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Conforme loi PINEL / Bail 3-6-9

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Mathieu Chantalat 12 décembre 2017 Bail > Bail commercial

Modèle de bail commercial

En complément du bail d’habitation disponible sur Smartloc, nos équipes de gestionnaires immobiliers spécialisés en immobilier commercial vous mettent à disposition un bail commercial conforme loi PINEL 2018.

Ce modèle reprend les dernières dispositions réglementaires et prévoit – en plus des dispositions stantards sur le loyer et les charges, l’indexation ou le dépôt de garantie – des clauses spécifiques au bail commercial :

  • destination des locaux
  • travaux d’aménagement du preneur
  • répartition des charges
  • sous-location
  • location-gérance
  • loyer variable
  • franchise ou paliers
  • droit d’entrée
  • zone de non-concurrence
  • local d’habitation en annexe
  • clauses résolutoire et pénale
  • cession du bail commercial

Ce modèle est fourni à titre indicatif par nos équipes en reprenant des dispositions standards fournies sans garantie sur l’adéquation avec vos besoins ou votre situation. Vous devez donc l’adapter si nécessaire et a minima lire et comprendre tous les articles.

Durée du bail commercial // Congé

Durée du contrat

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans et un durée maximale recommandé de 12 ans car au-delà, le bail devra être signé devant notaire.

Congé du Preneur

Conformément aux dispositions de l’article L145-4 du Code du Commerce, le Preneur pourra donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il n’est plus possible depuis la loi Pinel de déroger à cette possibilité de congé triennal laissé au Preneur, sauf pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage.

Congé du bailleur

Le Bailleur pourra donner congé à l’échéance du bail par acte extra-judiciaire, en respectant un préavis de six mois. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Reconduction tacite / Renouvellement

A défaut de congé donné par le Bailleur ou le Preneur, le bail se poursuit tacitement dans les mêmes conditions.

Pour éviter une reconduction tacite au-delà des 12 ans qui entrainerait un déplafonnement du loyer, le Preneur peut demander au Bailleur de renouveler son bail (contrairement au bail d’habitation le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement).

La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation par reconduction tacite.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Loyer & charges

Définition du loyer

Le loyer d’un bail commercial neuf est fixé librement par les parties. Au loyer hors taxes peut éventuellement s’ajouter la TVA, un loyer variable et évidemment une provision pour charges que nous détaillerons par la suite.

Le loyer peut être payé à échoir (d’avance) ou à terme échu (pour l’échéance passée), par échéance mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Révision ou indexation du loyer

Le loyer peut évoluer en cours de bail, c’est ce que l’on appelle la révision. Deux solutions sont possibles : la révision triennale ou la révision ou indexation annuelle, appelée également clause d’échelle mobile. C’est cette dernier solution que nous avons retenu dans notre modèle de bail commercial.

La clause d’échelle mobile permet une révision annuelle automatique du loyer en fonction de la variation d’un indice, l’ILC pour les locaux commerciaux, l’ILAT pour les bureaux.

La révision triennale est plus complexe dans la mesure où elle n’est pas automatique, une des parties doit faire la demande de révision tous les trois ans pour ramener le loyer à la valeur locative ou valeur de marché (qui n’est pas forcément simple à définir et source de contentieux). L’augmentation ne peut cependant pas dépasser l’évolution de l’indice (ILC ou ILAT) sur la même période, revenant de facto à une indexation annuelle en échelle mobile. La seule possibilité de déplafonner complètement le loyer est de justifier d’une modification de plus de 10% des facteurs de commercialité; dans ce cas la loi Pinel a introduit une nouvelle mesure limitant la hausse de loyer résultant du déplafonnement à 10% par an.

Charges

La loi Pinel a mis fin au bail commercial « triple net », net de charges, d’impôts et de travaux, qui mettait grâce à une clause spécifique du bail l’intégralité des dépenses à la charge du Preneur.

Une liste des charges non récupérables a été fixée, et le législateur impose par ailleurs de fixer un inventaire exhaustif et limitatif des charges qui pourront être inclues dans la provision payée par le Preneur.

