{"id":10203,"date":"2021-08-10T15:01:00","date_gmt":"2021-08-10T13:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/?p=10203"},"modified":"2021-10-29T11:58:26","modified_gmt":"2021-10-29T09:58:26","slug":"renouvellement-bail-augmentation-loyer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/","title":{"rendered":"Augmenter le loyer au renouvellement du bail : une d\u00e9marche complexe"},"content":{"rendered":"<p>Dans le cadre de <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/gestion-locative\">l&rsquo;assistant de gestion locative<\/a> que nous proposons sur Smartloc, certains bailleurs qui louent pour la premi\u00e8re fois se posent des questions sur le sort du bail une fois la p\u00e9riode initiale pass\u00e9e; cette \u00e9ch\u00e9ance arrive rapidement apr\u00e8s 1 an en meubl\u00e9, apr\u00e8s 3 ans en vide.<\/p>\n<p>La r\u00e9ponse que nous leur donnons est simple : vous ne pouvez pas faire grand chose. En effet le bail se reconduit tacitement sans n\u00e9cessit\u00e9 de signer un nouveau bail ou un avenant. Plus important, il se reconduit tacitement dans les m\u00eames conditions donc impossible par exemple d&rsquo;augmenter le loyer.<\/p>\n<p>Il existe cependant quelques exceptions que nous allons vous expliciter, et qui sont particuli\u00e8rement utilis\u00e9es par des investisseurs sp\u00e9cialis\u00e9s qui ach\u00e8tent des logements occup\u00e9s avec un loyer sous-\u00e9valu\u00e9.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_33 ez-toc-wrap-left counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-transparent ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\">SOMMAIRE<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1'><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/#Rappel_reconduction_tacite_du_bail_dhabitation\" title=\"Rappel : reconduction tacite du bail d&rsquo;habitation\">Rappel : reconduction tacite du bail d&rsquo;habitation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/#Loyer_manifestement_sous-evalue_au_renouvellement_du_bail\" title=\"Loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 au renouvellement du bail\">Loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 au renouvellement du bail<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/#Comment_prouver_la_sous-evaluation\" title=\"Comment prouver la sous-\u00e9valuation ?\">Comment prouver la sous-\u00e9valuation ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/#Cas_particulier_des_zones_tendues\" title=\"Cas particulier des zones tendues\">Cas particulier des zones tendues<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/renouvellement-bail-augmentation-loyer\/#Etalement_de_la_hausse_de_loyer_au_renouvellement\" title=\"Etalement de la hausse de loyer au renouvellement\">Etalement de la hausse de loyer au renouvellement<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 id=\"rappel\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rappel_reconduction_tacite_du_bail_dhabitation\"><\/span>Rappel : reconduction tacite du bail d&rsquo;habitation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous rappelons ici un principe pr\u00e9vu par la loi et qui vise \u00e0 prot\u00e9ger le locataire : les baux d&rsquo;habitation en r\u00e9sidence principale, qu&rsquo;ils soient meubl\u00e9s ou vides, sont \u00e0 <strong>reconduction tacite<\/strong>. Ils se reconduisent automatiquement sans d\u00e9marches n\u00e9cessaires, et surtout <strong>dans les m\u00eames conditions<\/strong>.<\/p>\n<p>Les deux seules exceptions \u00e0 cette r\u00e8gle sont l&rsquo;historique <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/bail-de-location-etudiant-9-mois\/\">bail \u00e9tudiant de 9 mois<\/a> et le nouveau <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/projet-de-loi-elan-et-son-bail-mobilite\/\">bail mobilit\u00e9<\/a>, qui sont \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e non reconductible.<\/p>\n<p>Le bail est \u00e0 reconduction tacite, c&rsquo;est \u00e0 dire par exemple qu&rsquo;il se renouvelle automatiquement tous les 3 ans dans le cadre d&rsquo;une location vide par un bailleur personne physique (plus d&rsquo;infos sur la <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/duree-du-contrat-de-location\/\">dur\u00e9e du bail ici<\/a>).