Investissement locatif à Paris : dans quel quartier acheter ?

Nous vous avions détaillé dans une page complète les différents enjeux d’un investissement locatif réussi : choix de la ville et du quartier, sélection du bien, montage du financement et optimisation du compte de résultat.

Nous allons dans cet article vous détailler notre approche sur le choix d’une zone pour Paris, ville que nous connaissons bien car les équipes de Smartloc y ont accompagné des centaines de bailleurs.

Voici une sélection des quartiers qui nous semblent propices à l’investissement locatif.

Synthèse des quartiers retenus

  • Austerlitz : profitez d’un réaménagement urbain d’ampleur à 10 minutes de Notre Dame
  • Reuilly-Bercy : une des dernières opportunités foncières intra-muros
  • Montparnasse-Sud : un quartier abordable et central rive gauche
  • Saint-Lazare : le hub rive droite des futurs projets de transports en commun
  • Poissonniers : Paris Nord en voie de gentrification

Austerlitz : le pendant de la Défense au sud-est de Paris

Potentiel de plus-value : la rénovation de la Gare d’Austerlitz a débuté et devrait se finir aux alentours de 2020. Elle va voir l’agrandissement et le réaménagement de la gare qui doit passer de 17 millions à 44 millions de visiteurs annuels. Le projet s’accompagne de la création de surfaces commerciales, 47 000m² de bureaux et 27 000m² de commerces. Cela devrait donc redynamiser grandement la zone qui souffre d’un déficit d’attractivité vu son emplacement enclavé entre le Jardin des Plantes, l’Hôpital de La Salpêtrière et la Seine.

A noter également que le projet inclut le réaménagement de l’Hôpital de la Salpêtrière avec la création d’un jardin en face de l’Hôpital. Avec le Jardin des Plantes juste à côté le quartier devient un des plus verts de Paris pour les familles.

Il s’inscrit dans un projet plus global de rénovation urbaine le long des voies d’Austerlitz (plus d’infos sur le projet Paris Rive Gauche), avec en locomotive Station F le plus gros incubateur de start-up lancée par Xavier Niel.

La barrière physique de la gare et de l’Hôpital de la Salpêtrière nous font néanmoins privilégier la partie Nord du projet par rapport aux quartiers Tolbiac-Masséna.

Rendement locatif : malgré un gros potentiel de croissance le quartier reste raisonnable à l’achat, aux alentours de la moyenne parisienne malgré une situation géographique quasi-centrale (10 minutes à pied de Notre Dame).

Côté locataire la zone est ultra-attractive, ils bénéficient en effet d’un réseau de transport dense (Ligne 5, 7, Rer C, ligne 14), de la proximité du Quartier Latin et du dynamisme des berges de Seine qui ont vu l’émergence de lieux nocturnes autour de la Cité de la Mode et du Design.

Biens à choisir : dans cette zone limitrophe V et XIII arrondissements, la qualité de bâti des immeubles est très hétérogène entre de l’haussmannien, l’immeuble de rapport du XIXe et les constructions modernes. Le meilleur rapport qualité prix se trouve côté treizième entre les stations Saint-Marcel et Campo Formio avec de l’haussmannien abordable qui se loue facilement. Comptez un rendement brut de de 4% sur des surfaces de 50m², dans la moyenne parisienne mais avec un profil de risque bien inférieure.

Les logements se trouvant pile en face de la gare sont de qualité très inégale, soyez vigilants dans le choix de l’immeuble si vous regardez cette zone et privilégiez les petites surfaces.

Les valeurs sures du secteur sont les immeubles haussmanniens en étage élevé du Boulevard Saint-Marcel mais les prix sont en conséquence plus élevés (comptez +20% par rapport à la moyenne parisienne) pour un rendement locatif équivalent, nous recommandons de sélectionner des appartements familiaux dans ce secteur pour lesquels les locataires seront prêts à payer des loyer/m² élevés.

Reuilly Bercy : une emprise foncière gigantesque pour désenclaver le 12ième

Potentiel de plus-value : la partie du XII arrondissement le long des voies de la Gare de Lyon est historiquement un quartier intéressant mais très enclavé puisque du périphérique à la gare de Lyon les deux seuls passages possibles vers l’Ouest sont au niveau de la Station Dugommier; deux passages peu avenants qui vont respectivement vers le cour Saint Emilion et vers la Gare de Bercy.

