissements_dans_le_calcul_de_la_plus-value\" title=\"R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value\">R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/#Reduction_de_la_base_imposable_et_non_des_impots_payes\" title=\"R\u00e9duction de la base imposable et non des imp\u00f4ts pay\u00e9s\">R\u00e9duction de la base imposable et non des imp\u00f4ts pay\u00e9s<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/#Fiscalite_des_assurances_deces_et_invalidite\" title=\"Fiscalit\u00e9 des assurances d\u00e9c\u00e8s et invalidit\u00e9\">Fiscalit\u00e9 des assurances d\u00e9c\u00e8s et invalidit\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/#Bascule_en_LMP\" title=\"Bascule en LMP\">Bascule en LMP<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmnp-inconvenients\/#Absence_de_liquidite_residence-services_uniquement\" title=\"Absence de liquidit\u00e9 (r\u00e9sidence-services uniquement)\">Absence de liquidit\u00e9 (r\u00e9sidence-services uniquement)<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reintegration_des_amortissements_dans_le_calcul_de_la_plus-value\"><\/span>R\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est une r\u00e9volution introduite en 2025, qui s&rsquo;appliquent \u00e0 toutes les ventes d&rsquo;un bien LMNP r\u00e9alis\u00e9es apr\u00e8s le 1er janvier 2025 : tous les amortissements utilis\u00e9s avant cette date seront <strong>r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value<\/strong>.<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime LMNP est donc partiellement amput\u00e9 de son avantage fiscal, puisque la r\u00e9duction de la base imposable en cours de location est r\u00e9int\u00e9gr\u00e9e dans la plus-value du bien \u00e0 la revente.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Vous achetez un bien 100 et vous amortissements 3 chaque ann\u00e9e pendant 10 ans. Vous revendez le bien 120 apr\u00e8s 10 ans. La plus-value une fois l&rsquo;amortissement r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 est de 120 &#8211; (100-30)= 50 et non 20.<\/p>\n<\/div>\n<p>.<\/p>\n<p>Le LMNP n&rsquo;est donc int\u00e9ressant que si vous conservez votre bien au moins 15 ans pour que les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention commencent \u00e0 effacer la plus-value.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Reduction_de_la_base_imposable_et_non_des_impots_payes\"><\/span>R\u00e9duction de la base imposable et non des imp\u00f4ts pay\u00e9s<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Contrairement au <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/\">Pinel<\/a> ou au <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/\">d\u00e9ficit foncier<\/a>, le dispositif LMNP r\u00e9el vous permet de r\u00e9duire voire d&rsquo;annuler la base imposable de vos loyers. Vous passez par exemple de 10000\u20ac de loyer imposables \u00e0 2000\u20ac, r\u00e9duisant vos imp\u00f4ts d&rsquo;autant.<\/p>\n<p><strong>Mais vous n&rsquo;allez pas pouvoir r\u00e9duire les imp\u00f4ts de vos autres revenus<\/strong> que vous allez payer par ailleurs (revenus du travail, capitaux, etc); pour certains contribuables qui arrivent \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s d&rsquo;imp\u00f4ts, ceux-ci deviennent insupportables et ils cherchent \u00e0 tout prix \u00e0 les r\u00e9duire.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Fiscalite_des_assurances_deces_et_invalidite\"><\/span>Fiscalit\u00e9 des assurances d\u00e9c\u00e8s et invalidit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/optimisation-de-lassurance-emprunteur-dun-investissement-locatif\/\">L&rsquo;assurance du pr\u00eat immobilier<\/a> est une composante importante d&rsquo;un achat immobilier. Elle couvre l&#8217;emprunteur en cas de d\u00e9c\u00e8s ou d&rsquo;invalidit\u00e9 en indemnisant le capital restant d\u00fb aux ayant droit (h\u00e9ritier ou propri\u00e9taire).<\/p>\n<p>Le probl\u00e8me est qu&rsquo;en LMNP cette indemnit\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9e comme un <strong>produit exceptionnel<\/strong>, qui va donc faire exploser la base imposable et en proportion les imp\u00f4ts (tranche marginale de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu + pr\u00e9l\u00e8vements sociaux). C&rsquo;est selon nous un des gros d\u00e9fauts du LMNP.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Bascule_en_LMP\"><\/span>Bascule en LMP<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Quand vous \u00eates en LMNP (Loueur meubl\u00e9 non professionnel), il faut \u00e0 tout prix \u00e9viter de basculer en LMP (Loueur meubl\u00e9 professionnel). Nous avons \u00e9crit une fiche compl\u00e8te sur ce sujet <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/lmp\/\">des cotisations sociales en LMP<\/a>.<\/p>\n<p>Le risque de basculer sur le LMP existe puisque pour rappel les conditions du LMP sont cumulatives :<\/p>\n<ol>\n<li>Les recettes annuelles retir\u00e9es de cette activit\u00e9 par l\u2019ensemble des membres du foyer fiscal exc\u00e8dent 23 000 euros ;<\/li>\n<li>Ces recettes exc\u00e8dent les revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans les cat\u00e9gories des traitements et salaires au sens de l\u2019article 79<\/li>\n<\/ol>\n<p>Donc si vous avez des recettes sup\u00e9rieures \u00e0 23000\u20ac et que vos autres revenus baissent en dessous des loyers encaiss\u00e9s, vous risquez de basculer en LMP avec tous les inconv\u00e9nients que cela comporte, notamment le calcul d\u00e9favorable des plus-values et l&rsquo;affiliation \u00e0 l&rsquo;URSSAF.<\/p>\n<p>Cette baisse des revenus d&rsquo;activit\u00e9 peut advenir lorsque vous <strong>perdez votre emploi<\/strong> ou que vous d\u00e9cidez de faire une pause dans votre carri\u00e8re professionnelle. Plus simplement <strong>le d\u00e9part \u00e0 la retraite<\/strong> est un cas classique o\u00f9 vos revenus peuvent baisser et passer sous le seuil des revenus meubl\u00e9s.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Absence_de_liquidite_residence-services_uniquement\"><\/span>Absence de liquidit\u00e9 (r\u00e9sidence-services uniquement)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Certains investisseurs d\u00e9cident d&rsquo;investir en LMNP via des r\u00e9sidences avec services (EHPAD ou r\u00e9sidence de tourisme). Nous d\u00e9conseillons ce type d&rsquo;investissement car il a de nombreux d\u00e9fauts et notamment l&rsquo;absence de liquidit\u00e9 du bien, qui est beaucoup plus difficile \u00e0 revendre qu&rsquo;un appartement classique en centre-ville.<\/p>\n<p>Plus d&rsquo;infos sur notre fiche <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loi-censi-bouvard-defiscalisez-en-lmnp-via-une-residence-service\/\">LMNP Censi Bouvard : d\u00e9fiscalisez risqu\u00e9 via une r\u00e9sidence service<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le LMNP est le r\u00e9gime par d\u00e9faut qui s&rsquo;applique \u00e0 la plupart des particuliers qui mettent en location un bien meubl\u00e9. Deux types d&rsquo;option sont disponibles en LMNP, le micro-BIC et le LMNP r\u00e9el. Dans une fiche (tr\u00e8s) compl\u00e8te LMNP : le r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9fiscaliser via l\u2019amortissement (2025), nous avons d\u00e9taill\u00e9 tous les avantages [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[93,92],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19427"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19427"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19427\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23877,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19427\/revisions\/23877"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19427"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19427"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19427"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}