{"id":12820,"date":"2021-01-06T16:38:06","date_gmt":"2021-01-06T15:38:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=12820"},"modified":"2024-05-27T14:34:00","modified_gmt":"2024-05-27T12:34:00","slug":"fixation-loyer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/","title":{"rendered":"Les 4 techniques pour fixer le prix d&rsquo;un loyer"},"content":{"rendered":"<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nVous vous appr\u00eatez \u00e0 mettre en location un bien pour la premi\u00e8re fois, et vous h\u00e9sitez pour <strong>d\u00e9finir le bon loyer<\/strong>.<\/p>\n<p>Nous allons vous expliquer ici les quatre techniques classiques utilis\u00e9es par les professionnels de l&rsquo;immobilier. Elles vous permettront de d\u00e9finir un loyer optimal, ni trop faible, ni trop haut.<\/p>\n<p>Nous verrons en effet que mettre en location avec un loyer trop \u00e9lev\u00e9 vous expose \u00e0 de nombreux probl\u00e8mes \u00e0 moyen terme.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\"><img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2018\/06\/pexels-photo-735319.jpeg\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/#La_fixation_du_loyer_est-elle_libre\" title=\"La fixation du loyer est-elle libre ?\">La fixation du loyer est-elle libre ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/#Les_techniques_pour_definir_le_prix_dun_loyer\" title=\"Les techniques pour d\u00e9finir le prix d&rsquo;un loyer\">Les techniques pour d\u00e9finir le prix d&rsquo;un loyer<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/fixation-loyer\/#Quels_risques_a_mal_definir_le_loyer\" title=\"Quels risques \u00e0 mal d\u00e9finir le loyer ?\">Quels risques \u00e0 mal d\u00e9finir le loyer ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"fixation\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_fixation_du_loyer_est-elle_libre\"><\/span>La fixation du loyer est-elle libre ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En pr\u00e9ambule nous vous rappelons qu&rsquo;il existe trois situations <strong>o\u00f9 le loyer ne peut pas \u00eatre fixement librement<\/strong> : le plafonnement des loyers en zone tendue et l&rsquo;encadrement des loyers.<\/p>\n<p><strong>Le plafonnement des loyers en zone tendue<\/strong> est une mesure qui s&rsquo;applique aux grandes agglom\u00e9rations fran\u00e7aises (voir <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/simulateur\/calcul\/zones-tendues\" rel=\"nofollow\">la liste sur ce site<\/a>), et qui bloque l&rsquo;\u00e9volution des loyers entre deux locataires, en la limitant \u00e0 l&rsquo;\u00e9volution de l&rsquo;IRL (utilis\u00e9e pour l&rsquo;indexation).<\/p>\n<p>Il existe des exceptions possibles \u00e0 cette r\u00e8gle, notamment si le logement n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 lou\u00e9 depuis plus de 18 mois, ou si vous r\u00e9alisez des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ou de mise aux normes, consultez notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">fiche sur le plafonnement et l&rsquo;encadrement<\/a> pour en savoir plus.<\/p>\n<p><strong>L&rsquo;encadrement des loyers<\/strong> est g\u00e9ographiquement plus cibl\u00e9, initialement en vigueur \u00e0 Paris et Lille, plusieurs c\u0153urs d&rsquo;agglom\u00e9ration vont le mettre en oeuvre en 2021.<\/p>\n<p>Le principe de l&rsquo;encadrement est assez simple : le loyer du logement doit se trouver dans une fourchette d\u00e9finie par les loyers m\u00e9dians du quartier, avec impossibilit\u00e9 de d\u00e9roger sauf \u00e0 d\u00e9finir un compl\u00e9ment de loyer exceptionnel. Plus d&rsquo;infos sur notre fiche sur <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/encadrement-des-loyers\/\">l&rsquo;encadrement des loyers<\/a> ou sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/complement-de-loyer-exceptionnel-le-flou-ne-permet-pas-tout\/\">compl\u00e9ment de loyer exceptionnel<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Enfin certains dispositifs de d\u00e9fiscalisation<\/strong> comme le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/dispositif-loi-pinel-est-ce-une-bonne-affaire\/\">Pinel<\/a> d\u00e9finissent des loyers maximum \u00e0 ne pas d\u00e9passer en fonction de la localisation g\u00e9ographique de votre bien.<\/p>\n<p>Pour r\u00e9sumer si vous n&rsquo;\u00eates pas en d\u00e9fiscalisation, si vous n&rsquo;\u00eates pas en zone tendue, ou si vous louez pour la premi\u00e8re fois un logement hors des tr\u00e8s grandes villes concern\u00e9es par l&rsquo;encadrement, vous pouvez fixer librement le loyer de votre bien.