Mathieu Chantalat 26 février 2018 Bail > Annexes

Etat des lieux : modèle gratuit loi ALUR 2018

Téléchargez gratuitement notre modèle d’état des lieux conforme loi ALUR 2018, utilisable pour les locations vides ou meublées, du studio à la maison de 5 pièces :

Conseil Smartloc

Vous pouvez réaliser l’état des lieux d’entrée ET l’état des lieux de sortie sur ce document.

La loi ALUR est rentrée en vigueur il y a plus d’un an, et le décret fixant le modèle type d’état des lieux est paru le 30 mars 2016. Nous vous mettons à disposition un modèle à jour du décret.

Après avoir téléchargé votre modèle, vous pouvez le remplir en présence du locataire. Voici les étapes importantes à respecter :

Informations générales

Comme sur un bail de location, il est primordial de renseigner l’adresse du bien en location, les noms et adresses des différentes parties (s’il s’agit d’un état des lieux de sortie précisez notamment la nouvelle adresse de correspondance de vos anciens locataires), de rappeler le nombre de pièces et la surface.

Vous pouvez en profiter pour noter le nom de l’ancien locataire et le numéro de la ligne téléphonique qui servira au nouveau locataire pour ses ouvertures de ligne internet/téléphone/énergie comme nous allons le voir.

Installations et équipements

Concernant les installations, notez le numéro de compteur électrique et les relevés heures creuses et heures pleines. Idem pour le gaz naturel et les compteurs d’eau froide et d’eau chaude si le logement en est pourvu. Il est important de bien faire les relevés pour ne pas créer de contestations sur les consommations initiales qui auraient pu être à la charge du précédent occupant.

Concernant les installations vous pouvez préciser le caractère individuel ou collectif de chaque équipement.

Dernier point important, vous devez lister avec précision le nombre de clefs et leur destination. N’hésitez pas à prendre une photo du trousseau. Il est en effet primordial de récupérer le nombre exact de clef à l’état des lieux de sortie pour s’assurer qu’une clef ne se ballade pas dans la nature. Le cas échéant vous pourriez demander au locataire de refaire une serrure complète. Profitez-en pour lui remettre la carte de sécurité de la clef s’il souhaite éventuellement refaire des jeux de clefs.

Téléchargez le modèle d’état des lieux au format pdf

Etat des lieux pièce par pièce

L’objectif principal de l’état des lieux est de définir l’état de chaque pièce, en la décomposant par grande section : plafond, mur, sol, plinthes, fenêtres… Notre état des lieux type détaille les principaux éléments de de chaque pièce, avec éventuellement leurs spécificités quand il s’agit d’une salle de bains ou d’une cuisine.


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Vous devez noter pour chaque ligne l’état selon la grille ci-dessous :

  • Très bon état : l’équivalent de neuf ou de comme neuf.
  • Bon état : l’équivalent de neuf mais avec des défauts; par exemple un mur parfaitement blanc, avec quelques marques
  • Etat moyen : l’équivalent d’état d’usage, vous voyez du premier coup d’oeil que l’équipement a vécu; c’est le cas par exemple pour un parquet griffé à de nombreux endroits, de murs dont la peinture est passée ou d’une fenêtre qui ferme avec difficulté
  • Mauvais état : un mur cloqué, une porte qui ferme mal, un parquet dont il manque des lattes; si vous choisissez cet état vous ne pourrez concrètement rien reprocher au locataire lors de l’état des lieux de sortie

Nous vous recommandons par ailleurs d’indiquer des commentaires en regard de l’état sur chaque ligne : traces en bas du mur près de la porte, latte fendue près de la cheminée, autant de précisions qui vous permettront de définir d’éventuelles dégradations supplémentaires occasionnées par le locataire sur un équipement en bon état ou en état moyen.

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Il est parfois compliqué de définir en un seul mot l’état d’un mur ou d’un plafond. N’hésitez donc pas à prendre des photos et à les envoyer par mail au locataire à l’issue de l’état des lieux.

