{"id":14065,"date":"2023-02-10T14:41:00","date_gmt":"2023-02-10T13:41:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=14065"},"modified":"2023-02-13T10:34:32","modified_gmt":"2023-02-13T09:34:32","slug":"deficit-foncier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/","title":{"rendered":"D\u00e9ficit foncier : r\u00e9duire ses imp\u00f4ts gr\u00e2ce \u00e0 l&rsquo;immobilier"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">Le d\u00e9ficit foncier est un moyen simple de <strong>r\u00e9duire votre imp\u00f4t sur vos revenus du travail<\/strong> en diminuant votre base imposable. C&rsquo;est une niche fiscale historique, utilis\u00e9e notamment sur les grosses op\u00e9rations de r\u00e9novation.<\/p>\n<p>Nous allons voir que le d\u00e9ficit foncier est n\u00e9anmoins plafonn\u00e9. Le calcul du d\u00e9ficit et les modalit\u00e9s de report sont assez complexes, nous essaierons de vous les expliciter avec des exemples simples et r\u00e9alistes.<\/p>\n<p>Finalement nous aborderons les limites du m\u00e9canisme et les alternatives possibles pour d\u00e9fiscaliser en vide.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/abandoned-house-room-7007.jpg\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/#Rappel_du_principe_de_deduction_au_reel\" title=\"Rappel du principe de d\u00e9duction au r\u00e9el\">Rappel du principe de d\u00e9duction au r\u00e9el<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/#Calcul_du_deficit_foncier_sur_lannee_en_cours\" title=\"Calcul du d\u00e9ficit foncier sur l&rsquo;ann\u00e9e en cours\">Calcul du d\u00e9ficit foncier sur l&rsquo;ann\u00e9e en cours<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/#Limite_dimputation_du_deficit_foncier_et_report\" title=\"Limite d&rsquo;imputation du d\u00e9ficit foncier et report\">Limite d&rsquo;imputation du d\u00e9ficit foncier et report<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/#Engagement_et_remise_en_cause_du_montage\" title=\"Engagement et remise en cause du montage\">Engagement et remise en cause du montage<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/deficit-foncier\/#Alternatives_possibles_au_deficit_foncier\" title=\"Alternatives possibles au d\u00e9ficit foncier\">Alternatives possibles au d\u00e9ficit foncier<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"rappel\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_du_principe_de_deduction_au_reel\"><\/span>Rappel du principe de d\u00e9duction au r\u00e9el<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En location vide vous avez deux r\u00e9gimes qui d\u00e9terminent le calcul des charges d\u00e9ductibles de vos loyers : le micro-foncier et le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<p><strong>Le micro-foncier est tr\u00e8s simple<\/strong> dans la mesure o\u00f9 vous imputez un forfait de charges \u00e9quivalent \u00e0 30% de vos loyers encaiss\u00e9s; vous \u00eates donc impos\u00e9 sur 70% de vos loyers.<\/p>\n<p><strong>Dans le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>, vous d\u00e9clarez l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 de vos charges pay\u00e9es qui viendront se d\u00e9duire des loyers encaiss\u00e9s. La diff\u00e9rence permet de d\u00e9terminer votre base imposable qui peut \u00eatre n\u00e9gative si les charges sont sup\u00e9rieures aux loyers encaiss\u00e9s. On parle alors de <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong>.<\/p>\n<p>Nous vous recommandons de lire notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\/\">article sur le r\u00e9gime r\u00e9el en location vide<\/a>, article qui d\u00e9taille notamment le type de charges d\u00e9ductibles : travaux, primes d&rsquo;assurances, int\u00e9r\u00eat d&#8217;emprunt.<\/p>\n<p>Sous certaines conditions que nous allons d\u00e9tailler dans les parties suivantes, le d\u00e9ficit foncier que vous cr\u00e9ez sur un logement vous permet de r\u00e9duire vos imp\u00f4ts, en diminuant votre base imposable, que ce soient les revenus fonciers d&rsquo;autres logements mais surtout de vos revenus imposables du travail ou du capital.