Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012

Avis clients 4,8/5

Démarrer un bail

La réglementation sur la location saisonnière est en train de se durcir à Paris mais aussi dans les grandes agglomérations françaises et européennes.

Pour un investisseur qui recherche des opportunités d’investissement sur ce type d’actif, des alternatives existent à moins de 2 heures de Paris en avion : la côte dalmate, ces 300 jours d’ensoleillement par an, des îles et des montagnes, une entrée dans l’Union Européenne qui a permis le développement d’infrastructures publiques.

Nous allons dans cet article vous expliquer le marché immobilier de Split, deuxième ville du pays et principale zone touristique. Nous connaissons cette zone depuis plus de 15 ans, nous allons donc pouvoir vous expliquer les principaux points-clefs d’un investissement immobilier en Croatie.


Photo by Sander Lenaerts on Unsplash

Analyse pays

Macro-économie de la Croatie

La Croatie dépend essentiellement des services et notamment du tourisme; le PIB a donc fortement été impacté par la crise de 2008. Grâce à une croissance constante et régulière de l’ordre de 3% depuis 2016, le PIB est revenu à sa valeur de pré-crise.

PIB Croatie


source: tradingeconomics.com

Taux de croissance PIB Croatie


source: tradingeconomics.com

L’inflation est contrôlée, autour de 1% comme en France. La grosse différence par rapport au scenario français est la croissance des salaires sur les 5 dernières années, de l’ordre de 3% (vs 0-0.5% en France).

Inflation Croatie


source: tradingeconomics.com

Taux de croissance des salaires


source: tradingeconomics.com

Ces données sont importantes pour analyser les taux d’intérêt et l’évolution des prix immobiliers en Croatie.

Evolution des prix immobiliers en Croatie

Contrairement à une idée répandue, l’immobilier en Croatie n’est pas en pleine bulle immobilière. Quand on regarde les prix immobiliers sur une période longue, on se rend compte éventuellement que l’immobilier est en train de rentrer dans une phase haussière forte, mais que cette hausse est récente. Depuis 2016 le marché a en effet redémarré, pour atteindre des niveaux proches de 2008.

Index des prix immobiliers croates


source: tradingeconomics.com

Pour rappel les prix immobiliers de 2008 ont été effacés depuis bien longtemps en France (notamment à Paris selon Meilleursagents.)

Infrastructures publiques

Si nous reprenons notre exemple de Split, les infrastructures se sont récemment développées, l’entrée du pays dans l’Union Européenne permettant de sécuriser des opérations de grande ampleur comme l’autoroute Zagreb-Split, l’extension de l’aéroport de Split, le développement du port pour accueillir des bateaux de croisière ou encore la réfection de la partie occidentale de la Rive, la ballade en bord de mer du centre ville.

L’entrée dans l’Union Européenne a surtout permis d’assainir l’environnement business du pays en renforçant les règles et en mettant un terme au laisser-aller post-guerre: dans l’immobilier c’est notamment la régularisation massive du foncier et le nettoyage du cadastre.


Parc municipal de Marjan à Split / Photos par Mathieu Chantalat

Données démographiques

Le gros problème du pays reste l’émigration des jeunes croates et le taux de natalité très faible. Malgré un taux de chômage qui est passé de 20 à 6% en 10 ans, les jeunes croates continuent à partir à l’étranger pour trouver de meilleurs salaires. Couplé à un taux de natalité de 1,4 enfants par femme, le pays perd 0,5% de sa population chaque année depuis 2000, soit l’équivalent d’une ville comme Split pour un pays de 4 millions d’habitants.

C’est une vraie malédiction qui va devoir être inversée par les prochains gouvernements, le système croate forme des jeunes qualifiés (le classement Pisa de la croatie est proche de celui de la France) les Croates parlent largement anglais et sont donc potentiellement aptes à rester dans leur pays si les emplois de service se développent (pour l’agriculture ou l’industrie cela semble plus compliqué).

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Comment chercher un bien à acheter en Croatie ?

Maintenant que vous avez compris l’avantage de la Croatie, un pays en Union Européenne, avec des fondamentaux économiques solides et un ensoleillement méditerranéen équivalent à la Côte d’Azur, vous vous demandez peut être comment aborder votre recherche immobilière. Nous allons vous expliquer les grands principes.

Portails immobiliers Croatie

Le portail le plus simple à utiliser est njuskalo.hr, l’équivalent du Bon Coin local. Les filtres sont bien conçus et vous pourrez éventuellement utiliser le plugin google translate de Chrome pour vous traduire les boutons.

