{"id":18941,"date":"2025-03-04T10:18:00","date_gmt":"2025-03-04T09:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=18941"},"modified":"2025-03-07T12:53:33","modified_gmt":"2025-03-07T11:53:33","slug":"loc-avantages-simulateur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/","title":{"rendered":"Loc&rsquo;Avantages : simulateur et guide complet (2025)"},"content":{"rendered":"<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Loc'avantages de nouveau disponible<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nApr\u00e8s une interruption due \u00e0 la censure du gouvernement et l&rsquo;absence de budget, le dispositif Loc&rsquo;avantages est de nouveau disponible depuis f\u00e9vrier 2025 et le vote du budget.<\/p>\n<\/div>\n<h4 class=\"mb-0\"><span class=\"bg-warning p-2\"><i class=\"far fa-badge-check\"><\/i> R\u00e9sum\u00e9 d\u2019un coup d\u2019oeil<\/span><\/h4>\n<div class=\"post-summary pl-3 pt-3 mb-5\">\nLe Loc&rsquo;avantages vous permet de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts de l&rsquo;ordre de 15% \u00e0 65% du loyer annuel encaiss\u00e9. C&rsquo;est donc une alternative \u00e9quivalente au Pinel apr\u00e8s son arr\u00eat fin 2024.<\/p>\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce dispositif vous devez<\/p>\n<ul>\n<li>vous engager \u00e0 louer un logement vide sur une dur\u00e9e minimum de 6 ans<\/li>\n<li>\u00e0 des niveaux de loyers d\u00e9cot\u00e9s, d\u00e9finis par commune<\/li>\n<li>\u00e0 des locataires ayant des revenus faibles ou mod\u00e9r\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour mettre en location vous pouvez louer en direct, ou passer par un syst\u00e8me d&rsquo;interm\u00e9diation locative pour b\u00e9n\u00e9ficier des seuils sociaux les plus int\u00e9ressants.<\/p>\n<p>Vous pouvez cumuler Loc&rsquo;avantages et d\u00e9ficit foncier pour maximiser votre d\u00e9fiscalisation.\n<\/p><\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Decote_de_loyer_et_reduction_dimpots\" title=\"D\u00e9cote de loyer et r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts\">D\u00e9cote de loyer et r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Comment_adherer_a_Locavantages\" title=\"Comment adh\u00e9rer \u00e0 Loc&rsquo;avantages ?\">Comment adh\u00e9rer \u00e0 Loc&rsquo;avantages ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Conditions_sur_les_ressources_des_locataires_en_Locavantages\" title=\"Conditions sur les ressources des locataires en Loc&rsquo;avantages\">Conditions sur les ressources des locataires en Loc&rsquo;avantages<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Conditions_sur_le_bien_mis_en_location\" title=\"Conditions sur le bien mis en location\">Conditions sur le bien mis en location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Simulateur_et_exemples_de_Locavantages\" title=\"Simulateur et exemples de Loc&rsquo;avantages\">Simulateur et exemples de Loc&rsquo;avantages<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Comment_beneficier_de_lintermediation_locative\" title=\"Comment b\u00e9n\u00e9ficier de l&rsquo;interm\u00e9diation locative ?\">Comment b\u00e9n\u00e9ficier de l&rsquo;interm\u00e9diation locative ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Risques_potentiels_du_Locavantages\" title=\"Risques potentiels du Loc&rsquo;avantages\">Risques potentiels du Loc&rsquo;avantages<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/loc-avantages-simulateur\/#Cumul_de_Locavantages_avec_dautres_dispositifs\" title=\"Cumul de Loc&rsquo;avantages avec d&rsquo;autres dispositifs\">Cumul de Loc&rsquo;avantages avec d&rsquo;autres dispositifs<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Decote_de_loyer_et_reduction_dimpots\"><\/span>D\u00e9cote de loyer et r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le Loc&rsquo;Avantages a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 en 2022 comme une refonte du dispositif <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/convention-anah-louer-abordable-cosse-ancien\/\">Louer