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"techniques\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_techniques_pour_definir_le_prix_dun_loyer\"><\/span>Les techniques pour d\u00e9finir le prix d&rsquo;un loyer<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"comparables\">Les loyers comparables<\/h3>\n<p>C&rsquo;est la technique la plus simple, qui consiste \u00e0 comparer votre logement avec des logements similaires, c&rsquo;est-\u00e0-dire r\u00e9pondant \u00e0 des caract\u00e9ristiques identiques sur les crit\u00e8res suivants :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>localisation<\/strong> : id\u00e9alement au quartier pr\u00e8s<\/li>\n<li><strong>taille<\/strong> :  nombre de pi\u00e8ces et surface<\/li>\n<li><strong>qualit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale<\/strong> : exposition, \u00e9tage, \u00e9tat du bien<\/li>\n<li><strong>niveau de charges inclus<\/strong> notamment chauffage collectif et parking<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le dernier point est important car vous allez probablement <strong>comparer des loyers charges comprises<\/strong> si vous regardez les sites d&rsquo;annonces, or les loyers sont indiqu\u00e9s charges comprises, donc potentiellement avec du chauffage collectif et\/ou un parking qui repr\u00e9sente chacun au minimum 100\u20ac\/mois.<\/p>\n<p>Il existe grosso modo deux bases de donn\u00e9es pour trouver des comparables : les annonces immobili\u00e8res et les bases des observatoires de loyer.<\/p>\n<p><strong>Les annonces immobili\u00e8res<\/strong> ont le gros avantage de vous simplifier la recherche mais attention \u00e0 un biais \u00e9vident mais souvent ignor\u00e9 : <strong>les annonces trop ch\u00e8res sont surrepr\u00e9sent\u00e9es<\/strong>. En effet les annonces avec des loyers au march\u00e9 ou en dessous disparaissent en quelques jours, ne restent alors que les annonces trop ch\u00e8res. Nous vous recommandons donc de prendre la moyenne des annonces immobili\u00e8res comme la fourchette haute de votre estimation (et non comme la fourchette basse comme le font \u00e0 tort certains bailleurs). Le probl\u00e8me est identique sur la vente immobili\u00e8re, voir notre article <a href=\"\/blog\/estimation-prix-vente-immobilier\/\">Les 3 techniques pour estimer son prix de vente<\/a>.<\/p>\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-6\">\nSi votre ville dispose d&rsquo;un observatoire des loyers il est possible de leur demander des r\u00e9f\u00e9rences ou plus simplement de vous rendre sur le <a href=\"https:\/\/www.observatoires-des-loyers.org\/\" rel=\"nofollow\">site des observatoires de loyers<\/a>. Nous vous recommandons de regarder quand cela est possible le loyer moyen au m2 des <strong>locataires entrants<\/strong> et non celui du parc historique, il correspondra plus \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9.<\/p>\n<p>L&rsquo;exemple ci-contre a \u00e9t\u00e9 pris pour le centre-ville de Rennes, sur les locataires entrants en 2019 pour des trois pi\u00e8ces. On voit que le loyer m\u00e9dian est \u00e0 12,4\u20ac\/m\u00b2 et la fourchette haute (qui servira potentiellement de borne maximum en cas d&rsquo;encadrement) \u00e0 15,2\u20ac\/m\u00b2. Dans la mesure du possible, sauf \u00e9l\u00e9ments r\u00e9ellement exceptionnels, nous recommandons de ne pas d\u00e9passer cette derni\u00e8re valeur, soit pour un 3P de 80m\u00b2 80*15,2= 1216\u20ac. Attention les valeurs donn\u00e9es pour l&rsquo;observatoire des loyers sont hors charges.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-6\">\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/encadrement-rennes.png\" class=\"img-fluid\"><\/div>\n<\/div>\n<h3 id=\"estimation\">Demander une estimation par une agence<\/h3>\n<p>C&rsquo;est une m\u00e9thode classique utilis\u00e9e lors de la vente d&rsquo;un logement mais que vous pouvez \u00e9galement utiliser pour la mise en location.<\/p>\n<p>Demandez \u00e0 une agence locale de passer estimer votre bien et de fixer un loyer de march\u00e9; vous pourrez m\u00eame \u00e9ventuellement lui confier un mandat de location simple. Sur une premi\u00e8re location cela peut valoir le co\u00fbt de d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 une agence, notamment car les visites peuvent se multiplier si le loyer est mal fix\u00e9.<\/p>\n<p>L&rsquo;important selon nous est de <strong>conserver la gestion du logement<\/strong> une fois le locataire trouv\u00e9, en utilisant par exemple notre syst\u00e8me de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/gestion-locative\">gestion locative<\/a> pour particuliers ind\u00e9pendants.<\/p>\n<h3 id=\"annonce\">La \u00ab\u00a0fausse\u00a0\u00bb annonce de location<\/h3>\n<p>Cette troisi\u00e8me technique est un peu moins connue, elle est aussi un peu limite d\u00e9ontologiquement mais assez efficace, voire cruciale selon nous quand vous \u00eates d&rsquo;une optique d&rsquo;investissement locatif avec un rendement minimum.