<\/p>\n<p>La fin du bail n&rsquo;en demeure pas moins une date importante puisqu&rsquo;elle d\u00e9finit certains droits ouverts au bailleur :<\/p>\n<ul>\n<li>le bailleur peut r\u00e9silier le bail en donnant cong\u00e9 \u00e0 date d&rsquo;anniversaire, en respectant une dur\u00e9e de pr\u00e9avis et des motifs bien d\u00e9finis (plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis\/\">fiche cong\u00e9 du bailleur<\/a>)<\/li>\n<li>le bailleur peut indexer le loyer lors de la fin de bail, comme chaque anniversaire du bail (plus d&rsquo;infos sur notre <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/indexation-du-loyer\/\">fiche indexation du loyer<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Voil\u00e0 pour le principe g\u00e9n\u00e9ral, nous allons maintenant voir qu&rsquo;il existe une exception au principe de reconduction tacite dans les m\u00eames conditions : vous allez pouvoir augmenter un loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 lors du renouvellement du bail.<\/p>\n<div class=\"section__sousElement encadrementPromotion bg-warning\">\n<h3>G\u00e9rez votre location sans agence<br \/> avec Smartloc<br \/><small>Assurances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Bail <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Quittances <i class=\"fas fa-circle fa-xs\"><\/i> Indexation<\/small><\/h3>\n<p>                        <a href=\"\/gestion-locative?utm_source=blog_gestion\" class=\"btn btn-dark btn-sm\">Essayez gratuitement pendant 30 jours<\/a><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_1.png\" alt=\"\"><br \/>\n                        <img class=\"encadrementPromotion__imageBackground d-none d-sm-block\" src=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/wp-content\/themes\/bootstrap\/img\/smartloc\/illustrations\/shapes\/background_push_2.png\" alt=\"\">\n                    <\/div>\n<h2 id=\"augment\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Loyer_manifestement_sous-evalue_au_renouvellement_du_bail\"><\/span>Loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 au renouvellement du bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu de laisser au bailleur la possibilit\u00e9 d&rsquo;augmenter le loyer s&rsquo;il est manifestement sous-\u00e9valu\u00e9. Normalement si vous indexez votre loyer chaque ann\u00e9e (ce que nous recommandons) cette sous-\u00e9valuation ne doit pas appara\u00eetre.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins certaines situations peuvent amener \u00e0 une sous-\u00e9valuation :<\/p>\n<ul>\n<li>achat d&rsquo;un logement occup\u00e9 avec un loyer historiquement trop faible<\/li>\n<li>d\u00e9corr\u00e9lation entre l&rsquo;indice IRL national et l&rsquo;augmentation du loyer de march\u00e9 local (\u00e0 Paris par exemple depuis 2000)<\/li>\n<li>oubli d&rsquo;indexation sur plusieurs ann\u00e9es, voire d\u00e9cennie<\/li>\n<\/ul>\n<h2 id=\"preuves\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_prouver_la_sous-evaluation\"><\/span>Comment prouver la sous-\u00e9valuation ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000037670687\/\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">L&rsquo;article 17-2 de la loi de 89<\/a> encadre les modalit\u00e9s de r\u00e9\u00e9valuation au renouvellement que nous r\u00e9sumons ici :<\/p>\n<ol>\n<li>fournir a minima 3 r\u00e9f\u00e9rences de loyer de march\u00e9 pour justifier du caract\u00e8re sous-\u00e9valu\u00e9 du loyer, voire m\u00eame 6 dans les grandes agglom\u00e9rations<\/li>\n<li>pr\u00e9venir le locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail<\/li>\n<li>saisir la commission de conciliation en cas de refus ou d&rsquo;absence de r\u00e9ponse du locataire, puis \u00e9ventuellement saisir le juge pour fixer le loyer<\/li>\n<\/ol>\n<p>C&rsquo;est donc une <strong>d\u00e9marche complexe, incertaine<\/strong> et qui demande de pouvoir trouver facilement des r\u00e9f\u00e9rences similaires avec un niveau de d\u00e9tail important puisque le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000717102&amp;fastPos=28&amp;fastReqId=1477499235&amp;categorieLien=cid&amp;oldAction=rechTexte\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">d\u00e9cret d&rsquo;application de cet article 17-2 de la loi de 89<\/a> impose de fournir pour chaque r\u00e9f\u00e9rence :<\/p>\n<ul>\n<li>Le nom de la rue et la dizaine de num\u00e9ros o\u00f9 se situe l&rsquo;immeuble ;<\/li>\n<li>Le type d&rsquo;habitat, individuel ou collectif, et l&rsquo;\u00e9poque de construction de l&rsquo;immeuble ;<\/li>\n<li>L&rsquo;\u00e9tage du logement et la pr\u00e9sence \u00e9ventuelle d&rsquo;un ascenseur ;<\/li>\n<li>La surface habitable du logement et le nombre de ses pi\u00e8ces principales ;<\/li>\n<li>L&rsquo;existence \u00e9ventuelle d&rsquo;annexes prises en compte pour le loyer ;<\/li>\n<li>L&rsquo;\u00e9tat d&rsquo;\u00e9quipement du logement : notamment, w.-c. int\u00e9rieur, salle d&rsquo;eau, chauffage central ;<\/li>\n<li>L&rsquo;indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;<\/li>\n<li>Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exig\u00e9 ;<\/li>\n<li>L&rsquo;ann\u00e9e de constatation des \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la r\u00e9f\u00e9rence.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Comment trouver des r\u00e9f\u00e9rences de loyer pour des logements comparables ? Il n&rsquo;y a pas de base de donn\u00e9es nationale accessible, donc plusieurs solutions existent.<\/p>\n<p>Vous pouvez faire le tour des logements du quartier et demander des copies des baux aux locataires (compliqu\u00e9).<\/p>\n<p>Vous pouvez confier le mandat de gestion locative \u00e0 un administrateur de biens de votre zone, qui devra disposer d&rsquo;un portefeuille suffisant pour vous fournir ces r\u00e9f\u00e9rences, et qui pourra aussi vous aider dans les d\u00e9marches (plus simple mais cher).<\/p>\n<p>Enfin vous pouvez appeler l&rsquo;observatoire local de votre agglom\u00e9ration, qui est en place dans plusieurs grandes agglom\u00e9rations, par exemple \u00e0 Paris o\u00f9 l&rsquo;OLAP a une <a href=\"https:\/\/www.observatoire-des-loyers.fr\/references-de-loyer\" rel=\"nofollow\">page d\u00e9di\u00e9e aux demandes de r\u00e9f\u00e9rences<\/a> (simple et peu cher mais pas disponible partout en France).<\/p>\n<h2 id=\"zone\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_particulier_des_zones_tendues\"><\/span>Cas particulier des zones tendues<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Nous avions d\u00e9j\u00e0 vu dans un <a href=\"https:\/\/www.smartloc.fr\/blog\/zone-tendue-definitions-et-consequences-sur-votre-bail-de-location\/\">pr\u00e9c\u00e9dent article<\/a> le concept de zone tendue et de plafonnement du loyer lors d&rsquo;une nouvelle location dans ces zones.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000035315236\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\" target=\"_blank\">Le d\u00e9cret r\u00e9gissant ce plafonnement<\/a> des loyers impose \u00e9galement des conditions sur les renouvellements de baux en zone tendue, en limitant la r\u00e9\u00e9valuation \u00e0 la plus \u00e9lev\u00e9e de ces deux valeurs :<\/p>\n<ul>\n<li> <strong>50% de la diff\u00e9rence entre le loyer sous-\u00e9valu\u00e9 et le loyer de march\u00e9<\/strong> que vous aurez r\u00e9ussi \u00e0 prouver avec vos r\u00e9f\u00e9rences<\/li>\n<li>15% des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ou de mise en conformit\u00e9 sur les parties privatives ou parties communes, faits depuis la signature du bail ou le dernier renouvellement et repr\u00e9sentant plus que la derni\u00e8re ann\u00e9e de loyer<\/li>\n<\/ul>\n<p>Par exemple si vous avez un loyer de 500\u20ac sous-\u00e9valu\u00e9 dans un march\u00e9 o\u00f9 il vaut en th\u00e9orie 900\u20ac, en zone tendue vous ne pourrez renouveler qu&rsquo;\u00e0 700\u20ac.<\/p>\n<h2 id=\"etal\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Etalement_de_la_hausse_de_loyer_au_renouvellement\"><\/span>Etalement de la hausse de loyer au renouvellement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Imaginons que vous ayez r\u00e9ussi \u00e0 prouver la sous-\u00e9valuation du loyer, le locataire a accept\u00e9 ou vous avez d\u00fb faire fixer le nouveau loyer devant le tribunal.<\/p>\n<p>L&rsquo;affaire n&rsquo;est pas finie car la loi prot\u00e8ge encore le locataire sur l&rsquo;augmentation pratique du loyer en <strong>l&rsquo;\u00e9talant dans le temps si la hausse est sup\u00e9rieure \u00e0 10% du loyer initial<\/strong>.<\/p>\n<p>Le cas \u00e9ch\u00e9ant l&rsquo;augmentation du loyer sera progressivement appliqu\u00e9e en 3 fois si vous \u00eates en location meubl\u00e9e, en 6 fois si vous \u00eates en location vide.<\/p>\n<div style=\"border-left : 8px solid #a896d8; padding-left:10px\">\n<p class=\"mt-2\"><span class=\"bg-primary p-1 text-white\">Exemple<\/span> Reprenons notre exemple pr\u00e9c\u00e9dent de loyer sous-\u00e9valu\u00e9 qui passe de 500\u20ac \u00e0 700\u20ac en zone tendue, alors que vous avez r\u00e9ussi \u00e0 prouver que le loyer de march\u00e9 \u00e9tait \u00e0 900\u20ac.<\/p>\n<p>La hausse est de (700-500)\/500 = 40% donc sup\u00e9rieur \u00e0 10%. En location meubl\u00e9e vous allez appliquer les 200\u20ac de hausse en 3 fois, soit 567\u20ac\/mois la premi\u00e8re ann\u00e9e, 633\u20ac\/mois la deuxi\u00e8me et enfin 700\u20ac\/mois au bout de 3 ans. En location vide cela aurait \u00e9t\u00e9 fait en 6 ans avec une augmentation de 33\u20ac\/mois chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans le cadre de l&rsquo;assistant de gestion locative que nous proposons sur Smartloc, certains bailleurs qui louent pour la premi\u00e8re fois se posent des questions sur le sort du bail une fois la p\u00e9riode initiale pass\u00e9e; cette \u00e9ch\u00e9ance arrive rapidement apr\u00e8s 1 an en meubl\u00e9, apr\u00e8s 3 ans en vide. 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