<\/p>\n<p>C&rsquo;est en cela que le d\u00e9ficit foncier est souvent pr\u00e9sent\u00e9 comme un montage de d\u00e9fiscalisation au c\u00f4t\u00e9 du <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp\/\">LMNP r\u00e9el<\/a> ou du Pinel. Rentrons dans le d\u00e9tail du d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<h2 id=\"calcul\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Calcul_du_deficit_foncier_sur_lannee_en_cours\"><\/span>Calcul du d\u00e9ficit foncier sur l&rsquo;ann\u00e9e en cours<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La plupart des sites et notamment celui des imp\u00f4ts prennent des exemples extr\u00eames ou les int\u00e9r\u00eats et les charges sont chacun sup\u00e9rieurs aux loyers encaiss\u00e9s&#8230; Nous allons essayer de prendre un exemple un peu plus r\u00e9aliste :<\/p>\n<div class=\"panel\">\n<div class=\"panel-body\">\n<samp>Loyers annuels : 10 000\u20ac<br \/>\nTravaux amortis : 9000\u20ac<br \/>\nAutres charges immobili\u00e8res : 2000\u20ac<br \/>\nInt\u00e9r\u00eat d&#8217;emprunt : 3000\u20ac<\/samp><\/div>\n<\/div>\n<p>Selon cette <a href=\"https:\/\/www.economie.gouv.fr\/particuliers\/tout-savoir-deficit-foncier\" rel=\"nofollow\">page du minist\u00e8re de l&rsquo;\u00e9conomie<\/a>, les <strong>int\u00e9r\u00eats doivent s&rsquo;imputer en priorit\u00e9 sur les revenus fonciers<\/strong>. Vous d\u00e9duisez donc 3000\u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats sur les 10 000\u20ac de loyers, il vous reste 7000\u20ac de loyer et 11 000\u20ac de charges, soit un <strong>d\u00e9ficit foncier de 4000\u20ac<\/strong>.<\/p>\n<p>Vous allez pouvoir transf\u00e9rer ces 4000\u20ac de d\u00e9ficit foncier \u00e0 vos autres revenus et notamment \u00e0 vos salaires, c&rsquo;est en cela que le d\u00e9ficit foncier vous permet de d\u00e9fiscaliser en r\u00e9duisant votre base imposable.<\/p>\n<p>Cette imputation est automatique, vous ne pouvez pas stocker du d\u00e9ficit foncier et le reporter sur plusieurs ann\u00e9es, comme l&rsquo;indique la notice de la d\u00e9claration 2044 :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nRemarque : l\u2019imputation des d\u00e9ficits fonciers sur le revenu global n\u2019est pas optionnelle. Elle s\u2019applique automatiquement d\u00e8s lors qu\u2019un d\u00e9ficit est d\u00e9gag\u00e9 ligne 420.<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/files\/formulaires\/2044\/2020\/2044_3022.pdf\" rel=\"nofollow\">Notice de la d\u00e9claration 2044 page 8<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Nous allons voir que cette niche fiscale est n\u00e9anmoins plafonn\u00e9e pour une ann\u00e9e donn\u00e9e, et que des reports sur les ann\u00e9es suivantes sont parfois n\u00e9cessaires.<\/p>\n<h2 id=\"report\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Limite_dimputation_du_deficit_foncier_et_report\"><\/span>Limite d&rsquo;imputation du d\u00e9ficit foncier et report<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous avons imput\u00e9 4000\u20ac de d\u00e9ficit foncier sur vos salaires, mais cette imputation est plafonn\u00e9e.<\/p>\n<p>Reprenons notre exemple initial mais en diminuant fortement le loyer<\/p>\n<div class=\"panel\">\n<div class=\"panel-body\">\n<samp>Loyers annuels : 1 000\u20ac<br \/>\nTravaux amortis : 9000\u20ac<br \/>\nAutres charges non financi\u00e8res : 2000\u20ac<br \/>\nInt\u00e9r\u00eat d&#8217;emprunt : 3000\u20ac<br \/>\n<\/samp><\/div>\n<\/div>\n<p>Les int\u00e9r\u00eats s&rsquo;imputent toujours en priorit\u00e9 sur les loyers de l&rsquo;ann\u00e9e, donc les 1000\u20ac de loyers sont annul\u00e9s par 1000\u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats, il reste donc 2000\u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats et 11 000\u20ac de charges immobili\u00e8res.<\/p>\n<p>Deux r\u00e8gles vont ici rentrer en jeu :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>int\u00e9r\u00eats non d\u00e9ductibles sur les salaires<\/strong> : vous ne pouvez pas imputer du d\u00e9ficit cr\u00e9\u00e9 par les int\u00e9r\u00eats sur vos salaires de l&rsquo;ann\u00e9e, il doit \u00eatre report\u00e9 sur vos revenus fonciers des 10 prochaines ann\u00e9es<\/li>\n<li><strong>d\u00e9ficit maximum de 10 700\u20ac<\/strong> : le d\u00e9ficit restant hors int\u00e9r\u00eat peut \u00eatre report\u00e9 sur vos salaires de l&rsquo;ann\u00e9e dans la limite de 10 700\u20ac, l&rsquo;exc\u00e9dent pouvant \u00eatre report\u00e9 vos revenus fonciers des 10 prochaines ann\u00e9es <strong>sans cr\u00e9er de nouveaux d\u00e9ficits<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Dans notre exemple vous allez donc pouvoir :<\/p>\n<ul  \t<li=\"\">imputer 10 700\u20ac sur vos salaires pour l&rsquo;ann\u00e9e en cours<\/p>\n<li>reporter les 2000\u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats et les 300\u20ac de charges immobili\u00e8res non imput\u00e9es sur les revenus fonciers futurs pour 10 ans<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce dernier exemple est un cas limite car il est quand m\u00eame peu probable d&rsquo;avoir 3000\u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats, 9000\u20ac d&rsquo;imp\u00f4ts et seulement 1000\u20ac de loyer. Nous vous le donnons \u00e0 titre informatif, sachant que certaines op\u00e9rations de grosses r\u00e9novations peuvent correspondre \u00e0 ce cas limite. Pour d&rsquo;autres exemples nous vous recommandons la <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html\/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-30-20-20170901#2._Determination_de_la_frac_33\" rel=\"nofollow\">page des imp\u00f4ts sur le d\u00e9ficit foncier<\/a>.