{"id":10205,"date":"2021-08-10T17:52:00","date_gmt":"2021-08-10T15:52:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=10205"},"modified":"2021-08-12T14:35:25","modified_gmt":"2021-08-12T12:35:25","slug":"charges-locatives-non-recuperees-deductibles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/charges-locatives-non-recuperees-deductibles\/","title":{"rendered":"Les charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es sont-elles d\u00e9ductibles ?"},"content":{"rendered":"<p>Les charges et r\u00e9parations locatives sont les d\u00e9penses \u00e0 la charge du locataire en cours de bail. Ces charges et r\u00e9parations locatives ne sont en th\u00e9orie pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers des bailleurs.<\/p>\n<p>Dans cet article nous allons vous expliquer les cas potentiels o\u00f9 vous pouvez vous retrouver avec des charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es; nous expliquerons alors <strong>comment d\u00e9duire ces charges r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<\/strong> de vos revenus fonciers.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/charges-locatives-non-recuperees-deductibles\/#Rappel_du_principe_general_de_charges_et_reparations_locatives\" title=\"Rappel du principe g\u00e9n\u00e9ral de charges et r\u00e9parations locatives\">Rappel du principe g\u00e9n\u00e9ral de charges et r\u00e9parations locatives<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/charges-locatives-non-recuperees-deductibles\/#Cas_ou_les_charges_recuperables_sont_non_recuperees\" title=\"Cas o\u00f9 les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es\">Cas o\u00f9 les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/charges-locatives-non-recuperees-deductibles\/#Principe_de_deduction_des_charges_locatives_non_recuperees\" title=\"Principe de d\u00e9duction des charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es\">Principe de d\u00e9duction des charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"rappel\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_du_principe_general_de_charges_et_reparations_locatives\"><\/span>Rappel du principe g\u00e9n\u00e9ral de charges et r\u00e9parations locatives<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les charges locatives sont les d\u00e9penses engag\u00e9es par le bailleur, par exemple pour l&rsquo;entretien des parties communes d&rsquo;une copropri\u00e9t\u00e9 ou pour la TEOM (taxe d&rsquo;enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res) qui sont r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire. En g\u00e9n\u00e9ral ces charges sont pay\u00e9es en avance par <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee\/\">provision ou forfait<\/a>; dans le cas d&rsquo;un forfait elles doivent \u00eatre ajust\u00e9es via une <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi\/\">r\u00e9gularisation de charges<\/a>.<\/p>\n<p>Les r\u00e9parations locatives sont les d\u00e9penses d&rsquo;entretien que le locataire doit r\u00e9aliser et payer en cours de bail. Ce peut \u00eatre par exemple le remplacement d&rsquo;un joint de robinet, ou encore la taille d&rsquo;une haie. Si le locataire n&rsquo;effectue pas des r\u00e9parations locatives en cours de bail, le bailleur peut faire des retenues sur le <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite\/\">d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a> du locataire \u00e0 son d\u00e9part.<\/p>\n<p>Avant d&rsquo;aborder le cas de la d\u00e9ductibilit\u00e9, nous allons vous d\u00e9tailler les cas pratiques o\u00f9 les charges ou r\u00e9parations locatives peuvent \u00eatre non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"cas\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_ou_les_charges_recuperables_sont_non_recuperees\"><\/span>Cas o\u00f9 les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"regul\">R\u00e9gularisation des charges non effectu\u00e9es<\/h3>\n<p>La r\u00e9gularisation de la provision pour charges doit en th\u00e9orie \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e <strong>chaque ann\u00e9e<\/strong>. Voil\u00e0 pour la th\u00e9orie mais en pratique certains bailleurs oublient de faire cette r\u00e9gularisation. Il est \u00e9galement possible que vous renonciez \u00e0 cette r\u00e9gularisation, notamment pour les locataires partants (voir notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/clause-renonciation-regularisation\/\">clause de renonciation \u00e0 la r\u00e9gularisation<\/a> pour plus de d\u00e9tails).