Nous avons choisi dans notre modèle d’insérer un inventaire précis, en laissant à la charge du Bailleur toutes les charges qui ne sont pas récupérables par décret.

Les charges sont payables par une provision obligatoirement régularisable en fin d’exerice, avec une répartition aux surfaces, éventuellement pondérées.

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Travaux en cours de bail & dépôt de garantie

Dépôt de garantie

Nous avons volontairement intégré le dépôt de garantie dans cette section car il sert souvent à régler l’épineuse question de la remise en état en fin de bail.

Le dépôt de garantie est usuellement limité à deux échéances (une seulement si le loyer est payé d’avance). En effet au-delà de deux échéances réglées d’avance par le Preneur, le dépôt de garantie portera intérêt.

Travaux du Preneur en cours de bail

Le Preneur est usuellement autorisé à réaliser des travaux d’aménagement qui n’affectent pas la structure et la disposition du local. Se pose ensuite la question de la remise en état. Nous avons inséré dans notre modèle une clause souple qui vous permet de négocier au cas par cas : le Preneur est libre de laisser ou de reprendre ses aménagements, le Bailleur étant libre de lui demander une remise en état.

Travaux du Bailleur en cours de bail

Le Bailleur est par défaut autorisé à réaliser des travaux urgents dans le local sans indemnité pour le Preneur si les travaux durent moins de 21 jours. Nous avons prévu une clause permettant de déroger à cette limite de 21 jours.

Clauses spécifiques à insérer

En l’absence de modèle type légal, nous vous proposons différentes clauses usuelles du bail commercial que vous serez libre d’adapter.

Clause résolutoire

C’est la clause essentielle pour accélérer l’expulsion d’un Preneur ne respectant pas les clauses du bail; la clause résolutoire vous permet de faire constater devant un juge la résiliation du bail sans qu’il ne soit nécessaire d’obtenir une décision après délibéré.

Clause de destination

Cette clause limite les activités principales que le Preneur est autorisées dans le local, sachant qu’il lui est toujours possible d’exercer des activités annexes.

Clause de contrôle de la cession de bail

Cette clause permet au Bailleur de contrôler la cession du bail, dans la limite d’une cession de fonds de commerce pour laquelle le Bailleur ne peut s’opposer sans motif légitime et sérieux.

Clause de sous-location

Cette clause permet au Bailleur de contrôler la sous-location du bail, en imposant au Preneur de lui demander son autorisation écrite et de concourir à la signature du bail de sous-location.

Clause de non-concurrence

Cette clause interdit au Bailleur et/ou au Preneur d’ouvrir de créer, d’exploiter ou de donner à bail, directement ou indirectement, un fonds de commerce de même nature dans un rayon de X kilomètres autour du local.

Clause de franchise ou paliers

Cette clause permet d’accorder au Preneur une franchise totale au démarrage du bail, ou des franchises partielles en cours de bail (appelées également paliers)

Clause de droit d’entrée ou pas de porte

Cette clause définit la somme fixe payée à la signature par le Preneur au Bailleur, représentant l’équivalent du droit au bail dans la cession d’un fonds de commerce.

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Annexes au bail commercial

Vous êtes toujours là ? Bravo, nous abordons la dernière partie, la plus simple, les annexes au bail commercial. Contrairement au bail d’habitation, elles sont limitées et pour la plupart facultatives.

Annexes obligatoires dans tous les cas

  • Un état des lieux
  • Un état prévisionnel des travaux sur les 3 prochaines années
  • Un état récapitulatif des travaux sur les 3 dernières années

Annexes obligatoires dans certains cas

  • Un diagnostic amiante : obligatoire si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 01/01/1997, optionnel sinon
  • Un état des risques naturels et technologiques : obligatoire pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité
  • Une annexe environnementale : obligatoire si le local fait plus de 2000m²

Annexes optionnelles mais recommandées

  • Un plan du local
  • Un extrait du règlement de copropriété
  • Un diagnostic de performance énergétique

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