Les réparations et les travaux font inéluctablement partie de la gestion d’une location. Il y a par exemple eu 1,4 million de dégâts des eaux en France en 2018 mais le sujet ne se limite pas à cette typologie de sinistres : panne du ballon d’eau chaud, serrure bloquée, chaudière qui ne démarre pas, vous devez être prêt à faire face à tout type de panne si vous gérez votre location en direct (ce que nous vous recommandons de faire !).

Le sujet des réparations est sensible dans la relation locataire-propriétaire et créé donc de nombreux contentieux.

Dans ce guide nous allons vous déminer ce sujet des réparations et des travaux, de la refacturation au locataire, en passant par les déclarations aux assurances, jusqu’au choix de l’artisan en urgence, vous y trouverez toutes les informations nécessaires.

Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Durant toute la durée de la location, l’entretien courant, les menues réparations ainsi que les réparations dites locatives sont à la charge du locataire.

Les dommages causés par une malfaçon, un défaut de construction, la vétusté ou la force majeure sont quant à eux à la charge du propriétaire.

Nous parlons donc ici de l’entretien du logement à ne pas confondre avec les charges locatives qui sont facturées indépendamment, notamment via le syndic en copropriété.

Depuis le 1er août 2015, le modèle de bail de location réglementaire ne mentionne pas les obligations du locataire concernant l’entretien et les réparations. Désormais, ces obligations sous forme de notice d’information doivent obligatoirement apparaître dans les annexes du bail.

Nous vous proposons également le décret 26 août 1987 au format PDF vous donnant une liste indicative des réparations locatives.

Vous trouverez un détail de cette liste des réparations locatives sur cet article.

Une fois que vous savez qui doit prendre en charge la réparation, il est crucial de ne pas choisir le mauvais artisan.

Comment choisir un artisan pour les travaux durant la location ?

Le choix d’un artisan en urgence quand une fuite inonde le logement, ou que la chaudière est en panne en plein hiver, n’est pas forcément une démarche évidente.

De manière générale nous recommandons à nos clients en gestion locative de passer par notre réseau d’artisans sélectionnés, disponibles au niveau national, avec des tarifs forfaitisés mais surtout une disponibilité quasi immédiate.

Passer par ce type de réseaux vous évitent deux écueils : i) la réparation qui traîne et qui porte préjudice au locataire ii) les artisans qui profitent de l’urgence pour vous facturer des tarifs prohibitifs.

Sur le premier point il est crucial d’arrêter la fuite rapidement ou de redémarrer la chaudière du locataire en plein hiver, et il peut parfois être compliqué de trouver un artisan compétent disponible rapidement. Passer par le réseau des artisans proposé par Smartloc, vous garantit une intervention dans la journée, au pire le lendemain, partout en France.

Sur le deuxième point des tarifs, certains artisans peu scrupuleux paient très cher l’acquisition de nouveaux clients, notamment via les annonces Google ou les faux répertoires de numéros utiles, et pratiquent donc des tarifs prohibitifs.

Pour éviter de payer 500€ pour une porte claquée, nous recommandons donc de ne pas appeler le premier numéro disponible sur Internet. Il est important de prévenir le locataire de ce risque pour qu’il puisse éventuellement appeler le numéro mis à disposition des propriétaires qui gèrent leurs locations sur Smartloc.

Maintenant que vous savez à qui incombent les réparations locatives et comment choisir son artisan, nous allons évoquer la gestion du dégât des eaux, sinistre le plus fréquent.

Comment gérer un dégât des eaux ?

Le dégât des eaux étant le sinistre le plus courant, nous vous proposons ici un résumé des différentes étapes afin de le gérer au mieux. De manière générale, c’est au locataire de s’en occuper. Si vous souhaitez plus de détails vous pouvez lire l’article complet sur le sujet.

Etape 1 : la recherche de la fuite

En tant que gardien de la chose louée, c’est au locataire de procéder à la recherche ainsi qu’à l’arrêt de la fuite. Nous proposons un réseau d’artisans partenaires en ligne à tarifs négociés, via notre offre de gestion locative.

Si la fuite provient du logement, le locataire appelle donc un plombier qui se chargera de réparer la fuite. La fuite peut également provenir de l’extérieur : s’il s’avère qu’elle vient de chez le voisin c’est au voisin de faire intervenir un plombier, si le locataire ne parvient pas à identifier la fuite, c’est au syndic de l’immeuble de prendre le relais.

Etape 2 : les frais de la recherche de la fuite

D’après la convention IRSI, les frais sont généralement pris en compte dans l’assurance habitation de la personne qui a géré la fuite c’est-à-dire l’assurance habitation du locataire.

Cependant, attention dans certains cas, la réparation est non assurée. Dans le cas d’une fuite due à une réparation locative par exemple, c’est le locataire qui devra s’acquitter de la réparation. Si la fuite n’est pas due à une réparation locative, le locataire est dans la possibilité de vous demander le remboursement.

Etape 3 : la déclaration du sinistre à l’assurance

Lorsqu’il s’agit d’un dégât des eaux ayant entraîné des dégâts dans le logement, c’est l’assurance du locataire qui gère, autrement, c’est au locataire de déclarer le sinistre à son assurance habitation dans les 5 jours qui suivent avec idéalement pour preuves des photos de la cause de la fuite ainsi que des dégâts causés.