En pratique nous vous recommandons de faire signer l’état des lieux à tous les locataires présents sur le bail. En effet en cas de départ d’un des colocataires en cours de bail – ou de séparation d’un couple en concubinage – il sera préférable d’avoir la signature du locataire restant sur l’état des lieux d’entrée, évitant ainsi les contestations en cas d’utilisation du dépôt de garantie. Pour rappel la solidarité d’un des colocataires s’éteint 6 mois après son départ, n’hésitez donc pas à faire un état des lieux de sortie intermédiaire lors du congé d’un des colocataires (plus d’infos sur la solidarité des colocataires via notre bail colocation).

Concernant le nombre d’exemplaires, vous pouvez faire l’état des lieux sur un seul modèle, puis envoyer la copie scannée au locataire, ou encore mieux lui laisser prendre en photo l’état des lieux lors de la remise des clefs. En pratique nous vous recommandons de conserver l’original, en vous rappelant bien que vous devez fournir un deuxième original ou une copie du premier au locataire.

N’oubliez pas de faire parapher toutes les pages si l’état des lieux est sur plusieurs feuilles. Une feuille volante non paraphée n’ayant pas de valeur, le locataire pourrait contester la validité des éléments de la feuille concernée (les assurances loyers impayés indiquent d’ailleurs que les état des lieux ou les baux non paraphés entraînent une déchéance de garantie).

Téléchargez le modèle d’état des lieux au format pdf

Date d’effet du bail différente de l’état des lieux d’entrée

Il arrive souvent que vous fixiez une date d’effet dans le bail et que l’état des lieux soit décalé, souvent réalisé plus tard.

Si le décalage n’est pas du fait du locataire ou si le bailleur l’accepte, il est d’usage de demander les loyers qu’à partir de la date d’entrée dans les lieux qui devient de facto la date d’effet.

Si le décalage est dû au locataire, le bailleur peut également lui demander de régler les loyers à compter de la date d’effet du bail, en lui rappelant qu’il tenait les clefs à sa disposition depuis cette date.

L’état des lieux peut être réalisé amiablement par le propriétaire et le locataire ou par un tiers (un agent immobilier par exemple) mandaté par l’un des deux. Dans le cas où l’état des lieux est réalisé amiablement par un agent immobilier mandaté par le bailleur, les frais facturés au locataire à ce titre ne peuvent dépasser ceux facturés au bailleur, dans la limite de 3€/m² (limite applicable à toute la France). Le cas échéant vous devez le préciser en clause spécifique du bail pour éviter toute contestation du locataire (reportez-vous pour cela à notre bail de location en ligne).

Si pour une raison ou une autre, l’une des partie ne fait pas confiance à l’autre ou au tiers mandaté, ou s’il l’un des parties ne se présente pas, il est possible de réaliser un état des lieux par un huissier de justice, mandaté par le locataire ou le bailleur. Dans ce cas l’huissier de justice notifie les deux parties avec un préavis de 7 jours. Les frais sont fixés par décret et sont à partager par moitié entre bailleur et locataire. Ils s’élèvent à 135€ environ pour un logement de moins de 50m², 160€ entre 50m² et 150m², 240€ pour plus de 150m², à quoi s’ajoutent des frais de déplacement et une taxe de l’ordre de 10€ chacun.

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Si vous passez par un huissier l’état des lieux ne sera pas contradictoire or la plupart des garanties loyers impayés demandent à ce que l’état des lieux soit fait contradictoirement entre le bailleur et le locataire.

Une fois l’état des lieux signé, le locataire peut se rendre compte de malfonctions ou de dégradations. Il dispose de 10 jours à compter de l’entrée dans les lieux pour demander au bailleur de compléter l’état des lieux. Si sa demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou assigner directement le bailleur devant le tribunal d’instance.

Par ailleurs lors du premier mois de chauffe, le locataire peut demander à modifier l’état des lieux concernant les éléments de chauffage.

L’article 1731 du Code civil stipule qu’en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cet article défavorise le locataire et la loi ALUR a rééquilibré ce point, en précisant bien que si le bailleur ne transmettait pas l’état des lieux au locataire ou s’il refusait de le réaliser, c’était à lui de prouver qu’il avait livré un logement en bon état.