<\/p>\n<p>Si vous avez des gros travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, et que vous risquez de ne pas pouvoir utiliser tout votre d\u00e9ficit report\u00e9 sur les revenus fonciers des 10 prochaines ann\u00e9es, sachez que vous pouvez depuis 2023 b\u00e9n\u00e9ficier du doublement du plafond de 10700\u20ac. C&rsquo;est une des rares exceptions que vous pouvez analyser sur notre fiche <a href=\"\/blog\/deficit-foncier-double-renovation-energetique\/\">D\u00e9ficit foncier doubl\u00e9 pour la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique : une fausse bonne id\u00e9e<\/a>.<\/p>\n<div class=\"alert alert-success mt-3\">\n<h4 class=\"alert-heading\">Report en cas d'inactivit\u00e9<\/h4>\n<p class=\"my-0\">Ce cas est rare mais sachez que si vous n&rsquo;avez pas assez de revenus du travail pour utiliser votre d\u00e9ficit foncier (dans la limite de 10700\u20ac), vous pouvez le reporter sur vos revenus du travail des 6 ann\u00e9es suivantes. Donc si vous avez 8k\u20ac de d\u00e9ficit et aucun revenu d&rsquo;activit\u00e9, vous pouvez les r\u00e9utiliser l&rsquo;ann\u00e9e suivante si vous avez repris un travail.<\/p>\n<\/div>\n<p>Pour \u00e9viter les effets d&rsquo;optimisation ponctuelle sur une ann\u00e9e, nous allons voir que le l\u00e9gislateur impose au bailleur un engagement minimum et peut potentiellement remettre en cause son d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"engagement\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Engagement_et_remise_en_cause_du_montage\"><\/span>Engagement et remise en cause du montage<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si vous choisissez de d\u00e9clarer vos charges au r\u00e9el en location vide (et \u00e9ventuellement de faire du d\u00e9ficit), vous devez vous <strong>engager \u00e0 suivre ce r\u00e9gime r\u00e9el sur 3 ans minimum<\/strong> et surtout \u00e0 louer sans interruption le logement, modulo des d\u00e9lais \u00e9ventuels incompressibles de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/guide-mise-en-location\/\">mise en location<\/a>.<\/p>\n<p>Si vous ne respectez pas cet engagement, par exemple en basculant en meubl\u00e9 ou en vendant le logement, le d\u00e9ficit foncier pass\u00e9 est remis en cause, c&rsquo;est \u00e0 dire que vos revenus globaux sont reconstitu\u00e9s comme si vous n&rsquo;aviez pas eu de d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n<p>Des exceptions \u00e0 cette remise en cause existent et sont list\u00e9es sur le <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4142-PGP.html\/identifiant%3DBOI-RFPI-BASE-30-20-20170901#2._Remise_en_cause_de_limpu_35\">site des imp\u00f4ts<\/a> : d\u00e9c\u00e8s, invalidit\u00e9, licenciement.<\/p>\n<h2 id=\"alt\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Alternatives_possibles_au_deficit_foncier\"><\/span>Alternatives possibles au d\u00e9ficit foncier<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le d\u00e9ficit foncier en vide a un \u00e9quivalent proche : <strong>les monuments historiques<\/strong>. Le m\u00e9canisme est le m\u00eame avec un d\u00e9ficit foncier qui est transf\u00e9r\u00e9 aux autres revenus. La grosse diff\u00e9rence r\u00e9side dans le fait que le d\u00e9ficit foncier cr\u00e9\u00e9 par un monument historique n&rsquo;est pas plafonn\u00e9 \u00e0 10 700\u20ac. Les contraintes sont n\u00e9anmoins nombreuses, en premier lieu la n\u00e9cessit\u00e9 de trouver un monument historique qui vous convient.<\/p>\n<p>Si vous souhaitez d\u00e9fiscaliser en investissant dans de la r\u00e9novation les deux autres m\u00e9canismes possibles sont le Malraux et le Denormandie. Un <a href=\"https:\/\/www.lesechos.fr\/patrimoine\/impots\/les-monuments-historiques-arme-massive-de-defiscalisation-1143197\" rel=\"nofollow\">article des Echos<\/a> r\u00e9sume et compare les 3 dispositifs, que vous retrouverez \u00e9galement sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/panorama-defiscalisation-immobiliere\/\">panorama des dispositifs de d\u00e9fiscalisation<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9ficit foncier est un moyen simple de r\u00e9duire votre imp\u00f4t sur vos revenus du travail en diminuant votre base imposable. C&rsquo;est une niche fiscale historique, utilis\u00e9e notamment sur les grosses op\u00e9rations de r\u00e9novation. Nous allons voir que le d\u00e9ficit foncier est n\u00e9anmoins plafonn\u00e9. 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