Si le sinistre a été causé par un voisin, nous vous recommandons de remplir un constat amiable de dégât des eaux. Le locataire devra quand même déclarer le sinistre à son assurance.

Il est possible qu’un dégât des eaux survienne dans votre logement vacant. Dans ce cas, nous vous recommandons fortement de souscrire à une assurance propriétaire non occupant.

Pourquoi l’assurance PNO est-elle importante ?

L’assurance PNO est faite pour les propriétaires qui n’occupent pas leurs logements. Son but est d’indemniser dans certains cas spécifiques comme la vacance locative, le locataire non couvert ou encore le vice de construction.

L’assurance PNO est un mixte entre l’assurance de responsabilité civile et l’assurance habitation.

Dans sa composante responsabilité civile, l’assurance va couvrir la responsabilité civile du propriétaire. Prenons l’exemple d’une tuile mal fixée qui tombe du toit sur le locataire et le blesse. Le propriétaire pourra alors faire jouer son assurance PNO suite au préjudice.

Dans sa composante habitation, l’assurance va couvrir les risques habituels tels que les incendies, les dégâts des eaux, les vols, le vandalisme, les attentats et actes de terrorisme, les catastrophes naturelles …

Cette assurance n’est pas obligatoire sauf pour les logements en copropriété.

Si vous souhaitez plus d’information sur l’assurance PNO que nous proposons comme les tarifs ou les conditions générales du contrat, vous pouvez consulter cet article complet.

L’assurance PNO prend donc en charge les sinistres quotidiens mais vous projetez peut-être d’entreprendre des travaux en cours de bail.

Comment réaliser des travaux en cours de bail ?

Vous souhaitez effectuer des travaux en cours de bail, pendant que votre locataire est encore dans les lieux ? Nous allons ici vous résumer les points importants que vous devez savoir avant de vous lancer dans cette aventure.

Nous allons vous présenter deux cas de figures : les travaux à l’initiative du bailleur et ceux à l’initiative du locataire.

Les travaux à l’initiative du bailleur

Le locataire à l’obligation de laisser au bailleur la possibilité de réaliser certains travaux en cours de bail. L’article 7 de la loi de de 89 précise la nature des travaux :

• travaux d’amélioration des parties communes ou privatives
• travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués
• travaux d’amélioration de la performance énergétique
• travaux nécessaires à la décence du logement

Vous devez savoir que si les travaux entrent dans une de ces catégories comme par exemple la remise aux normes du circuit électrique, le locataire ne peut pas les refuser sous peine de se voir poursuivre par le propriétaire afin de donner accès au logement. Si les travaux ne font pas partis de la liste, le locataire est dans son droit de les refuser.

Depuis la Loi Alur de 2014, tous les travaux imposés au locataire (dans le cadre de l’article 7 de la loi de 89), qu’ils soient urgents ou non doivent être indemnisés.

Attention, 2 situations sont possibles : si les travaux durent moins de 21 jours, vous n’êtes pas obligé d’indemniser le locataire.
Si les travaux durent plus de 21 jours : vous devez indemniser le locataire.

L’article 1724 du Code Civil précise enfin que le locataire peut résilier le bail si le logement est inhabitable.

Globalement nous vous déconseillons fortement de réaliser des travaux non urgents dans le logement mais plutôt d’attendre le départ du locataire, d’autant plus si les travaux rendent le logement inhabitable.

Vous pouvez consulter cet article pour plus d’informations sur ce sujet.

Les travaux à l’initiative du locataire

Lorsqu’il ne s’agit pas d’une réparation locative, les dépenses sont normalement à la charge du propriétaire sauf si la cause de la panne de l’équipement est de la responsabilité du locataire.

En théorie, le locataire doit prévenir le bailleur avant toute réparation. En effet, il est préférable que le locataire explique en quoi cette panne n’est pas de sa responsabilité. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra refuser de payer les réparations engagées.

En pratique, dans certains cas, il peut être compliqué pour le propriétaire de faire constater la réparation à effectuer comme c’est le cas par exemple pour un changement de serrure. En effet, le caractère d’urgence peut libérer le locataire de son obligation de prévenir le propriétaire à condition d’effectuer des réparations les plus économes possible. Le locataire pourra alors se faire rembourser les frais engagés.

Sachez que vous avez la possibilité de réaliser des travaux dans votre logement afin de réduire les coûts énergétiques. Pour cela l’Etat a mis en place une aide financière : MaPrimeRenov.

Une aide à la rénovation : MaPrimeRenov

MaPrimeRenov est une aide qui vise à améliorer le confort de votre logement tout en réduisant vos factures d’énergie, sachez également que vos travaux bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %.

MaPrimeRenov s’adresse à tous les propriétaires occupants ainsi qu’à tous les propriétaires bailleurs, le logement peut être ou non en location.
Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus du foyer mais également du gain énergétique apporté par les travaux (travaux d’isolation, de ventilation, de changement de mode de chauffage ou encore de rénovation globale).

Vous pouvez déposer un dossier de demande d’aide MaPrimeRenov sur le site du gouvernement.

Il peut être judicieux de profiter de cette aide lorsque votre logement est insalubre.