{"id":18119,"date":"2025-07-05T15:34:00","date_gmt":"2025-07-05T13:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=18119"},"modified":"2026-04-09T18:14:02","modified_gmt":"2026-04-09T16:14:02","slug":"honoraires-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/","title":{"rendered":"Honoraires de location : r\u00e8gles et abus potentiels"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">Les honoraires de location et d&rsquo;\u00e9tats des lieux facturables au locataire <strong>sont plafonn\u00e9s depuis 2014<\/strong>. L&rsquo;objectif est d&rsquo;\u00e9viter que les agences se paient sur le dos des locataires plut\u00f4t que de facturer leurs mandants propri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Dans cet article nous allons vous rappeler les r\u00e8gles, puis nous verrons quels sont les contournements habituels (plus ou moins l\u00e9gaux) utilis\u00e9s par les agences.<\/p>\n<p>Nous verrons enfin que certaines autres prestations facturables au locataire ne sont pas plafonn\u00e9es et pourtant l\u00e9gales.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/pexels-photo-1056549.jpeg\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/#Regles_pour_les_honoraires_de_location\" title=\"R\u00e8gles pour les honoraires de location\">R\u00e8gles pour les honoraires de location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/#Clause_obligatoire_du_bail_sur_les_honoraires_de_location\" title=\"Clause obligatoire du bail sur les honoraires de location\">Clause obligatoire du bail sur les honoraires de location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/#Contournements_possibles_sur_les_honoraires_de_location\" title=\"Contournements possibles sur les honoraires de location\">Contournements possibles sur les honoraires de location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/#Autres_cas_de_facturation_dune_agence\" title=\"Autres cas de facturation d&rsquo;une agence\">Autres cas de facturation d&rsquo;une agence<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/honoraires-location\/#Les_honoraires_dagence_repoussoir_des_locataires_zone_detendue\" title=\"Les honoraires d&rsquo;agence, repoussoir des locataires zone d\u00e9tendue\">Les honoraires d&rsquo;agence, repoussoir des locataires zone d\u00e9tendue<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Regles_pour_les_honoraires_de_location\"><\/span>R\u00e8gles pour les honoraires de location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Plafonds applicables au locataire<\/h3>\n<p>Voici en r\u00e9sum\u00e9 les plafonds par zone :<\/p>\n<table class=\"table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Honoraires<\/th>\n<th>Zone tr\u00e8s tendue<\/th>\n<th>Zone tendue<\/th>\n<th>Autre zone<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Mise en location<\/td>\n<td>12\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>10\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>8\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Etat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e<\/td>\n<td>3\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>3\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<td>3\u20ac\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Par mise en location on entend visite, constitution du dossier locataire, r\u00e9daction et signature du bail. Pour la surface on prends en compte la surface habitable donc hors annexes type garage, grenier, cave.<\/p>\n<p>Les zones sont d\u00e9finies de mani\u00e8re identique que celles de l&rsquo;investissement Pinel :<\/p>\n<ul>\n<li>zone tr\u00e8s tendue : Paris et 76 communes limitrophes<\/li>\n<li>zone tendue : ce sont les communes habituellement incluses dans les <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/\">zones tendues<\/a> o\u00f9 le loyer est plafonn\u00e9 entre deux locataires, et le pr\u00e9avis r\u00e9duit pour le locataire<\/li>\n<li>les autres zones sont toutes les autres communes<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour savoir dans quelle zone vous \u00eates vous pouvez consulter le <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/simulateur\/calcul\/frais-locataire\" rel\"=\"nofollow&quot;\">simulateur du service public<\/a>.