Le modèle d’état des lieux que nous vous fournissons est plébiscité par les agences car il permet de remplir l’état des lieux de sortie sur le même document que l’état des lieux d’entrée.

Comme l’état de sortie est souvent proche de celui d’entrée, vous gagnez du temps en indiquant rapidement l’état des sortie en face de l’état d’entrée. Cette disposition a également l’avantage de permettre une comparaison rapide avec l’entrée.

L’état indiqué en sortie est déterminant car il définit les éventuelles retenue que vous allez pouvoir faire sur le dépôt de garantie. Par exemple si les peintures du salon passent de très bon état à état moyen en 2 ans vous pourriez retenir une partie du dépôt de garantie pour l’usure anormale des murs.

Vous trouverez un guide complet sur notre page dépôt de garantie, mais sachez que la notion cruciale est la vétusté standard de chaque équipement.

Concernant la facturation il n’est pas possible de facturer au locataire l’état des lieux de sortie réalisé par l’agence du bailleur, la loi limitant les honoraires du mandataire du bailleur à la réalisation des visites, à la rédaction du bail, à la constitution du dossier locataire et à l’état des lieux d’entrée (voir la réponse ministérielle confirmant ce point).

Par contre comme le confirme un récent jugement d’appel repris dans le tweet ci-contre, l’état des lieux de sortie réalisé par un huissier doit être refacturé à moitié au locataire et au propriétaire puisqu’en l’espèce il ne s’agit pas d’un mandataire du bailleur mais d’un arbitre tranchant l’état des lieux pour les deux parties.

Néanmoins la jurisprudence confirme que ces frais ne sont répartis à moitié que dans le cas où il est impossible de faire un état des lieux amiable; si l’huissier est mandaté à l’initiative d’une des parties c’est à elle seule de prendre en charge les frais d’huissier (lien vers la décision de cour d’appel).

Dans le même jugement un point intéressant est à relever : si le locataire ne fait pas le nécessaire pour organiser l’état des lieux à la date du congé et que le bailleur est obligé d’organiser un état des lieux de sortie par huissier à une date postérieure à la date du congé, le locataire reste redevable des loyers jusqu’à la date de sortie effective.

On retrouve ainsi le principe exposé plus haut sur les dates effectives de prise d’effet et de résiliation, pour lesquelles l’état des lieux prime sur les autres dispositions comme le bail ou courrier de congé du locataire partant.

Dans cette dernière partie nous abordons le point sensible de toute location qui se termine : les éventuelles dégradations du locataires et les retenues sur le dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée et de sortie que nous avons décrits a pour objectif principal de quantifier ces éventuelles dégradations et de justifier les déductions faites sur le dépôt de garantie.

Nous avons fait une fiche complète sur ce point sensible (voir notre fiche sur le dépôt de garantie) mais voici en synthèse les grandes étapes pour réaliser une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie :

  1. comparaison des états des lieux : c’est une première étape évidente, vous devez comparer les états des lieux d’entrée et de sortie et identifier une éventuelle différence sur certaines lignes.
  2. évaluation de la vétusté : imaginons une moquette passé de « Bon état » à « Etat moyen », il est nécessaire de comparer cette différence par rapport à la vétusté normale. Si la moquette a été usée pendant 10 ans une retenue ne serait pas justifiée, s’il s’agit d’une location d’une année une retenue pourrait s’expliquer (voir une grille indicative de vétusté.
  3. Justification de la retenue : il est ensuite nécessaire de réaliser des devis pour chiffrer les remises en état nécessaires (par exemple nettoyage complet de la moquette) et de transmettre ces éléments au locataire, en plus d’éventuelles photos illustrant la différence relevée en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie.
  4. Retenue sur le dépôt de garantie : le bailleur peut alors effectuer une retenue sur le dépôt de garantie et même lui demander de compenser les éventuelles réparations non couvertes par le dépôt de garantie. Le locataire peut évidemment contester ces retenues et ces demandes à tout moment.

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