Même si l’offre n’est pas forcément exhaustive pas d’inquiétude, les agents immobiliers que vous allez contacter seront en mesure de vous proposer d’autres offres, éventuellement hors marché. L’immense majorité de l’offre est proposée par des agences, qui vont pouvoir vous fournir un vrai service d’accompagnement, pour des honoraires raisonnables, de l’ordre de 2% pour l’acheteur et 2% pour le vendeur.

Sur certains actifs très spécifiques comme une maison sur une île, nous vous recommandons d’effectuer une recherche google sur « house for sale Zlarin » par exemple, vous tomberez sur des micro-sites qui peuvent avoir plus d’offres que les sites généralistes.

Négociation des prix immobiliers

Attention les prix affichés ne sont en général pas du tout les prix de marché. Contrairement à la France, comptez une décote de 25% en ordre de grandeur sur la négociation.

Les vendeurs ne se vexeront pas du tout si vous faites une offre à -30%. Comme le marché est peu liquide et les bases de prix inexistantes, les vendeurs espèrent toujours tomber sur un étranger à fort pouvoir d’achat qui ne négociera pas. Mais négociez !

Financer son achat immobilier en Croatie

En France, la hausse récente des prix immobiliers est essentiellement portée par une baisse des taux d’intérêt, à défaut de hausse significative des salaires.

En Croatie l’accès au crédit est plus complexe, d’une part parce que les taux sont de l’ordre de 3-4%, d’autre part car le système de cautionnement se base sur l’hypothèque du bien. Les banques ont donc tendance à évaluer de manière conservatrice les biens pour éviter de prendre un risque immobilier trop élevé.

Pour vous donner une idée du décalage de pouvoir d’achat, une mensualité de 1000€/mois sur 20 ans vous permet d’emprunteur 200k€ à 1,2% alors que vous pourriez emprunter seulement 150k€ à 3,5% seulement (calcul fait grâce au simulateur de Reassurez-moi).

Les crédits ne sont clairement pas revenus à leur niveau de 2008, ce qui selon nous est un bon signal : les prix nous semblent donc évaluer sur des valeurs d’actifs et non sur des capacités d’emprunt couplés à des taux d’intérêt en baisse.

Si vous cherchez à financer l’achat d’un bien en Croatie depuis la France, il faudra probablement vous tourner vers une solution française car les emprunts croates ne sont pas ouverts aux non-résidents. Plus d’infos sur notre fiche Les 4 techniques pour financer un investissement locatif à l’étranger

Prêt au secteur privé Croatie


source: tradingeconomics.com

Si vous êtes étranger vous allez avoir beaucoup de mal à trouver un prêt local, et ce même si le bien croate que vous achetez est hypothéqué. La plupart des grandes banques (OTP, Zagrebacka Banka) ne prêtent d’après nos contacts qu’à des résidents fiscaux croates (et même qu’à des nationaux…). Deux solutions semblent donc possibles :

  1. Vous faites un emprunt en France pour acheter en Croatie, la banque française vous demandera probablement d’hypothéquer un bien immobilier entièrement remboursé en France.
  2. Vous essayez de contacter des banques étrangères ayant une implantation en Croatie, et qui seront éventuellement prêtes à vous faire un crédit dans le cadre d’un investissement locatif. Renseignez vous auprès des agences immobilières que vous croisez, ils seront en mesure de vous recommander les bons interlocuteurs dans les bonnes banques.

Ces banques étrangères prêtes à vous faire un crédit seront probablement autrichiennes ou allemandes. Cela s’explique par le fait que la plupart des étrangers achetant en Croatie sont allemands, la diaspora croate étant extrêmement présente en Allemagne. D’ailleurs en hiver les seuls vols disponibles pour rentrer en France passent par l’Allemagne, Munich et Francfort étant desservis tous les jours depuis Split.

Rendement locatif immobilier en Croatie

Lorsque vous regardez un investissement immobilier en Croatie, vous devez vous demander quel usage vous allez faire du bien. En effet le marché locatif croate, et notamment à Split, est assez particulier dans la mesure où la location longue durée est l’exception.

90% des foyers sont propriétaires de leurs biens. Les logements ont souvent été octroyés aux familles sous le régime socialiste de Tito. Pour les jeunes générations ils peuvent avoir été donnés par les parents à leurs enfants pour qu’ils habitent avec eux dans la même maison, chaque enfant ayant un étage. Ou plus simplement achetés à des prix raisonnables, assez proches du coût de construction, de l’ordre de 1500€/m² pour de l’ancien en banlieue de Split.