<\/p>\n<p>Les honoraires d&rsquo;entr\u00e9e dans les lieux sont identiques quelque que soit la zone du logement.<\/p>\n<h3>Honoraires applicables aux propri\u00e9taires<\/h3>\n<p>Les plafonds pr\u00e9c\u00e9dents s&rsquo;appliquent aux locataires mais une deuxi\u00e8me r\u00e8gle rentre en jeu pour prot\u00e9ger le locataire : <strong>le propri\u00e9taire doit payer a minima autant que le locataire<\/strong>.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> En zone d\u00e9tendue pour une maison de 100m\u00b2, si l&rsquo;agence facture 800\u20ac au locataire, le propri\u00e9taire devra payer a minima 800\u20ac \u00e0 l&rsquo;agence.<\/p>\n<\/div>\n<p>Il est compliqu\u00e9 de v\u00e9rifier en tant que le locataire que le propri\u00e9taire paie r\u00e9ellement la m\u00eame chose, surtout que les gestionnaires ont tendance \u00e0 faire des ristournes sur les honoraires de gestion locative pour \u00ab\u00a0compenser\u00a0\u00bb les honoraires minimum l\u00e9gaux factur\u00e9s \u00e0 leurs clients.<\/p>\n<p>Le moyen le plus simple reste de bien d\u00e9tailler les honoraires d&rsquo;agence dans le corps du bail.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Clause_obligatoire_du_bail_sur_les_honoraires_de_location\"><\/span>Clause obligatoire du bail sur les honoraires de location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;agent immobilier est li\u00e9 contractuellement avec le propri\u00e9taire par un <strong>mandat de location<\/strong> qui pr\u00e9cise les honoraires pay\u00e9s par le propri\u00e9taire et souvent ceux pay\u00e9s par le locataire.<\/p>\n<p>Lorsque l&rsquo;agent part \u00e0 la recherche de candidats locataires, aucun contrat ne le lie avec le futur locataire qui sera s\u00e9lectionn\u00e9. Pour lui permettre de facturer les honoraires au locataire, la loi oblige l&rsquo;agence \u00e0 <strong>indiquer ses honoraires dans le bail via une clause sp\u00e9ciale<\/strong>. Cette clause doit d\u00e9tailler chaque composante des honoraires (visites, \u00e9tat des lieux, autres) avec la ventilation locataire\/propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Elle doit \u00e9galement mentionner les plafonds maximum applicables dans la zone du bien (12\u20ac\/m\u00b2 en zone tr\u00e8s tendue par exemple), \u00e0 d\u00e9faut de cette mention la facturation des honoraires au locataire est nulle comme le prouve cette <a href=\"https:\/\/www.galian-smabtp.fr\/blog\/bail-dhabitation-nullite-honoraires-location-lintermediaire\">jurisprudence r\u00e9cente<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Contournements_possibles_sur_les_honoraires_de_location\"><\/span>Contournements possibles sur les honoraires de location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les plafonds loi ALUR sont tr\u00e8s d\u00e9favorables aux agences en zones tr\u00e8s tendues et tendues, car elles avaient historiquement l&rsquo;habitude de facturer un mois de loyer au locataire (voire plus). Or dans ces zones les loyers sont plut\u00f4t dans la fourchette 25-40\u20ac\/m\u00b2 \u00e0 comparer au 12\u20ac\/m\u00b2 + 3\u20ac\/m\u00b2 des plafonds l\u00e9gaux.<\/p>\n<p>Les agences ne peuvent pas commercialement r\u00e9percuter cette baisse de revenus aux propri\u00e9taires, car le mandat confi\u00e9 a une grosse valeur commerciale sur le long terme. Certaines agences, notamment \u00e0 Paris, ont donc tendance \u00e0 proposer des baux qui sortent de la loi de 89, donc non soumis au plafonnement des honoraires.<\/p>\n<p>On parle de <strong>baux Code civil<\/strong>, soit pour des baux r\u00e9sidences secondaires, ou pour des <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/louer-son-appartement-a-une-societe\/\">baux logements de fonction<\/a>. Moins protecteurs pour le locataire, ces baux sont impos\u00e9s aux locataires en zone tendue qui pr\u00e9f\u00e8rent accepter que de rater l&rsquo;appartement convoit\u00e9.