<\/p>\n<p>Si le solde de r\u00e9gularisation est en d\u00e9faveur du locataire, et que le bailleur oublie de faire la r\u00e9gularisation, il se retrouve de facto avec des charges r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es. C&rsquo;est \u00e9ventuellement un probl\u00e8me s&rsquo;ils oublient de faire cette r\u00e9gularisation plusieurs ann\u00e9es de suite, car les dettes locataires ont une dur\u00e9e de prescription de trois ans.<\/p>\n<h3 id=\"impayes\">Provision ou r\u00e9gularisation impay\u00e9es<\/h3>\n<p>Un cas classique de charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es est l&rsquo;impay\u00e9 du locataire qui d\u00e9cide de ne plus payer le loyer et la provision pour charges que vous aviez fix\u00e9e.<\/p>\n<p>Dans ce cas vous payez les charges locatives mais vous ne les r\u00e9cup\u00e9rez pas tant que la dette locative n&rsquo;est pas purg\u00e9e. Il y a donc <strong>un impay\u00e9 de charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<\/strong>, qu&rsquo;il convient de traiter comme un impay\u00e9 classique (relance puis \u00e9ventuelle assignation).<\/p>\n<h3 id=\"degradations\">D\u00e9gradations du locataire non couvertes par le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h3>\n<p>Il s&rsquo;agit du m\u00eame principe que pr\u00e9c\u00e9demment, au d\u00e9part du locataire vous r\u00e9alisez que des r\u00e9parations locatives sont n\u00e9cessaires, ou m\u00eame que d&rsquo;\u00e9ventuelles d\u00e9gradations du locataire n\u00e9cessitent des travaux.<\/p>\n<p>Si le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie ne <strong>suffit pas \u00e0 couvrir ces d\u00e9penses et que le locataire refuse de payer<\/strong>, vous vous retrouvez avec des r\u00e9parations locatives r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n<h3 id=\"difference\">Diff\u00e9rence entre charges r\u00e9elles et forfait de charges<\/h3>\n<p>En location meubl\u00e9e (ou en colocation vide) il est d&rsquo;usage de demander un <strong>forfait de charges non r\u00e9gularisable<\/strong>.<\/p>\n<p>Si vous fixez mal ce forfait vous pouvez vous retrouver avec un solde de charges locatives que vous avez pay\u00e9es mais que vous n&rsquo;avez pas pu r\u00e9cup\u00e9rer.<\/p>\n<h3 id=\"vacant\">Charges locatives d&rsquo;un logement vacant<\/h3>\n<p>Dernier cas classique : le logement vacant, c&rsquo;est \u00e0 dire le logement que vous n&rsquo;avez pas encore lou\u00e9, ou encore la p\u00e9riode entre deux locataires o\u00f9 aucun bail n&rsquo;est sign\u00e9.<\/p>\n<p>En th\u00e9orie vous \u00eates oblig\u00e9 de faire des proratas annuelles sur les charges locatives en fonction de l&rsquo;occupation r\u00e9elle des locataires. A l&rsquo;inverse le <strong>prorata des charges locatives pendant la p\u00e9riode d&rsquo;inoccupation<\/strong> est en th\u00e9orie r\u00e9cup\u00e9rable mais donc en pratique non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9.<\/p>\n<h2 id=\"deduction\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Principe_de_deduction_des_charges_locatives_non_recuperees\"><\/span>Principe de d\u00e9duction des charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3 id=\"depart\">D\u00e9duction si impay\u00e9s au d\u00e9part<\/h3>\n<p>Nous avons vu tous les cas o\u00f9 les charges ou r\u00e9parations locatives r\u00e9cup\u00e9rables sont non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es. Lorsque vous <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/declaration-fiscale-en-location-vide-mode-demploi-complet\/\">d\u00e9clarez vos revenus fonciers au r\u00e9gime r\u00e9el<\/a>, il est possible de d\u00e9duire ces charges locatives non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es de vos revenus fonciers.