Le marché de la location longue durée est donc peu développé, les rendements locatifs sont faibles avec un appartement familial ancien de 120m² valant environ 200 000€ loués 400€/mois soit un rendement brut de 2,5% sur de la location longue durée, proche du rendement parisien….

Par ailleurs la location longue durée est risquée, les locataires étant bien protégés en cas de contentieux, d’impayés ou de dégradations. A notre connaissance les assurances loyers impayés n’existent pas.

La location saisonnière a quant à elle explosé ces dernières années avec l’essor d’Airbnb qui a grandement fluidifié le marché, autrefois éclaté via des agences de voyages, guides, office de tourisme ou encore des grands-mères avec des panneaux « soba » sur le port de Split.

Les touristes affluent sur l’aéroport de Split dont le traffic est passé de 1,2 millions de passagers annuels en 2010 à 3,3 millions en 2019, notamment porté par l’ouverture d’un deuxième terminal.

Malgré une offre qui s’est considérablement étoffée, la demande en location saisonnière reste forte et permet d’obtenir un rendement locatif brut en location saisonnière de l’ordre de 7%. Un appartement de 100m² en centre ville acheté 300k€ peut se louer environ 20k€ sur 4 mois sur une base de 200€/nuit avec un taux de remplissage de 83%.

Si vous décidez d’acheter et de louer en Airbnb en août vous pouvez même en ordre de grandeur obtenir un rendement locatif de l’ordre de 2% sur 30 jours seulement et donc ainsi amortir partiellement votre bien tout en continuant à y habiter le reste de l’année (ce qui peut être une bonne idée vu l’affluence de touristes en août).

Pièges d’un investissement immobilier en Croatie

Difficulté pour gérer

Le rendement locatif brut de 7% que nous vous avons indiqué ne prend pas en compte les charges courantes inhérentes à une location saisonnière. Ménage, lessive, petits travaux, il est assez compliqué de trouver de la main d’oeuvre fiable en Croatie pour ce type de tâche (pour plein de raisons trop longues à expliquer).

Il existe des agences qui peuvent prendre en charge cette gestion saisonnière pour vous mais les tarifs sont de l’ordre de 30% des loyers encaissés.

Gros travaux de rénovation compliqués

Le problème est le même si vous achetez un bien à rénover, il est très difficile de trouver une entreprise fiable, disponible et susceptible de finir dans les temps. Les ouvriers qualifiés croates se voient proposer des salaires trois fois plus élevés en Allemagne.

Les travaux de rénovation sont pourtant un critère déterminant pour se différencier sur le marché locatif, l’abondance d’offre de logement « dans son jus » ayant tendance à tirer les tarifs et les taux d’occupation vers le bas depuis quelques années.

Sur-offre en location saisonnière

C’est le dernier problème que nous avons identifié, l’explosion d’offre de logement grâce à l’extrême visibilité donné par Airbnb. Le moindre appartement peut devenir un logement saisonnier potentiel.

Il est donc important selon nous de choisir des biens ayant une composante exceptionnelle : localisation, vue, jardin, équipement.

S’abonner
Notification pour
6 Commentaires
Le plus populaire
Le plus récent Le plus ancien
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Bonjour,
Je tenais à vous remercier suite à votre article très intéressant et très pertinent.
Étant Croate d’origine, l’article est réel surtout quand vous parlez des parents qui laisse un étage pour leurs enfants. Il y a beaucoup de cohérence.
J’aimerais savoir comment réaliser votre étude sur le marché ? Sachant que je suis sur les cotes Dalmat plus précisément à coter de Zadar.
Cordialement.

Merci pour cet article tres interessant!

Je suis un peu surpris par le nouveau des prix immo en croatie dans la mesure ou avec un salaire moyen de 800 euros par mois, un croate ne peut pas acheter un bien, dans la mesure aussi qu’avec une main d’oeuvre bon marche, les prix devrait etre bien moindre. Mais la fuite des gens qualifies vers l’etranger, et le peu de serieux de ce qui reste pourrait expliquer cette situation. Construire un bien la bas ( un complex de 4-6 unites pour location estivale) semble tres risques a votre avis ? Pourquoi connaissez vous si bien la Croatie ?

