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Mathieu Chantalat 26 janvier 2015 5 - Gérer son bien sans agence

Le garant en location : un mal nécessaire

Je gagne plus de 3 fois le loyer en CDI, je n’ai pas besoin de garant !
Un locataire qui démarre sa recherche à Paris

Cette affirmation que nous entendons souvent chez les locataires utilisant nos services n’est malheureusement pas tout à fait exacte : si vous êtes en CDI et que vous gagnez 3 fois le loyer, vous n’aurez pas besoin de garant que dans certains cas précis. Explications

L’assurance loyer impayés, le garant payé par le propriétaire

Un seul cas est en fait clair : vous n’avez pas besoin de garant lorsque le propriétaire souscrit à une assurance loyers impayés.
La raison ? Il va payer une compagnie d’assurance environ 3% du loyer pour que ses loyers soient garantis en cas d’impayés du locataire.
La loi Boutin de 2009 interdit au propriétaire de cumuler garant et assurance loyers impayés. Elle interdit aussi aux institutionnels (mutuelles, fonds de pension, etc.) de demander un garant, ces derniers se tournant donc vers ces mêmes assureurs.

Par ailleurs les assureurs n’acceptent de couvrir que les locations de personnes en situation stable (en CDI hors période d’essai, profession libérale, indépendant) gagnant plus de 3x loyer (parfois un peu moins). En résumé si assurance loyers impayés => vous ne pouvez louer que si vous êtes en CDI avec 3x le loyer et un garant est inutile.

Le garant, une assurance gratuite pour le propriétaire en zone tendue

La majorité (les chiffres officiels ne sont pas disponibles) des locations en région parisienne ne sont pas couvertes par une assurance loyers impayés. Il faut bien voir alors que le propriétaire prend un risque équivalent à celui d’un crédit en vous louant un appartement sans garant. En effet le droit est très protecteur pour le locataire et il est souvent difficile et long pour un propriétaire de récupérer ses loyers si vous ne payez pas. En d’autres mots louer à 1000€/mois pendant 3 ans revient à prêter à un inconnu 30 000€.

Pour diminuer son risque, certaines agences ou certains propriétaires vont vous demander un garant, même si vos revenus sont suffisants et votre situation stable (CDI hors période d’essai, chef d’entreprise, profession libérale). En cas de problèmes sur votre loyer (difficulté financière temporaire ou malhonnêté) ils se trouveront lors de la procédure non pas face à vous seul mais face à deux personnes susceptibles de les payer.
Vous pourriez me répondre avec justesse que le propriétaire n’a qu’à payer une assurance s’il veut s’assurer contre le risque d’impayés. Oui mais voilà en zone tendue comme à Paris

  • le propriétaire a souvent le choix entre plusieurs dossiers, et il préférera parfois prendre un locataire avec un revenu juste à 3x le loyer mais un bon garant, qu’un locataire sans garant gagnant 4 ou 5 fois le loyer. La concurrence générée par l’excédent de demande fait qu’il peut se permettre de ne pas souscrire cette assurance qui va lui côuter 3% ou 4% du loyer.
  • il veut parfois louer à des gens gagnant moins de 3 fois le loyer, ou en situation précaire, dans ces cas aucun assureur n’acceptera de le couvrir (bientôt la GUL mais sa mise en application est incertaine)

Notre conseil est donc simple si vous êtes en CDI avec des revenus supérieurs à 3x le loyer : si vous pouvez facilement demander à un de vos proches de se porter garant, renseignez-le dans votre dossier de location, en précisant que le garant est possible si nécessaire. Cela vous permettra de ne pas rater certains appartements, et ce garant ne vous sera pas tout le temps demandé.

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