<\/p>\n<p>Sachez que ce <strong>montage est contestable a posteriori<\/strong>, notamment si le bail Code Civil a permis de ne pas respecter <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">l&rsquo;encadrement des loyers<\/a>, en plus des plafonds d&rsquo;honoraires.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Autres_cas_de_facturation_dune_agence\"><\/span>Autres cas de facturation d&rsquo;une agence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Quand l&rsquo;agence a le mandat de gestion locative, elle r\u00e9alise des prestations compl\u00e9mentaires \u00e0 la mise en location et \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e. Certains sont facturables au locataire, d&rsquo;autres non.<\/p>\n<p>Parmi les <strong>postes non refacturables au locataire<\/strong> :<\/p>\n<ul>\n<li>les honoraires d&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie<\/li>\n<li>les frais d&rsquo;envoi de quittances<\/li>\n<li>les honoraires de gestion locative (qui doivent \u00eatre pay\u00e9s \u00e0 100% par le propri\u00e9taire)<\/li>\n<li>et de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale tout contrat de prestations de services qui auraient \u00e9t\u00e9 impos\u00e9s au locataire<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sur ce dernier point soyez notamment vigilants en tant que locataire sur les <strong>contrats d&rsquo;assurance habitation<\/strong> qui sont pouss\u00e9s par les gestionnaires locatifs. Ces derniers ont une activit\u00e9 de courtage parall\u00e8le sur ces contrats et prennent souvent de grosses commissions qui rendent les primes trop ch\u00e8res. Le cas \u00e9ch\u00e9ant refusez les propositions de l&rsquo;agence et prenez votre propre assurance habitation.<\/p>\n<p>Voici les autres <strong>postes facturables au locataire<\/strong> l\u00e9galement:<\/p>\n<ul>\n<li>Des frais de renouvellement de bail ou <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-gratuit-davenant-au-bail\/\">d&rsquo;avenant au bail<\/a>, notamment en cas de changement de colocataire. Le cas \u00e9ch\u00e9ant les honoraires sont plafonn\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re que les honoraires de mise en location<\/li>\n<li>des frais d&rsquo;huissier pour <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/modele-type-etat-des-lieux-loi-alur\/\">l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie<\/a> en cas de d\u00e9saccord avec l&rsquo;agence<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_honoraires_dagence_repoussoir_des_locataires_zone_detendue\"><\/span>Les honoraires d&rsquo;agence, repoussoir des locataires zone d\u00e9tendue<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous souhaitions conclure cette fiche en vous alertant sur un probl\u00e8me que nous voyons r\u00e9guli\u00e8rement via notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/gestion-locative\">assistant de gestion locative<\/a> d\u00e9di\u00e9 aux bailleurs ind\u00e9pendants.<\/p>\n<p>Dans les zones d\u00e9tendues o\u00f9 les candidats locataire sont rares, ces derniers ne souhaitent souvent pas payer les honoraires d&rsquo;agence et <strong>privil\u00e9gient les logements propos\u00e9s par des particuliers<\/strong>.<\/p>\n<p>Si vous \u00eates dans l&rsquo;impossibilit\u00e9 de r\u00e9aliser la mise en location vous-m\u00eame, nous vous conseillons donc de prendre un maximum les honoraires d&rsquo;agence \u00e0 votre charge, et de fixer un loyer raisonnable pour \u00e9viter que les locataires partent rapidement et que vous deviez alors repayer des honoraires (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/\">fiche sur la fixation du loyer<\/a>).<\/p>\n<p>En fonction de votre zone il peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable de passer par un mandataire immobilier, plus agile et moins cher, qui acceptera souvent de s&rsquo;occuper de votre mise en location sans forc\u00e9ment exiger d&rsquo;avoir un mandat de gestion locative par la suite.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les honoraires de location et d&rsquo;\u00e9tats des lieux facturables au locataire sont plafonn\u00e9s depuis 2014. 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