La raison principale de cet enclavement est la gare de Bercy et ses voies qu’elles partagent avec la gare de Lyon, plus de 80 hectares reconvertibles qui en font l’emprise foncière disponible la plus importante sur Paris intra-muros, plus grande que la zone Clichy Batignolles qui est en cours de réaménagement sur une emprise de 50 hectares seulement.

Le projet n’est pas encore défini et il se divise en plusieurs sous-projets (Gare de Lyon Daumesnil + Bercy Charenton) mais les intentions sont déjà bien fixées sur le site de la Mairie et dans les conclusions de l’enquête publique sur le projet Bercy Charenton:

  • désenclavement du quartier via des passerelles au-dessus des voies
  • circulation améliorées vers Charenton-le-Pont
  • création de surfaces mixtes de logement, bureaux et commerces (600 000m² rien que sur la zone Bercy-Charenton)
  • création de projet urbain d’envergure avec une hauteur maximale des projets portés à 180m

En complément du réaménagement des emprises SNCF le long des voies de la gare de Lyon, le quartier va également bénéficier plus au nord du réaménagement de la caserne de Reuilly. Même si le projet est de moindre envergure (600 logements + bureaux et commerces), la proximité avec le quartier de Bercy (15 minutes à pied) va impacter indirectement l’attractivité de la zone. Le quartier entre Dugommier et Reuilly-Diderot peut par ailleurs constituer une solution de repli pour les investisseurs souhaitant choisir un secteur moins risqué.

Rendement locatif : le potentiel est donc là à horizon 2030 mais la zone souffre aujourd’hui d’un isolement qui en fait une zone peu tendue sur le marché locatif parisien. Comptez un rendement de 4% qui est donc dans la moyenne parisienne, que vous soyiez côté périphérique ou côté Gare de Lyon. A rendement équivalent la zone Nord vers Reuilly-Diderot nous semble moins risquée que la zone vers Charenton, la majeure partie du projet de réaménagement se trouvant néanmoins dans cette deuxième zone.

Nous n’aborderons pas ici le rendement locatif de l’autre côté des voies vers le cour Saint-Emilion car c’est un micro-marché avec très peu d’offres à l’achat ou à la location, rendant presque impossible de définir un rendement locatif fiable.

Biens à choisir : dans ce secteur aux environs de la station Dugommier nous vous recommandons de privilégier des petites surfaces ou des grands appartements. Contrairement à la zone d’Austerlitz, le quartier n’est pas vraiment attractif pour les jeunes actifs et attirent plutôt des populations ayant comme critère principal les loyers abordables autour de 25€/m², donc des étudiants sur des studios ou des familles avec enfants sur des 4 pièces et plus.

L’assurance loyer impayé même à Paris

Les rendements locatifs que nous vous indiquons dans cet article suppose que vous arriviez à louer votre bien et à encaisser les loyers.

Les impayés à Paris sont historiquement plus faibles que dans le reste de la France, il n’en demeure pas moins que nous vous recommandons fortement de prendre une assurance loyer impayé, notamment si vous investissez à crédit car le risque potentiel est une perte de 20 000€ pour un loyer mensuel de 700€.

Montparnasse Sud : un quartier abordable et central rive gauche

Potentiel de plus-value : quand on regarde une carte des prix de Paris, les couleurs se répartissent de manière uniforme, avec des gradients de prix qui diminue doucement plus on s’éloigne du centre. Deux zones font apparaître des forts gradients avec des prix qui diminue violemment en quelques centaines de mètres: l’est de Monmartre vers Barbès et le sud du 6ième vers le Nord du 14ième côté Montparnasse. Nous allons détailler cette deuxième zone.

Le quartier Montparnasse est le centre géographique de la rive Gauche; il souffre d’un problème criant d’aménagement urbain avec une Tour Montparnasse peu appréciée des parisiens et des rues autour du centre commercial Gaité et de la place de Catalogne qui sont tous sauf des réussites. Par conséquent les rues du haut de l’avenue du Maine, vers les stations Gaité ou plus au Sud Pernety s’échangent dans la moyenne parisienne aux alentours de 9000-9500€/m² début 2018 alors que les biens vers les stations Raspail ou Vavin 500m plus loin sont 20% plus chères.

Les projets de rénovation du quartier vont s’enchaîner, en premier lieu la rénovation de la tour Montparnasse, de son centre commercial et du parvis l’environnant devrait rendre le quartier immédiat moins sinistre.

Le centre commercial attenant de Gaîté devrait également être entièrement rénové par la foncière Unibail-Rodamco (voir les détails du projet); de manière générale le quartier devrait voir plusieurs projets d’envergure s’enchaîner en concertation avec les maires des différents arrondissements limitrophes et la SNCF qui envisage la rénovation de la Gare Montparnasse.

Rendement locatif : le quartier de Montparnasse Sud est le secteur le plus attractif pour les locataires parmi les 5 que nous avons retenus. Le secteur de Pernety-Gaîté est extrêmement appréciée pour son accessibilité en transports, le dynamisme du quartier en terme de commerces (bar restaurant + commerces de bouche vers rue Daguerre et rue Raymond Losserand).

Comptez un rendement locatif brut un peu supérieure à la moyenne à 4,5% sur un deux pièces de 45m².

Biens à choisir : les locations partent vite quelles que soient les surfaces mais les grands appartements sont rares en l’absence d’immeuble haussmannien dans la zone. Nous vous recommandons de choisir des studios ou des deux pièces car l’absence de jardins à proximité et la présence de nombreux logements sociaux (cf carte des logements sociaux faite par l’APUR) nous semblent des freins pour une gentrification forte du quartier attirant des familles.

Soyez par ailleurs vigilants dans le choix des immeubles et privilégiez les étages élevés car les rues sont étroites et souvent bruyantes.

Saint-Lazare : le hub rive droite des futurs projets de transports en commun

Potentiel de plus-value : la gare Saint-Lazare a été la première gare entièrement rénovée par la SNCF. Le chantier qui a pris plus de 10 ans a vu la rénovation complète des environs de la Gare et l’ajout de 10 000m² de commerces.

Le quartier reste néanmoins un noeud d’engorgement pour les voitures qui le rend peu attractif, avec des rues adjacentes très bruyantes que ce soit côté Grands Magasin au Sud ou vers les stations Europe ou Liège au Nord.

Du côté de la Station Liège vers le long de la rue d’Amsterdam les prix sont encore dans la moyenne parisienne aux alentours de 9000-9500€/m² début 2018 quand le quartier de Saint-Georges au sud de Pigalle juste à côté est déjà 1000€/m² plus cher.

Nous pensons que ce secteur a un potentiel à long terme car la gare qui est déjà un hub de transports en commun (ligne 3, 13 et 14, RER E, trains) va voir son rôle se renforcer avec plusieurs projets :

  • le prolongement de la ligne 14 vers le Nord
  • le prolongement du RER E vers l’Ouest et notamment la Défense

Nous pensons par ailleurs qu’avec l’arrivée des véhicules électriques et la modification lente des moyens de transport à Paris, le quartier devrait devenir de plus en plus respirable et moins stressant.

Rendement locatif : le rendement locatif du quartier est dans la moyenne parisienne, comptez 4% brut, soit environ 1400€ hors charges pour un 2P de 40m² meublé acheté 380000€ net vendeur.

Biens à choisir : c’est la zone où nous recommanderions de prendre un grand logement et de le louer en colocation à des jeunes actifs. Le quartier est en effet proche des zones de bureaux et accessible depuis la Défense. Dans les immeubles haussmanniens vers la station Liège des grands appartements sont disponibles.

Par ailleurs l’absence immédiate de parcs et la circulation de la zone ne rebutent pas vraiment les jeunes actifs, heureux de trouver une colocation près du secteur des Batignolles.

Niche fiscale en LMNP

Sur une grande colocation nous vous recommandons d’opter pour le régime meublé vous permettant de mettre fin au bail chaque année.

Si vous déclarez vos charges au réel en LMNP sachez que vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal qui peut annuler quasiment entièrement votre impôts sur les loyers à Paris : en savoir plus sur le régime réel en location meublée.

Poissonniers : Paris Nord en voie de gentrification

Potentiel de plus-value : le dix huitième arrondissement est l’arrondissement parisien le plus hétérogène en terme de prix immobilier. L’arrondissement est séparé du nord au sud par un axe qui modifie drastiquement les valeurs d’achat : le boulevard Barbès qui se prolonge par le Boulevard d’Ornano (voir la carte Meilleurs Agents du 18ième). A l’Ouest Montmartre et ses 12000€/m², à l’est la Goutte d’Or encore accessible mais pour combien de temps ?

La Goutte d’Or semble être un eldorado pour les investisseurs locatifs car les rendements bruts sont de très loin les plus élevés de Paris, de l’ordre de 5,5% sur les petites surfaces quand la moyenne parisienne est juste en-dessous de 4%.

La densité importante des logements sociaux du quartier (cf la carte des logements sociaux par l’APUR) et la volonté farouche de la mairie de préserver le caractère populaire du quartier nous font penser que le potentiel de gentrification du quartier n’est pas vraiment là.

La zone Jules Joffrin est quant à elle déjà gentrifiée; elle qui a déjà vu ses prix s’envoler avec des ventes à 9500€/m² début 2018. Nous pensons donc que les opportunités sont déjà passées pour cette zone qui reste malgré tout excentrée.

Le vrai potentiel résiduel de la zone se trouve à notre avis de l’autre côté du Boulevard d’Ornano, dans le quartier Poissoniers constitué grosso modo d’un triangle entre Boulevard d’Ornano, rue Championnet et rue Poissoniers.

Notre avis se fonde sur plusieurs critères :

  • le gradient de prix en traversant le boulevard nous semble injustifié avec une baisse supérieure à 1000€/m²
  • la densité de logements sociaux est raisonnable, en tout cas inférieure à celle de la Goutte d’Or
  • la mairie prévoit de récupérer les emprises SNCF le long des voies pour réaménager le quartier (cf le site de la mairie)

Rendement locatif : les rendements locatifs actuels de la zone reste très élevés et surtout les prix d’achat sont encore abordables si vous avez un budget limité : comptez 280 000€ pour un 2P de 40m² loué hors charges 1100€ soit un rendement brut de 4,7%. La zone n’est pas très attractive pour les locataires qui se résignent souvent à choisir ce secteur, essayez donc de choisir un logement avec des atouts pour vous démarquer et privilégier absolument une assurance loyer impayé.

Biens à choisir : nous vous recommandons de retenir des petites surfaces, studio ou deux pièces. Comme indiqué précédemment la demande n’est pas très forte donc sélectionnez des biens avec des atouts tel qu’un balcon ou une terrasse, un parking. Sinon essayez de rénover le logement pour qu’il soit en état impeccable.

Si vous souhaitez prendre des risques et faire un pari sur la transformation des transports parisiens vous pouvez essayer d’acheter un logement sur le Boulevard d’Ornano ou plus bas sur le boulevard Barbès. Aujourd’hui ce sont des boulevards très bruyants mais avec le passage au tout électrique la donne peut changer à horizon 2030.

Dernier point soyez très vigilants sur l’état général des immeubles et l’historique des copropriétés, en consultant notamment les voisins et les PV d’assemblée générale. Le quartier a malheureusement de nombreuses copropriétés mal gérées ou qui subissent des nuisances de certains établissement nocturnes. La Mairie a pour ambition de redynamiser les commerces avec une politique de préemption des commerces (un rachat des fonds de commerce par la mairie avec obligation de voir un commerce de proximité se réinstaller : source) mais les effets ne se font pas encore sentir.

En conclusion

Nous vous avons sélectionné ici cinq quartiers mais nous aurions pu en retenir plus. Ce qui est important c’est l’approche générale de notre réflexion qui se fonde essentiellement sur trois critères :

  • le potentiel de plus-value créée par des projets urbains en cours ou en préparation
  • la présence d’une grande différence de prix non expliquée à proximité de la zone
  • le pari d’une transformation de la zone par la disparition des véhicules à moteur thermique

Les rendements locatifs bruts étant très faibles à Paris, l’essentiel du gain que vous allez pouvoir faire sera via la plus-value éventuelle. Ayez bien conscience que cet investissement peut également avoir un retour négatif si les prix baissent. Le dernier conseil que nous donnons est de choisir un bien où vous diminuez vos chances d’être obligé de vendre, et donc de retenir un logement où vous pourriez un jour habiter ou loger un proche.

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