Bonjour, merci pour votre article. Pourquoi indiquer qu’un projet de construction pour du saisonnier (ou de rénovation de l’existant à Split par exemple pour 4-6 appartements) n’est pas une bonne idée ? Je reviens de Split cette semaine et l’ensemble des Airbnb sont pris d’assauts avec un tourisme exacerbé.
Vous souhaitant une bonne journée

alors parfaitement d’accord sur tous les points je vis ici depuis 18 ans et il eszt sur que les prix sur des investissements d’apparts est risque, car il faudrait pour que la croatie devienne de nouveau un pays a vec une large gamme de touristes, il faut alors baisser les prix des restos et cafes , le rete est acceptable , la construction est expensive mais normal
la vente des maisons aussi
c’est juste la vie est trop elevee pour un salaire toujours trop bas

Autres articles qui pourraient vous interesser

Immeuble de rapport : est-ce une bonne stratégie en 2024 ?

L’immeuble de rapport représente le Graal de la plupart des investisseurs immobiliers chevronnés. Il permet en effet de réaliser des opérations complexes et à forte création de valeur; il constitue par ailleurs un micro-marché plus propice aux bonnes affaires que le marché immobilier classique. Nous allons définir dans cet article ce qu’est un immeuble de […]

Voir l'article

Achat d’un logement loué et occupé : les 7 pièges à éviter

De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé. Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer (voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place), mais au-delà de l’assurance de nombreux pièges s’ouvrent aux investisseurs qui achètent des logements occupés, nous […]

Voir l'article

Quelles solutions pour remédier aux inégalités d’accès au crédit immobilier ?

Un reportage récent sur Bricks, un nouvel acteur de l’investissement locatif, nous a permis de confirmer l’intérêt incroyable des français pour l’immobilier. Deux biais psychologiques sont à l’oeuvre selon nous : l’aversion au risque et la recherche de rentes. Ces deux facteurs ont un impact négatif sur l’économie française en bloquant l’épargne sur des actifs […]

Voir l'article

Investir à Lisbonne : mode d’emploi et quartiers où acheter

Lisbonne est une ville qui a la cote auprès des investisseurs immobiliers : un des meilleurs climats d’Europe, un cadre naturel préservé avec la plage à 15 minutes du centre ville, des conditions fiscales très avantageuses pour les expatriés. La capitale portugaise est en plein boom immobilier avec des prix qui s’envolent et qui suivent […]

Voir l'article

Investir dans un local commercial : les risques à identifier

Vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial et vous regardez les opportunités de racheter des murs de commerces occupés avec un bail en cours ? L’investissement locatif en immobilier commercial a historiquement des rendements locatifs élevés mais il faut bien comprendre que les risques qui l’accompagnent sont aussi proportionnellement plus grands que pour un local d’habitation. […]

Voir l'article

Investir en centre-ville de province avec Martin Menez (Bevouac)

Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier Interviews par Mathieu Chantalat co-fondateur de Smartloc —– Nous recevons pour ce cinquième Martin Menez de Bevouac une start-up qui vous aide à investir de la sélection du bien à acheter, en passant par les travaux, jusqu’à la recherche du locataire. Nous allons aborder dans ce cinquième épisode : […]

Voir l'article

Le coaching immo de PAP, vraiment mieux qu’une agence ?

Malgré les aléas des confinements, l’année 2020 a encore vu un record de transactions réalisées, que ce soit par les particuliers mais aussi par les agences immobilières. Souvent décriées par les particuliers, les agences finissent quand même par réaliser environ 70% des ventes, soit en ordre de grandeur 8 milliards d’euros d’honoraires qui leur ont […]

Voir l'article

Viager : la mauvaise affaire pour investir (sauf exceptions)

De nombreux bailleurs nous posent des questions sur l’investissement en viager. Pour être honnête le sujet nous intéressait peu jusqu’il y a quelques mois, essentiellement car l’aspect pari sur la mort nous semblait peu attrayant. Apparemment nous ne sommes pas les seuls puisque les ventes en viager ne représentent que quelques milliers de ventes par […]

Voir l'article

Comment optimiser son rendement locatif ?

Une part importante des clients de notre gestion locative autonome sont des investisseurs locatifs, c’est-à-dire des particuliers qui achètent des logements, souvent avec emprunt, pour se constituer un patrimoine. Pour ces investisseurs le concept de rendement locatif est crucial et structure leur stratégie. Le rendement locatif regroupe différentes notions que nous allons vous expliquer. Nous […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider