{"id":18544,"date":"2021-11-26T11:20:28","date_gmt":"2021-11-26T10:20:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=18544"},"modified":"2022-09-29T11:02:13","modified_gmt":"2022-09-29T09:02:13","slug":"choisir-son-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/choisir-son-locataire\/","title":{"rendered":"Comment choisir son locataire pour optimiser son rendement locatif ?"},"content":{"rendered":"<p>Nous avons d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9 dans d&rsquo;autres articles les techniques pour <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/trouver-un-locataire\/\">trouver des locataires<\/a> et pour <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/verification-du-dossier-de-location-les-techniques-pour-deceler-les-faux-dossiers\/\">d\u00e9tecter les faux dossiers<\/a>. Pour optimiser son rendement locatif, il est surtout important de bien choisir son profil de locataires.<\/p>\n<p>En effet en tant que propri\u00e9taire bailleur, vous devez vous pr\u00e9munir contre les impay\u00e9s et contre la vacance locative. Nous allons voir que les impay\u00e9s ne sont pas r\u00e9alis\u00e9s majoritairement par des faussaires; nous verrons ensuite comment s\u00e9lectionner des locataires qui vont rester longtemps dans le logement.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/choisir-son-locataire\/#Comment_detecter_les_locataires_a_risques\" title=\"Comment d\u00e9tecter les locataires \u00e0 risques ?\">Comment d\u00e9tecter les locataires \u00e0 risques ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/choisir-son-locataire\/#Comment_choisir_des_locataires_qui_vont_rester\" title=\"Comment choisir des locataires qui vont rester ?\">Comment choisir des locataires qui vont rester ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/choisir-son-locataire\/#Les_facteurs_exogenes_qui_vont_attirer_les_bons_locataires\" title=\"Les facteurs exog\u00e8nes qui vont attirer les bons locataires\">Les facteurs exog\u00e8nes qui vont attirer les bons locataires<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_detecter_les_locataires_a_risques\"><\/span>Comment d\u00e9tecter les locataires \u00e0 risques ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Evaluer le risque de perte d&#8217;emploi<\/h3>\n<p>M\u00eame si tous les faussaires ne vont pas finir en impay\u00e9s, il est \u00e9videmment primordial de d\u00e9tecter les faux dossiers lors d&rsquo;une mise en location. N\u00e9anmoins la plupart des impay\u00e9s ne sont pas dus aux faussaires mais bien aux locataires dont la situation professionnelle et\/ou personnelle se d\u00e9grade en cours de bail.<\/p>\n<p>C&rsquo;est notamment ce qu&rsquo;il ressort d&rsquo;une \u00e9tude de l&rsquo;Agence D\u00e9partementale d\u2019Information sur le Logement pour les impay\u00e9s de 2020, o\u00f9 la perte d&rsquo;un emploi est la cause majoritaire.<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/adil_raisons_impayes.png\" class=\"img-fluid\"><\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.adil75.org\/fileadmin\/Sites\/ADIL_75\/Observatoire\/Flash_Info\/ADIL_75__etude-n1_impayes_salaries_du_prive_2020.pdf\">\u00e9tude 2020 ADIL Paris<\/a><\/p>\n<p>Pour d\u00e9tecter des profils risqu\u00e9s, il est important de ne pas se contenter des crit\u00e8res souvent trop sommaires des assurances loyers impay\u00e9s : CDI avec 3 fois le loyer. Il est important d&rsquo;\u00e9valuer la solidit\u00e9 du profil en d\u00e9tail, comme le font de plus en plus les <a href=\"https:\/\/www.capital.fr\/immobilier\/credit-immobilier-les-banques-durcissent-les-conditions-de-pret-1383658\" rel=\"nofollow\">banques pour les cr\u00e9dits immobiliers<\/a>.<\/p>\n<p>Il est ainsi pr\u00e9f\u00e9rable de retenir le profil d&rsquo;un jeune dipl\u00f4m\u00e9 qui travaille en informatique mais qui est en p\u00e9riode d&rsquo;essai, plut\u00f4t que des profils qui semblent plus s\u00fbrs en CDI confirm\u00e9. En effet il est tr\u00e8s peu probable que ce candidat ait des difficult\u00e9s professionnelles dans les 10 ans qui viennent et que son salaire ne progresse pas; a contrario le COVID nous a montr\u00e9 que des industries comme la restauration ou l&rsquo;\u00e9v\u00e9nementiel combinaient des salaires en berne avec un risque d&rsquo;activit\u00e9 tr\u00e8s fort.<\/p>\n<h3>Autres facteurs de risques pour des impay\u00e9s<\/h3>\n<p>Il ressort de l&rsquo;\u00e9tude d&rsquo;autres facteurs de risques que l&rsquo;activit\u00e9 professionnelle :<\/p>\n<p><strong> Une personne seule<\/strong> a moins de marges de man\u0153uvre possible et d&rsquo;amortisseurs qu&rsquo;un foyer avec deux personnes qui travaillent et qui partagent les frais fixes.<\/p>\n<p><strong>La dur\u00e9e du bail<\/strong> est un facteur de risque contrairement \u00e0 ce que l&rsquo;on aurait pu imaginer, les impay\u00e9s arrivent en moyenne 8 ans apr\u00e8s la signature du bail dans l&rsquo;\u00e9tude de l&rsquo;ADIL, avec une situation professionnelle souvent \u00e9loign\u00e9e du dossier locatif soumis lors de l&rsquo;entr\u00e9e dans les lieux.<\/p>\n<p><strong>La location vide<\/strong> semble plus risqu\u00e9e que la location meubl\u00e9e, non pas que les proc\u00e9dures d&rsquo;expulsion soient plus simples en meubl\u00e9, mais plut\u00f4t que les locataires sont moins install\u00e9s et donc plus mobiles pour bouger en cas d&rsquo;al\u00e9as personnels ou professionnels.<\/p>\n<p><strong>Le reste \u00e0 vivre faible<\/strong> est un facteur d\u00e9laiss\u00e9, au moins aussi important que le ratio de solvabilit\u00e9. L&rsquo;\u00e9tude montre que l&rsquo;impay\u00e9 moyen parisien est celui d&rsquo;un foyer gagnant 1700\u20ac pour un loyer de 800\u20ac. Le reste \u00e0 vivre de moins de 1000\u20ac est faible pour vivre \u00e0 Paris. En d&rsquo;autres mots le risque est plus \u00e9lev\u00e9 pour un locataire gagnant 1500\u20ac pour un loyer de 600\u20ac, que pour un locataire gagnant 15 000\u20ac pour un loyer de 6000\u20ac, qui disposera donc d&rsquo;un reste \u00e0 vivre de 9000\u20ac.<\/p>\n<p>A contrario d&rsquo;autres typologies de locataires sont sous-repr\u00e9sent\u00e9es, alors qu&rsquo;on aurait pu penser qu&rsquo;il s&rsquo;agissait de profils risqu\u00e9s : les colocations ou les familles avec enfants sont peu repr\u00e9sent\u00e9es dans les impay\u00e9s parisiens pr\u00e9-covid.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_choisir_des_locataires_qui_vont_rester\"><\/span>Comment choisir des locataires qui vont rester ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une fois que vous avez contr\u00f4l\u00e9 votre risque d&rsquo;impay\u00e9s, il est possible de prendre une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/assurance-loyer-impaye\">assurance loyer impay\u00e9<\/a> qui vous couvrira contre toute perte (qui peut monter \u00e0 3 ans de loyers perdus).<\/p>\n<p>C&rsquo;est une chance car l&rsquo;autre risque, la vacance locative, n&rsquo;est pas couvert par les compagnies d&rsquo;assurances (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/assurance-carence-vacance-locative\/\">fiche qui explique pourquoi<\/a>). Pour diminuer sa vacance locative il faut id\u00e9alement trouver des locataires qui restent longtemps, pour \u00e9viter ainsi d&rsquo;avoir r\u00e9guli\u00e8rement des nouveaux locataires \u00e0 chercher.<\/p>\n<p>Pour diminuer le risque de vacance locative (et aussi le risque d&rsquo;impay\u00e9s) le plus simple est de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/\">fixer un loyer au prix de march\u00e9<\/a>. Vous attirez ainsi de meilleurs dossiers plus solvables, et les locataires en place ont tendance \u00e0 rester plus longtemps car ils n&rsquo;esp\u00e8rent pas trouver mieux ailleurs.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins d&rsquo;autres crit\u00e8res peuvent \u00eatre pris en compte.<\/p>\n<p><strong>Le nombre d&rsquo;occupants et notamment la pr\u00e9sence d&rsquo;enfants qui grandissent<\/strong> peuvent rendre le logement trop petit et motiver les locataires pour partir au bout de quelques mois.<\/p>\n<p>Les \u00e9tudiants sont en g\u00e9n\u00e9ral des profils avec des <strong>forts taux de rotation<\/strong>. Un moyen de mitiger cette rotation est de proposer les logements en colocation, les locataires restants se chargeant alors de trouver des rempla\u00e7ants.<\/p>\n<p>Les jeunes couples sans enfants bougent \u00e9galement souvent, soit parce qu&rsquo;ils ne se sont pas encore fix\u00e9s professionnellement, soit parce qu&rsquo;ils se s\u00e9parent.<\/p>\n<p>Voici pour une analyse sommaire des profils de locataires. Nous souhaitions conclure cet article en rappelant une \u00e9vidence : les risques locatifs d\u00e9pendent surtout de la zone dans laquelle se trouve le logement.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_facteurs_exogenes_qui_vont_attirer_les_bons_locataires\"><\/span>Les facteurs exog\u00e8nes qui vont attirer les bons locataires<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><strong>La localisation du logement<\/strong> est un facteur d\u00e9terminant, car \u00e0 chaque zone correspond bien souvent un profil de locataire donn\u00e9. Ainsi si vous proposez un 3P meubl\u00e9 dans le centre de Grenoble, vous allez avoir 90% des demandes d&rsquo;\u00e9tudiants en colocation, donc pas id\u00e9al niveau vacance locative.<\/p>\n<p>La localisation est surtout un d\u00e9terminant du risque d&rsquo;impay\u00e9s, comme le montre cette carte incroyable de l&rsquo;ADIL Paris, o\u00f9 l&rsquo;on voit que plus de 60% des impay\u00e9s parisiens ont lieu dans les 17, 18, 19 et 20i\u00e8mes arrondissements.<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/adil_arrdts_impayes.png\" class=\"img-fluid\"><\/p>\n<p>Source : <a href=\"https:\/\/www.adil75.org\/fileadmin\/Sites\/ADIL_75\/Observatoire\/Flash_Info\/ADIL_75__etude-n1_impayes_salaries_du_prive_2020.pdf\">\u00e9tude 2020 ADIL Paris<\/a><\/p>\n<p>C&rsquo;est un probl\u00e8me que nous font remonter certains des propri\u00e9taires qui utilisent notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/gestion-locative\">assistant de gestion locative<\/a> : l&rsquo;impossibilit\u00e9 de trouver des profils solides qui r\u00e9pondent aux crit\u00e8res de l&rsquo;assurance loyer impay\u00e9 dans certaines zones.<\/p>\n<p>S&rsquo;il s&rsquo;agit de zones d\u00e9tendues o\u00f9 les loyers sont faibles et quasiment couverts enti\u00e8rement par les APL ce n&rsquo;est pas forc\u00e9ment un probl\u00e8me d&rsquo;\u00eatre contraint de choisir un locataire au profil risqu\u00e9.<\/p>\n<p>Quand il s&rsquo;agit de zones tendues avec des loyers \u00e9lev\u00e9s couverts en petite partie par les APL, le choix de la zone pour r\u00e9aliser un investissement locatif devient critique. Pour avoir r\u00e9alis\u00e9 en interne des \u00e9tudes de risques sur les impay\u00e9s des assureurs, les d\u00e9partements du nord-est de l&rsquo;Ile-de-France et toute l&rsquo;agglom\u00e9ration marseillaise sont fortement sur-repr\u00e9sent\u00e9s. C&rsquo;est une donn\u00e9e \u00e0 prendre en compte et \u00e0 mettre en regard du rendement locatif souvent int\u00e9ressant de ces zones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nous avons d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9 dans d&rsquo;autres articles les techniques pour trouver des locataires et pour d\u00e9tecter les faux dossiers. Pour optimiser son rendement locatif, il est surtout important de bien choisir son profil de locataires. En effet en tant que propri\u00e9taire bailleur, vous devez vous pr\u00e9munir contre les impay\u00e9s et contre la vacance locative. 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