{"id":15486,"date":"2021-06-30T17:47:24","date_gmt":"2021-06-30T15:47:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=15486"},"modified":"2026-04-15T12:37:05","modified_gmt":"2026-04-15T10:37:05","slug":"bail-zero-charges","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-zero-charges\/","title":{"rendered":"Bail z\u00e9ro charges : dans quel cas l&rsquo;utiliser ?"},"content":{"rendered":"<p>Le bail z\u00e9ro charges est un contrat type utilis\u00e9 par les gestionnaires professionnels des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou des investisseurs faisant du coliving.<\/p>\n<p>Nous allons voir qu&rsquo;il peut repr\u00e9senter une solution aux probl\u00e8mes de charges dans des cas bien pr\u00e9cis, notamment pour les colocations ou les immeubles de rapport.<\/p>\n<p>Nous verrons n\u00e9anmoins que ce bail a plusieurs inconv\u00e9nients et qu&rsquo;il doit donc \u00eatre utilis\u00e9 avec pr\u00e9caution.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-zero-charges\/#Definition_du_bail_zero_charges\" title=\"D\u00e9finition du bail z\u00e9ro charges\">D\u00e9finition du bail z\u00e9ro charges<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-zero-charges\/#Bail_zero_charges_en_meuble\" title=\"Bail z\u00e9ro charges en meubl\u00e9\">Bail z\u00e9ro charges en meubl\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-zero-charges\/#Bail_zero_charges_en_colocation_a_la_chambre\" title=\"Bail z\u00e9ro charges en colocation \u00e0 la chambre\">Bail z\u00e9ro charges en colocation \u00e0 la chambre<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-zero-charges\/#Inconvenient_du_bail_zero_charges\" title=\"Inconv\u00e9nient du bail z\u00e9ro charges\">Inconv\u00e9nient du bail z\u00e9ro charges<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Definition_du_bail_zero_charges\"><\/span>D\u00e9finition du bail z\u00e9ro charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Dans un bail classique en r\u00e9sidence principale, il est habituel de demander des charges au locataire en plus du loyer. Ces charges sont factur\u00e9es via un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee\/\">forfait ou une provision r\u00e9gularisable<\/a>. Quand on parle de charges, on parle de charges communes r\u00e9cup\u00e9rables, \u00e0 l&rsquo;exclusion des charges privatives telles que l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 ou l&rsquo;internet.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Vous louez 1000\u20ac de loyer et 100\u20ac de charges un appartement de 2 pi\u00e8ces \u00e0 Paris; en bail z\u00e9ro charges vous ne demanderiez que 1100\u20ac de loyer au locataire et pas de charges<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"alert alert-warning mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Mention explicite n\u00e9cessaire<\/h4>\n<p class=\"my-0\">\nAttention \u00e0 bien mentionner explicitement que le bail est sans charges. En l&rsquo;absence de toute mention le propri\u00e9taire peut quand m\u00eame demander au locataire de payer les charges r\u00e9cup\u00e9rables lors de la r\u00e9gularisation.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"row\" style=\"margin-top:30px;margin-bottom:30px\">\n<div class=\"col-lg-8\"> <a href=\"https:\/\/twitter.com\/louisdumerle\/status\/1090501966164316160\" rel=\"nofollow\"><br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/06\/capture-tweet-zero-charges.png\" class=\"img-fluid\"><\/a><\/div>\n<\/div>\n<p>Voil\u00e0 pour ce rappel simple, rentrons maintenant dans les cas pratiques o\u00f9 ce bail est \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Bail_zero_charges_en_meuble\"><\/span>Bail z\u00e9ro charges en meubl\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le propri\u00e9taire peut vouloir conserver certains abonnements privatifs \u00e0 son nom et les refacturer au locataire, notamment en location meubl\u00e9e. Ce peut \u00eatre le cas de l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 ou encore de l&rsquo;internet quand le locataire reste quelques mois et ne veut pas s&rsquo;occuper de ces abonnements; ce peut aussi \u00eatre le cas de contrat d&rsquo;entretien sur le jardin ou la chaudi\u00e8re.<\/p>\n<p>Nous l&rsquo;avons vu dans une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-internet-electricite-bail-meuble\/\">fiche compl\u00e8te sur la refacturation de l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9<\/a>, il est en pratique possible de <strong>refacturer des d\u00e9penses privatives au locataire<\/strong> mais en th\u00e9orie cela reste contestable par le locataire. Il doit en effet conserver sa facult\u00e9 de choisir et payer ses abonnements privatifs comme l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter les contentieux potentiels le bail z\u00e9ro charges est indiqu\u00e9 puisqu&rsquo;il permet de ne pas refacturer l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 au locataire, mais de lui offrir gratuitement (en th\u00e9orie car en pratique cela est compens\u00e9 par une augmentation de loyer). Le locataire conserve toujours la facult\u00e9 de prendre son abonnement EDF et de le payer, mais cela diminue clairement son int\u00e9r\u00eat \u00e0 contester s&rsquo;il n&rsquo;a rien \u00e0 y gagner.