<\/p>\n<p>Quand vous achetez un logement pour le louer, il vous suffit de <strong>dupliquer l&rsquo;annonce du vendeur<\/strong>, et de cr\u00e9er une annonce de location identique sur Le Bon Coin ou PAP, avec le loyer cible que vous avez en t\u00eate. Si l&rsquo;annonce ne vous rapporte pas la premi\u00e8re semaine <strong>au moins 3-4 contacts en zone d\u00e9tendue ou une dizaine en zone tendue<\/strong>, c&rsquo;est que le loyer est trop \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<p>Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire du logement cette technique a moins d&rsquo;int\u00e9r\u00eat; nous vous recommandons n\u00e9anmoins d&rsquo;ajuster le loyer selon le m\u00eame principe. Si votre annonce ne d\u00e9clenche pas assez de contact la premi\u00e8re semaine, retirez-la pendant 10 jours et republiez-la plus tard avec un loyer plus bas. N&rsquo;attendez pas plusieurs semaines pour trouver un locataire avec le loyer initial trop \u00e9lev\u00e9, nous verrons dans la deuxi\u00e8me partie que c&rsquo;est une mauvaise id\u00e9e et que vous devez id\u00e9alement avoir le choix des candidats.<\/p>\n<h3 id=\"rendement\">Le rendement locatif comme proxy du loyer<\/h3>\n<p>Derni\u00e8re technique pour fixer le prix de loyer, le calcul via le rendement locatif. Le rendement locatif correspond au <strong>ratio entre le loyer hors charges et le prix net vendeur du logement<\/strong> (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/rendement-locatif\/\">fiche sur le rendement locatif<\/a> pour toutes les subtilit\u00e9s de d\u00e9finition).<\/p>\n<p>Dans certaines zones, ce ratio du rendement locatif est connu, voir par exemple une <a href=\"https:\/\/immobilier.lefigaro.fr\/article\/palmares-investir-les-villes-ou-vous-pouvez-louer-en-toute-securite_0d303d22-3a2d-11eb-99de-e481acc9295a\/\">\u00e9tude r\u00e9cente du Figaro<\/a>, o\u00f9 vous verrez que le rendement locatif \u00e0 Aix-en-Provence est aux alentours de 4%.<\/p>\n<p>Si vous achetez un bien 300 000\u20ac, vous allez donc pouvoir le loyer environ 300 000 X 0,04 = 12000\u20ac par an soit 1000\u20ac par mois.<\/p>\n<p>Cette technique tr\u00e8s utilis\u00e9e en immobilier commercial n&rsquo;est selon nous pas tr\u00e8s pr\u00e9cise pour l&rsquo;immobilier d&rsquo;habitation, elle peut simplement \u00eatre utilis\u00e9e pour vous donner des ordres de grandeur en compl\u00e9ment des trois techniques pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n<h2 id=\"risques\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_risques_a_mal_definir_le_loyer\"><\/span>Quels risques \u00e0 mal d\u00e9finir le loyer ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3>Un loyer trop faible que vous ne pourrez plus modifier<\/h3>\n<p>Si vous d\u00e9finissez un loyer trop faible, vous perdez \u00e9videmment de l&rsquo;argent pendant le premier bail car vous ne pourrez plus modifier le loyer au-del\u00e0 de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/indexation-du-loyer\/\">l&rsquo;indexation du loyer annuelle<\/a>.<\/p>\n<p>Mais surtout si vous \u00eates en zone tendue vous n&rsquo;avez th\u00e9oriquement pas le droit d&rsquo;augmenter le loyer pour le deuxi\u00e8me locataire, l&rsquo;\u00e9volution du loyer \u00e9tant plafonn\u00e9e \u00e0 l&rsquo;IRL comme nous l&rsquo;avons vu en pr\u00e9ambule.<\/p>\n<h3>Un loyer trop \u00e9lev\u00e9 qui attire les mauvais locataires<\/h3>\n<p>Si vous fixez un loyer trop \u00e9lev\u00e9, vous prenez plusieurs risques qui ne sont pas \u00e9vidents mais bien r\u00e9els :<\/p>\n<ul>\n<li>vous allez mettre <strong>plus de temps \u00e0 louer<\/strong>, et donc potentiellement perdre plusieurs semaines, voire un mois de loyer \u00e0 chaque changement de locataire<\/li>\n<li>vous aurez <strong>moins de dossiers de qualit\u00e9<\/strong> et donc vous augmentez le risque d&rsquo;avoir un impay\u00e9<\/li>\n<li>vous attirez en <strong>plus grand nombre les fraudeurs<\/strong>, qui ne sont pas sensibles au loyer trop \u00e9lev\u00e9 car ils ont de toute fa\u00e7on pr\u00e9vu de ne pas vous payer<\/li>\n<li>vous aurez des locataires <strong>qui resteront moins longtemps<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9 il est pr\u00e9f\u00e9rable de louer au loyer de march\u00e9 et de ne pas essayer de d\u00e9passer la fourchette haute, m\u00eame de quelques pourcents, car contrairement \u00e0 vous les locataires sont tr\u00e8s inform\u00e9s sur les loyers des appartements qu&rsquo;ils visitent.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous vous appr\u00eatez \u00e0 mettre en location un bien pour la premi\u00e8re fois, et vous h\u00e9sitez pour d\u00e9finir le bon loyer. 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