Mathieu Chantalat 8 novembre 2012 Investissement locatif > Dispositifs fiscaux

Location solidaire : une rentabilité équivalente

Le titre de cet article est volontairement polémique; la Mairie de Paris communique régulièrement grâce à des campagnes d’affichage sur ce dispositif qui peut sembler a priori désavantageux financièrement. Nous allons essayer d’identifier les conditions pour gagner de l’argent tout en louant solidaire.

Fonctionnement du dispositif

Dans le cadre du dispositif « Louez solidaire », la Mairie de Paris propose aux bailleurs privés de confier leurs biens à des organismes spécialisés, chargés de loger des personnes en situation précaire (familles logées dans des hôtels, travailleurs à bas revenus).
Les avantages mis en avant par la Mairie pour convaincre les propriétaires sont les suivants :

 

  • garantie de paiement du loyer et des charges : l’association partenaire est titulaire du bail et paie donc directement les loyers et charges, que le logement soit occupé ou non. Vous avez donc la certitude d’avoir un revenu fixe et certain pendant toute la période du bail.
  • gestion et réparation locative garanties : l’association partenaire s’engage à trouver les locataires, les sélectionner en fonction de la taille du logement, visiter régulièrement le bien afin de procéder à l’entretien et aux réparations locatives nécessaires, souscrire une assurance garantissant les loyers, établir les diagnostics techniques. Vous n’avez donc plus rien à faire.
  • reprise du bien facilité : contrairement aux baux classiques signés en location vide, vous n’avez pas besoin de justifier le congé au terme du bail. Vous avez donc la certitude de pouvoir récupérer votre appartement tous les 3 ans.

Un arbitrage financier perte de loyer/economie d’impots

Les avantages précédents demandent nécessairement contrepartie : le loyer hors charges ne doit pas dépasser 17,77 euros/m2 (valeur fixée pour l’agglomération parisienne, voir le site de l’ANAH).
Cette limitation du loyer est partiellement compensée par un abattement forfaitaire pouvant aller jusqu’à 70% de vos revenus en régime réel, en plus de la déduction de vos charges locatives (voir notre article sur la fiscalité des revenus locatifs).

En résumé tout dépend du loyer de marché de votre bien et de votre taux d’imposition marginal

Prenons l’exemple d’un 4 Pièces dans un arrondissement de l’Est parisien, loué 23 euros/m2. Via le dispositif « Louez solidaire », vous perdriez un peu moins de 25% de loyer.
Côté impôts si votre taux marginal d’imposition est de 30%, l’abattement de 70% vous fait donc économiser 21% de votre loyer sous forme de réduction d’impôts.
Considérez maintenant les honoraires de location, le coût d’un gestionnaire, la prime assurance loyer impayés, que vous économisez par rapport à la location traditionnelle (au total 10% du loyer environ) et vous arrivez finalement à gagner de l’argent en louant solidaire!

Evidemment ce raisonnement ne tient pas si vous êtes faiblement imposé et/ou si le loyer marché de votre bien se situe aux alentours de 40 euros/m2. Dans ce cas Smartloc est là pour vous aider à louer efficacement !

Pour en savoir plus : le site de la Mairie de Paris

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