<\/p>\n<p>Nous allons voir que ce principe s&rsquo;applique dans un deuxi\u00e8me cas de figure.<\/p>\n<section class=\"container-fluid bg-warning py-3 my-4\">\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6 offset-lg-2\">\n<h2 class=\"mt-4\">Mod\u00e8le de bail Smartloc<\/h2>\n<p>Remplissez votre bail en ligne en 2 minutes. 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Ce type de colocation est d\u00e9finie par la location d&rsquo;appartements \u00e0 la chambre avec des parties communes mises \u00e0 disposition.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-individuel-non-solidaire\/\">La colocation en bail individuel non solidaire<\/a> a plein d&rsquo;avantages mais elle a un gros d\u00e9faut : <strong>la gestion des charges privatives entre colocataires non solidaires<\/strong>. Il est en effet tr\u00e8s compliqu\u00e9 de d\u00e9tailler la consommation d&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 par chambre en l&rsquo;absence de sous-compteurs, ou encore la consommation internet ou la taxe d&rsquo;habitation au prorata.<\/p>\n<p>Le bail z\u00e9ro charges permet donc de r\u00e9soudre ce probl\u00e8me de gestion : les colocataires paient un loyer plus \u00e9lev\u00e9 mais il est clairement \u00e9crit dans le bail que le propri\u00e9taire fournit l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9, l&rsquo;assurance habitation, l&rsquo;internet et toutes les d\u00e9penses privatives.<\/p>\n<p>La solution alternative de refacturer une contribution pour ces d\u00e9penses dans les charges reste possible mais sachez qu&rsquo;elle est contestable th\u00e9oriquement par les colocataires.<\/p>\n<p>Une derni\u00e8re situation o\u00f9 le risque de contestation est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 : <strong>l&rsquo;immeuble de rapport qui n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 divis\u00e9<\/strong>. Dans le cas d&rsquo;une colocation sur un appartement, les colocataires peuvent facilement comprendre que l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 n&rsquo;est pas individualis\u00e9e. Dans un immeuble de rapport non divis\u00e9 il risque d&rsquo;\u00eatre beaucoup moins compr\u00e9hensif s&rsquo;ils ont l&rsquo;impression de payer l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9 de l&rsquo;appartement voisin.<\/p>\n<p>En effet la division d&rsquo;un immeuble de rapport est complexe mais c&rsquo;est la condition sine qua none pour installer des compteurs par logement (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/immeuble-de-rapport\/\">fiche sur l&rsquo;immeuble de rapport<\/a> pour plus de d\u00e9tails). En l&rsquo;absence de division, la pr\u00e9sence d&rsquo;un compteur EDF unique pour tout l&rsquo;immeuble va forc\u00e9ment poser des probl\u00e8mes lors de la r\u00e9gularisation des charges. Le bail z\u00e9ro charges est alors la solution recommand\u00e9e.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Inconvenient_du_bail_zero_charges\"><\/span>Inconv\u00e9nient du bail z\u00e9ro charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le bail z\u00e9ro charges est donc \u00e0 envisager en location meubl\u00e9e moyenne dur\u00e9e, ou sur des colocations en bail individuel. Il a n\u00e9anmoins deux gros inconv\u00e9nients.<\/p>\n<p>Premi\u00e8rement vous ne pouvez \u00e9videmment pas <strong>ajuster le loyer en cours de bail si les d\u00e9penses privatives explosent<\/strong>. C&rsquo;est \u00e9videmment le cas des charges communes mais surtout des charges privatives comme l&rsquo;\u00e9lectricit\u00e9. En th\u00e9orie si le locataire recharge son scooter \u00e9lectrique tous les soirs, c&rsquo;est vous qui allez payer la facture&#8230;<\/p>\n<p>Deuxi\u00e8mement le bail z\u00e9ro charges transf\u00e8re des <strong>charges payables par le locataire en revenus fonciers imposables<\/strong> alors m\u00eame que les d\u00e9penses privatives pay\u00e9es par le propri\u00e9taire ne sont pas d\u00e9ductibles. En d&rsquo;autres mots vous allez payer des imp\u00f4ts sur les d\u00e9penses privatives que vous conservez \u00e0 votre charge. Le bail z\u00e9ro charges est donc \u00e0 privil\u00e9gier quand votre taux d&rsquo;imposition marginal est faible, que vous r\u00e9alisez du d\u00e9ficit foncier ou que vous investissez en soci\u00e9t\u00e9 via une SCI ou une SARL de famille.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le bail z\u00e9ro charges est un contrat type utilis\u00e9 par les gestionnaires professionnels des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou des investisseurs faisant du coliving. Nous allons voir qu&rsquo;il peut repr\u00e9senter une solution aux probl\u00e8mes de charges dans des cas bien pr\u00e9cis, notamment pour les colocations ou les immeubles de rapport. 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