<\/p>\n<p>C&rsquo;est ce qui est pr\u00e9cis\u00e9 \u00e0 la <strong>ligne 225 de la d\u00e9claration 2044<\/strong>, comme vous pouvez le voir sur la capture d&rsquo;\u00e9cran ci-dessous :<br \/>\n<img src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/FireShot-Capture-241-www.impots.gouv_.fr_.png\" alt=\"capture declaration 2044\" class=\"img-fluid\" style=\"margin-top:40px;margin-bottom:40px\"><\/p>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/files\/formulaires\/2044\/2019\/2044_2649.pdf\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">notice explicative<\/a> r\u00e9sume le principe de d\u00e9ductibilit\u00e9 qui \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 d\u00e9taill\u00e9 sur le <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/5805-PGP.html\/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-40-20120912\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">site des imp\u00f4ts<\/a> :<\/p>\n<div class=\"card\">\n<div class=\"card-body\">\n<blockquote class=\"blockquote\" style=\"font-size:18px\">\n<p>\nCharges r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es au d\u00e9part du locataire :<br \/>\nIl s\u2019agit des d\u00e9penses incombant normalement au locataire, que vous avez pay\u00e9es pour son compte (frais de chauffage ou d\u2019\u00e9clairage, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res, location de compteur, etc.) et dont vous n\u2019avez pu obtenir le remboursement au 31 d\u00e9cembre de l\u2019ann\u00e9e de son d\u00e9part. Ces charges peuvent avoir \u00e9t\u00e9 engag\u00e9es au titre de l\u2019ann\u00e9e de d\u00e9part du locataire comme au titre des autres ann\u00e9es depuis son entr\u00e9e dans le logement [&#8230;]<\/p>\n<div class=\"blockquote-footer\">Source : <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/portail\/files\/formulaires\/2044\/2019\/2044_2649.pdf\" rel=\"nofollow\">Notice explicative de la d\u00e9claration 2044<\/a><\/div>\n<\/blockquote><\/div>\n<\/p><\/div>\n<p>Le point important \u00e0 retenir est la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire ses charges r\u00e9cup\u00e9rables <strong>uniquement si elles n&rsquo;ont pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es au 31 de l&rsquo;ann\u00e9e de d\u00e9part<\/strong>.<\/p>\n<p>Le deuxi\u00e8me point important est le fait de \u00ab\u00a0n&rsquo;avoir pu obtenir le remboursement\u00a0\u00bb. Nous essaierons d&rsquo;\u00e9tayer notre analyse avec des \u00e9l\u00e9ments de jurisprudence mais pour le moment notre lecture est qu&rsquo;il faut avoir \u00e9t\u00e9 en mesure de <strong>demander le remboursement de ces sommes au locataire et que le locataire ait refus\u00e9 de payer<\/strong>.<\/p>\n<p>En d&rsquo;autres termes vous ne pouvez pas selon nous d\u00e9duire les charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es dans les cas suivants :<\/p>\n<ul>\n<li>R\u00e9gularisation des charges non effectu\u00e9es<\/li>\n<li>Diff\u00e9rence entre charges r\u00e9elles et forfait de charges<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il reste par contre possible de les d\u00e9duire en cas d&rsquo;impay\u00e9s sur la provision ou sur la r\u00e9gularisation demand\u00e9e, ainsi qu&rsquo;en cas de d\u00e9gradations non couvertes par le d\u00e9p\u00f4t de garantie.<\/p>\n<p>Sur les charges locatives d&rsquo;un logement vacant l&rsquo;interpr\u00e9tation est rendue plus simple par le <a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/5805-PGP.html\/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-40-20120912\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">site des imp\u00f4ts<\/a> qui pr\u00e9cise bien que ce sont des charges d\u00e9ductibles.<\/p>\n<h3 id=\"dg\">D\u00e9duction des charges r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h3>\n<p>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 comme un revenu foncier si les retenues effectu\u00e9es servent \u00e0 payer un loyer non r\u00e9gl\u00e9 par le locataire.<\/p>\n<p>Si vous avez un impay\u00e9 de charges et que vous d\u00e9cidez de les r\u00e9cup\u00e9rer sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie, il est par contre <strong>plus simple de ne pas d\u00e9clarer<\/strong> la part correspondante du d\u00e9p\u00f4t de garantie en revenu, et de la m\u00eame mani\u00e8re ne pas d\u00e9duire les charges correspondantes de vos revenus.<\/p>\n<p>Si nous prenons le cas pr\u00e9c\u00e9dent, c&rsquo;est donc bien les charges, r\u00e9parations et d\u00e9gradations <strong>non couvertes par le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> que vous pourrez d\u00e9duire de vos revenus.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les charges et r\u00e9parations locatives sont les d\u00e9penses \u00e0 la charge du locataire en cours de bail. Ces charges et r\u00e9parations locatives ne sont en th\u00e9orie pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers des bailleurs. 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