Abordable (ou Cosse ancien)<\/a> qui existait d\u00e9j\u00e0 mais qui n&rsquo;a jamais eu le succ\u00e8s escompt\u00e9. Les raisons principales de l&rsquo;\u00e9chec de Louer Abordable \u00e9taient<\/p>\n<ol>\n<li><strong>une grille de loyer trop grossi\u00e8re<\/strong> ce qui faisait que le loyer plafond \u00e9tait trop faible dans certaines zones<\/li>\n<li><strong>un avantage fiscal sous la forme d&rsquo;un abattement<\/strong>, ce qui d\u00e9favorisait clairement les investisseurs dont la tranche marginale d&rsquo;imposition (TMI) \u00e9tait faible<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le gouvernement avec Loc&rsquo;Avantages semble avoir r\u00e9solu ces deux \u00e9cueils avec une grille de loyer qui est affin\u00e9e au niveau communal, et un avantage fiscal sous la forme d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<p>Le principe est donc le suivant : en contrepartie d&rsquo;une baisse de loyer par rapport au prix du march\u00e9 ET d&rsquo;un engagement de location \u00e0 des locataires \u00e0 revenus modestes pendant 6 ans au moins, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts proportionnel \u00e0 la d\u00e9cote accord\u00e9e.<\/p>\n<p>L&rsquo;objectif pour le gouvernement est de pallier le manque de logements sociaux et de subventionner les bailleurs du parc priv\u00e9 pour qu&rsquo;ils transforment leurs locations habituelles en logement social.<\/p>\n<p>Voici le tableau des diff\u00e9rents scenarios de r\u00e9duction du loyer, avec ou sans int\u00e9rm\u00e9diation locative (IML), avec \u00e0 chaque fois la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts correspondant<\/p>\n<table class=\"table\">\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>D\u00e9cote de loyer<\/th>\n<th>R\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts sans IML<\/th>\n<th>R\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts avec IML<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Loc1<\/td>\n<td>15%<\/td>\n<td>15%<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loc2<\/td>\n<td>30%<\/td>\n<td>35%<\/td>\n<td>40%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loc 3<\/td>\n<td>45%<\/td>\n<td>X<\/td>\n<td>65%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Les d\u00e9cotes de loyer sont donn\u00e9es \u00e0 partir du loyer moyen de march\u00e9 de la commune, que vous pouvez retrouver sur le <a href=\"https:\/\/monprojet.anah.gouv.fr\/pb\/inscription\/nouvelle\">simulateur de l&rsquo;ANAH<\/a>. A priori il s&rsquo;agit bien des <strong>loyers du march\u00e9<\/strong> et non des loyers du stock de location en cours (utilis\u00e9 pour le loyer m\u00e9dian de r\u00e9f\u00e9rence de l&rsquo;encadrement des loyers). Pour avoir une liste exhaustive des loyers par commune, rendez-vous sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/download\/pdf?id=MNp5nBkJ2LcjAxCTxNf3Ss1EHFQ2DgWXsjxXY-a5RFQ=\" rel=\"nofollow\">l&rsquo;annexe officielle suivante<\/a>.<\/p>\n<p>Nous avons souhait\u00e9 v\u00e9rifier la coh\u00e9rence du loyer de march\u00e9 pour deux communes Romorantin-Lanthenay dans le Loir-et-Cher et Paris 16. Pour les deux communes voici des exemples pour un studio de 20m2, un 2P de 50m2 et un 4P de 100m2.<\/p>\n<table class=\"table\">\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Romorantin<\/th>\n<th>Paris<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Studio 20m2<\/td>\n<td>170\u20ac<\/td>\n<td>696\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2P 50m2<\/td>\n<td>384\u20ac<\/td>\n<td>1555\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4P 100m2<\/td>\n<td>634\u20ac<\/td>\n<td>2583\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Verdict : les loyers de march\u00e9 nous semblent coh\u00e9rents, m\u00eame s&rsquo;ils sont plut\u00f4t dans la fourchette basse. A Paris par exemple il s&rsquo;agit grosso modo du loyer maximum pr\u00e9vu par <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">l&rsquo;encadrement des loyers<\/a>, or une part importante des bailleurs ne respectent pas l&rsquo;encadrement&#8230;<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Pour bien comprendre, vous pouvez donc louer un 2P \u00e0 Paris 16 avec une d\u00e9cote de 15% sur un loyer hors charges th\u00e9orique de 1555\u20ac, soit 1321\u20ac, et b\u00e9n\u00e9ficier alors d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts de 198\u20ac\/mois. La r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts se calcule en effet sur le loyer d\u00e9cot\u00e9 et non pas sur le loyer th\u00e9orique&#8230;<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_adherer_a_Locavantages\"><\/span>Comment adh\u00e9rer \u00e0 Loc&rsquo;avantages ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif vous devez signer une <strong>convention avec l&rsquo;Agence Nationale de l&rsquo;Habitat (Anah) qui vous engagera sur une dur\u00e9e de 6 ans minimum<\/strong>. Dans le cadre de la convention vous pourrez \u00e9galement vous faire subventionner des travaux de mise aux normes de d\u00e9cence ou de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. Plus de d\u00e9tails sur la <a href=\"https:\/\/monprojet.anah.gouv.fr\/pb\/inscription\/infos\">page de l&rsquo;Anah d\u00e9di\u00e9e \u00e0 Loc&rsquo;avantages<\/a>.<\/p>\n<p>Vous pouvez entrer dans le dispositif pour les baux sign\u00e9s apr\u00e8s le 01\/01\/2022. Voici les dates limites de d\u00e9p\u00f4t de demande de convention :<\/p>\n<ul>\n<li>bail sign\u00e9 entre le 01\/01\/2022 et le 01\/03\/2022 : 01\/05\/2022<\/li>\n<li>bail sign\u00e9 apr\u00e8s le 01\/03\/2022 : 2 mois apr\u00e8s la signature du bail<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Adh\u00e9sion possible sur un bail en cours<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nPas de panique si vous avez d\u00e9pass\u00e9 le d\u00e9lai de 2 mois, vous pouvez quand m\u00eame adh\u00e9rer au dispositif en signant un nouveau bail. Plus de d\u00e9tails sur notre fiche compl\u00e8te sur le <a href=\"\/blog\/locavantages-en-cours-de-bail\/\">montage Loc&rsquo;avantages avec un bail en cours<\/a>.\n<\/p>\n<\/div>\n<p>Dans le sc\u00e9nario d&rsquo;interm\u00e9diation locative, il faudra passer par ailleurs par un interm\u00e9diaire, avec deux options possibles (elles s&rsquo;appliquaient d\u00e9j\u00e0 au dispositif Louer abordable et sont d\u00e9taill\u00e9es sur la <a href=\"https:\/\/www.anil.org\/votre-projet\/vous-etes-proprietaire\/bailleur\/lintermediation-locative\/\" rel=\"nofollow\">page de l&rsquo;Anil<\/a>) :<\/p>\n<ul>\n<li>la location \/ sous-location \u00e0 une association<\/li>\n<li>le mandat de gestion \u00e0 un administrateur de biens social<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous vous d\u00e9taillerons ces deux options dans la suite de l&rsquo;article, l&rsquo;une des deux solutions \u00e9tant clairement \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_sur_les_ressources_des_locataires_en_Locavantages\"><\/span>Conditions sur les ressources des locataires en Loc&rsquo;avantages<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>A chaque niveau de d\u00e9cote (loc1, loc2, loc3) correspond \u00e9galement un niveau de ressources maximum pour les locataires, exprim\u00e9 en revenu net imposable annuel.<\/p>\n<p>Grosso modo au niveau loc1 vous \u00eates proches des plafonds de ressources du Pinel (m\u00eame si ce ne sont pas exactement les m\u00eames). Pour loc2 et loc3 les plafonds diminuent fortement pour se rapprocher vraiment de niveaux \u00ab\u00a0logement social\u00a0\u00bb. Voici quelques exemples extraits du <a href=\"https:\/\/monprojet.anah.gouv.fr\/pb\/inscription\/nouvelle\">simulateur de l&rsquo;ANAH<\/a> d\u00e9but 2025.<\/p>\n<p><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/seuil-locavantages-2025.png\" class=\"img-fluid\"><br \/>\nLes revenus \u00e0 prendre en compte sous le revenu fiscal de l&rsquo;ann\u00e9e N-2, donc ceux de 2023 d\u00e9clar\u00e9s en 2024 pour un bail sign\u00e9 en 2025.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_sur_le_bien_mis_en_location\"><\/span>Conditions sur le bien mis en location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Contrairement au Pinel ou au Denormandie, vous n&rsquo;avez pas de zonage restreint, vous pouvez faire du Loc&rsquo;avantages <strong>partout en France<\/strong>.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins d&rsquo;autres conditions s&rsquo;appliquent<\/p>\n<ul>\n<li>le logement doit \u00eatre lou\u00e9 vide<\/li>\n<li>via un bail r\u00e9sidence principale<\/li>\n<li>le locataire ne doit pas \u00eatre un membre de votre famille<\/li>\n<li>le logement ne doit pas avoir un DPE \u00e0 F ou G<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Simulateur_et_exemples_de_Locavantages\"><\/span>Simulateur et exemples de Loc&rsquo;avantages<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Maintenant que vous avez compris le principe de Loc&rsquo;avantages et ses contraintes au niveau du loyer et des ressources locataires, nous allons r\u00e9aliser des simulations pour v\u00e9rifier que le dispositif est plus int\u00e9ressant que la location vide traditionnelle.<\/p>\n<p>Reprenons nos exemples de Romorantin et de Paris, avec respectivement un loyer de 500\u20ac\/mois pour Romorantin et de 1500\u20ac\/mois pour Paris 16 (il s&rsquo;agira grosso modo de 80m2 \u00e0 Romorantin et 50m2 \u00e0 Paris).<\/p>\n<p>Nous allons comparer les diff\u00e9rents scenarios loc1, loc2, loc3 en fonction de la tranche marginale d&rsquo;imposition des revenus fonciers. Nous allons reprendre les hypoth\u00e8ses du Minist\u00e8re sur les charges r\u00e9elles d\u00e9ductibles, <strong>fix\u00e9es \u00e0 30% du loyer de march\u00e9<\/strong>. Cela permet de ne pas rentrer dans un \u00e9ventuel arbitrage entre r\u00e9gime r\u00e9el et micro-foncier.<\/p>\n<p>En effet si vous optez pour Loc&rsquo;avantages vous serez forc\u00e9ment au <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\/\">r\u00e9gime r\u00e9el pour vos charges d\u00e9ductibles<\/a>, alors que le micro-foncier est possible en r\u00e9gime normal si vous encaissez moins de 15 000\u20ac de revenus fonciers annuels.<\/p>\n<p>Voici une premi\u00e8re simulation pour Romorantin :<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/capture_locavantages_romo.png\" class=\"img-fluid\" style=\"margin-top:30px;margin-bottom:30px\"><\/p>\n<p class=\"text-center my-4\">\n\t\t\t<a href=\"https:\/\/docs.google.com\/spreadsheets\/d\/1KG9duy9c-91EKeHoW_bjBkXdB3qO0CJ6NsHH-71m-rg\/edit?usp=sharing\" class=\"btn btn-dark btn-lg\">Acc\u00e9der au simulateur excel<\/a>\n\t\t<\/p>\n<p>On se rend compte que le dispositif devient vraiment int\u00e9ressant avec des gains \u00e9quivalents \u00e0 1 mois de loyer pour deux situations :<\/p>\n<ul>\n<li>vous avez une tranche marginale d&rsquo;imposition \u00e0 plus de 40% en loc1<\/li>\n<li>vous avez une tranche marginale d&rsquo;imposition \u00e0 plus de 30% en loc2<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le dispositif devient tr\u00e8s int\u00e9ressant en loc3 sur toutes les tranches, avec plus de 2 mois de loyers gagn\u00e9s sur les TMI les plus hautes. A Romorantin le rendement locatif est aux alentours de 8%, en ajoutant entre 2 et 3 mois de loyers vous <strong>gagnez donc chaque ann\u00e9e environ 2% de la valeur du bien<\/strong>. Ce ratio est int\u00e9ressant car il correspond au cr\u00e9dit d&rsquo;imp\u00f4ts que vous auriez r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 avec feu le Pinel ! Sauf qu&rsquo;ici vous n&rsquo;avez pas de contraintes sur le bien, vous pouvez choisir un logement dans n&rsquo;importe quel endroit de France.<\/p>\n<p>A Paris 16 par exemple o\u00f9 il \u00e9tait de toute fa\u00e7on impossible de faire du Pinel, voici la simulation pour notre 2P \u00e0 1500\u20ac\/m2<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/capture_locavantages_paris.png\" class=\"img-fluid\" style=\"margin-top:30px;margin-bottom:30px\"><\/p>\n<p class=\"text-center my-4\">\n\t\t\t<a href=\"https:\/\/docs.google.com\/spreadsheets\/d\/1KG9duy9c-91EKeHoW_bjBkXdB3qO0CJ6NsHH-71m-rg\/edit?usp=sharing\" class=\"btn btn-dark btn-lg\">Acc\u00e9der au simulateur excel<\/a>\n\t\t<\/p>\n<p>Les ordres de grandeur sont les m\u00eames qu&rsquo;\u00e0 Romorantin car tous les calculs sont proportionnels au loyer. Les montants sont par contre beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s, tout en restant assez loin du <strong>plafond annuel des niches fiscales \u00e0 10 000\u20ac<\/strong>.<\/p>\n<p>Par contre \u00e0 Paris le rendement locatif brut est plut\u00f4t \u00e0 3%, donc ajoutez 2 de loyers ne vous rapporte \u00ab\u00a0que\u00a0\u00bb 0,5-1% de la valeur de l&rsquo;actif en r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts.<\/p>\n<p>Il ne faut pas oublier que les plafonds de ressources \u00e0 Paris 16 sont \u00e9lev\u00e9s pour votre deux pi\u00e8ces m\u00eame en loc2 : 2538\u20ac\/mois pour une personne seule, 3816\u20ac\/mois pour un couple. En r\u00e9sum\u00e9 vous pouvez louer \u00e0 un couple votre 2P \u00e0 Paris 16 en leur faisant une d\u00e9cote de loyer de 30% tout en gagnant 2 \u00e0 3 mois suppl\u00e9mentaires, et en \u00e9tant couvert par une \u00e9ventuelle <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyer impay\u00e9<\/a> ! Le dispositif est vraiment gagnant-gagnant si vous vous souciez des probl\u00e8mes de logement en zone tendue et que vous souhaitez faire un geste civique pour aider les jeunes actifs.<\/p>\n<p>Nous venons de voir que Loc&rsquo;avantages est le plus int\u00e9ressant dans les <strong>zones d\u00e9tendues \u00e0 fort rendement locatif<\/strong> o\u00f9 le gain de loyer est proportionnellement plus grand par apport au prix de l&rsquo;actif.<\/p>\n<p>Dans ces zones d\u00e9tendues comme Romorantin, la d\u00e9cote de loyer permet par ailleurs <strong>d&rsquo;annuler le risque de vacance locative<\/strong>, puisqu&rsquo;a priori vous n&rsquo;aurez pas de probl\u00e8me \u00e0 trouver des locataires solvables avec une d\u00e9cote de loyer de 30%. C&rsquo;est un argument important car la vacance locative est le principal risque lorsque vous investissez en zone d\u00e9tendue.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Loc'avantages ou Denormandie<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLoc&rsquo;avantages cr\u00e9\u00e9 donc des opportunit\u00e9s d&rsquo;investissement qui nous semblent plus attractives que le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/denormandie-ancien\/\">Denormandie ancien<\/a> : la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts est \u00e9quivalente, vous avez les m\u00eames contraintes sur les loyers et les ressources des locataires mais vous n&rsquo;\u00eates pas oblig\u00e9 de r\u00e9aliser des travaux et vous avez la libert\u00e9 de choix sur la zone du bien qui ne se limite pas aux p\u00e9rim\u00e8tres Coeur de ville des 222 communes list\u00e9es dans le Denormandie.<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_beneficier_de_lintermediation_locative\"><\/span>Comment b\u00e9n\u00e9ficier de l&rsquo;interm\u00e9diation locative ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu le niveau loc3 est tr\u00e8s int\u00e9ressant, quelque soit votre tranche marginale d&rsquo;imposition.<\/p>\n<p>Il n\u00e9cessite cependant de passer par un tiers, soit une agence immobili\u00e8re sociale qui va prendre un mandat de gestion et s&rsquo;occuper de vous trouver les locataires, soit une association qui va louer votre logement et le sous-louer aux locataires.<\/p>\n<p>La deuxi\u00e8me solution est \u00e0 privil\u00e9gier selon nous car vous b\u00e9n\u00e9ficiez de plusieurs avantages indirects :<\/p>\n<ul>\n<li>assurance vacance locative gratuite<\/li>\n<li>assurance loyer impay\u00e9 gratuite<\/li>\n<li>mandat de gestion gratuit<\/li>\n<li>remise en \u00e9tat du logement<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;\u00e9conomie sur ces 4 postes repr\u00e9sente <strong>un gain de l&rsquo;ordre de 20-30%<\/strong> sur les loyers encaiss\u00e9s, ce qui booste d&rsquo;autant plus l&rsquo;int\u00e9r\u00eat du niveau loc3.<\/p>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Mandat de gestion en loc1 et loc2<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nLa location\/sous-location via un montage type Solibail n&rsquo;est a priori possible que si vous optez pour le loc3, pour les niveaux loc1 et loc2 il faudra passer par une agence immobili\u00e8re sociale avec un mandat de gestion. Le co\u00fbt du mandat de gestion, le maintien des risques locatifs et la perte de contr\u00f4le sur votre bien ne compensent pas selon nous l&rsquo;avantage de 5% que vous r\u00e9cup\u00e9rez en r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts.\n<\/p>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Risques_potentiels_du_Locavantages\"><\/span>Risques potentiels du Loc&rsquo;avantages<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Sous-\u00e9valuation des loyers march\u00e9 par rapport au meubl\u00e9<\/h3>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu le loyer de march\u00e9 retenu pour calculer les d\u00e9cotes loc1, loc2 et loc3 est un param\u00e8tre crucial. M\u00eame s&rsquo;ils nous paraissent coh\u00e9rents, dans certaines zones tendues ces loyers de march\u00e9 vides sont d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des valeurs du meubl\u00e9.<\/p>\n<p>Le gain fiscal ne compense pas alors la <strong>perte de loyer par rapport au meubl\u00e9<\/strong>, d&rsquo;autant plus qu&rsquo;en meubl\u00e9 vous pouvez opter pour le <strong>r\u00e9gime LMNP r\u00e9el<\/strong> qui annule quasiment votre imposition (ce qui est d&rsquo;autant plus int\u00e9ressant que votre tranche marginale d&rsquo;imposition (TMI) est grande).<\/p>\n<h3>Blocage des loyers en zone tendue<\/h3>\n<p><strong>La dur\u00e9e d&rsquo;engagement minimum est de 6 ans pour Loc&rsquo;avantages<\/strong>. A l&rsquo;issue de ces 6 ans vous pouvez revenir au r\u00e9gime libre, ou prolonger le dispositif.<\/p>\n<p>Si vous d\u00e9cidez de revenir au r\u00e9gime libre, le loyer sera d\u00e9plafonn\u00e9 et vous pourrez revenir au loyer de march\u00e9 au prochain changement de locataire, m\u00eame si vous \u00eates en zone tendue.<\/p>\n<p>Encore faut-il que le locataire en place, qui est rentr\u00e9 avec un loyer d\u00e9cot\u00e9 de 30%, veuille bien s&rsquo;en aller. Il ne sera en effet <strong>pas possible de r\u00e9ajuster le loyer en cours de bail<\/strong>. C&rsquo;est donc un gros risque du dispositif, vous aurez probablement un d\u00e9calage entre le moment o\u00f9 vous ne b\u00e9n\u00e9ficierez plus de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts et le moment o\u00f9 le loyer reviendra aux valeurs de march\u00e9.<\/p>\n<h3>Changement de TMI<\/h3>\n<p>M\u00eame si le risque est moins \u00e9lev\u00e9 que les dispositifs qui diminuent la base imposable (comme le LMNP r\u00e9el ou le Cosse ancien), pour b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts encore faut-il \u00eatre redevable de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n<p>Si vos revenus <strong>chutent brutalement ou si vous d\u00e9cidez de partir \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger<\/strong>, la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts ne sera plus imputable sur votre IR et vous vous retrouverez simplement avec un bien lou\u00e9 sur un loyer d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n<h3>Baisse de la capacit\u00e9 d&rsquo;endettement<\/h3>\n<p>Certains des professionnels de l&rsquo;immobilier ont fait remonter un probl\u00e8me annexe : la baisse de la capacit\u00e9 d&rsquo;endettement. Si vous investissez en locatif \u00e0 cr\u00e9dit, les loyers per\u00e7us rentrent dans les simulations. Baisser le loyer encaiss\u00e9, m\u00eame s&rsquo;il est compens\u00e9 par une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts, diminuera votre capacit\u00e9 d&rsquo;endettement sur les projets suivants.<\/p>\n<h3>Passoire thermique<\/h3>\n<p>Une r\u00e9cente r\u00e9glementation a durci les conditions de location des passoires thermiques. A partir de 2025 il ne sera plus possible de louer des logements class\u00e9s G, \u00e0 partir de 2028 pour les logements class\u00e9s F. Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique s&rsquo;est d\u00e9j\u00e0 durci fin 2021 et a ainsi fait tomber un nombre croissant de logements, auparavant D ou E sur les notes F ou G.<\/p>\n<p>Or le dispositif Loc&rsquo;avantages <strong>exclut d\u00e8s son lancement en avril 2022 les logements class\u00e9s F ou G<\/strong>, qui sont nombreux dans les zones d\u00e9tendues o\u00f9 nous avons vu que le dispositif prenait tout son sens.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins l&rsquo;ANAH propose dans le cadre de la convention Loc&rsquo;avantages, de sponsoriser potentiellement une enveloppe de travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique permettant \u00e0 l&rsquo;investisseur de remonter sa note et d&rsquo;anticiper l&rsquo;interdiction de locations des passoires thermiques. Ces travaux permettent \u00e9galement de cumuler le dispositif avec un d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cumul_de_Locavantages_avec_dautres_dispositifs\"><\/span>Cumul de Loc&rsquo;avantages avec d&rsquo;autres dispositifs<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le Loc&rsquo;avantages n&rsquo;est pas cumulable avec le Pinel, vous pouvez par contre choisir de basculer sur ce r\u00e9gime \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fin-du-pinel-alternatives-2022\/\">fin de votre Pinel<\/a>. Il faudra alors probablement attendre le d\u00e9part du locataire en place, nous n&rsquo;avons pas \u00e0 ce jour d&rsquo;informations sur un encha\u00eenement possible sans discontinuit\u00e9 entre les deux dispositifs.<\/p>\n<p><strong>La vraie martingale sur le Loc&rsquo;Avantages est de cumuler avec du d\u00e9ficit foncier<\/strong>. Dans nos exemples nous avions repris les hypoth\u00e8ses du minist\u00e8re avec des charges r\u00e9elles d\u00e9ductibles \u00e9quivalentes \u00e0 30% du loyer de march\u00e9, mais ces charges peuvent \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9es, voire d\u00e9passer 100% du loyer.<\/p>\n<p>Si vous r\u00e9alisez des <strong>gros travaux de r\u00e9novation<\/strong>, vous pourrez amortir ces travaux pendant plusieurs ann\u00e9es et vous retrouvez alors en d\u00e9ficit foncier, c&rsquo;est \u00e0 dire avec des charges plus importantes que le loyer per\u00e7u.<\/p>\n<p>Ce d\u00e9ficit foncier est <strong>reportable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700\u20ac\/an<\/strong> (le plafond \u00e9tait de 15 300\u20ac\/an en Cosse ancien mais il a \u00e9t\u00e9 diminu\u00e9), nous d\u00e9taillons le m\u00e9canisme sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/\">fiche compl\u00e8te sur le d\u00e9ficit foncier<\/a>.<\/p>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 vous pouvez d&rsquo;une part baisser votre base imposable sur vos revenus du travail avec le d\u00e9ficit foncier, d&rsquo;autre part b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts via Loc&rsquo;avantages. Le cumul est d&rsquo;autant plus facile qu&rsquo;un loyer d\u00e9cot\u00e9 augmente vos chances d&rsquo;avoir un d\u00e9ficit foncier \u00e0 montant de travaux constant ! Pour finir de vous convaincre sur ce dispositif, nous vous recommandons la vid\u00e9o ci-dessous<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-10\">\n<div class=\"embed-responsive embed-responsive-16by9\">\n  <iframe class=\"embed-responsive-item\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/YdFO6tSMwKY\" allowfullscreen=\"\"><\/iframe><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9cote de loyer et r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4ts Le Loc&rsquo;Avantages a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 en 2022 comme une refonte du dispositif Louer Abordable (ou Cosse ancien) qui existait d\u00e9j\u00e0 mais qui n&rsquo;a jamais eu le succ\u00e8s escompt\u00e9. 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