GRL : alternatives et remplacement pour 2018

La GRL ou Garantie des Risques Locatifs était un dispositif d’assurance loyer impayé sponsorisé par l’Etat via Action Logement. Sa distribution a pris fin en 2016, les contrats en cours étant résiliés au plus tard le 1er janvier 2018.

Nous allons dans cet article vous expliquer le fonctionnement de l’ancienne GRL, les raisons pour laquelle le dispositif a été arrêté et les alternatives qui s’ouvrent à vous en 2018.

La GLI en remplacement de la GRL

Nous vous recommandons de passer par une garantie loyer impayé classique à la place de la GRL, les couvertures sont aussi complètes et les critères d’éligibilité ont été assouplis (CDD possibles, allocations prises en compte, etc.)

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La GLI ou Visale en alternative à la GRL après 2017

Les contrats GRL n’ont donc plus été distribués fin 2016. Les contrats souscrits avant 2016 ont été reconduits pour un an maximum sur l’échéance 2017. De facto il n’y a plus de contrats GRL en place début 2018.

La plupart des courtiers gérant les contrats GRL ont proposé à leurs clients de basculer sur des contrats de GLI classiques. C’est une solution à privilégier car en général il est impossible de souscrire à un nouveau contrat GLI si votre locataire était précédemment couvert en GRL.

Si vous prenez un nouveau locataire en 2018 et que vous vous interrogez sur les solutions d’assurance alternatives possibles, vous avez grosso modo aujourd’hui le choix entre :

  • une assurance GLI classique (voir notre garantie loyer impayé disponible dès 2,2%)
    • avantages : couverture complète (impayés + dégradations), durée illimitée, traitement rapide des contentieux
    • inconvénients : critères classiques d’éligibilité avec un taux d’effort de 35% et des statuts précaires sous conditions
  • la garantie Visale (voir notre résumé complet de Visale)
    • avantages : quasiment pas critères sur les moins de 30 ans, précaires acceptés sous conditions si plus de 30 ans
    • inconvénients : durée limitée à 3 ans en vide, 1 an en meublé; traitement social des contentieux

La GRL, une assurance couvrant les dossiers compliqués

La GRL était un produit d’assurance classique distribué par les courtiers et administrateurs de biens qui avait la particularité de couvrir les dossiers non éligibles selon les critères classiques de garantie loyer impayé (ou GLI) : les statuts précaires et les dossiers avec taux d’effort jusqu’à 50% pouvaient être couverts.

Le dispositif lancé en 2009 a rapidement pris son essor, pour monter à plusieurs centaines de milliers de lots couverts à son arrêt en 2016.

Les problèmes rencontrés par la GRL étaient doubles : une anti-sélection des profils risqués et un traitement social des contentieux.

Sur le contentieux, la GRL a rapidement été connue pour privilégier le traitement amiable et l’approche sociale des situations d’impayés, rendant l’expulsion des locataires parfois très longue (la procédure dure en moyenne 2 ans mais les gestionnaires que nous avons questionnés nous ont parlé de délai de 4 ans).

C’est alors produit un phénomène d’anti-sélection : les courtiers plus rémunérés sur la distribution de garantie classique et les administrateurs de biens échaudés ont fini par limiter le recours à la GRL aux dossiers non solvables sur les GLI classiques.

Concentrant des dossiers risqués le coût réel du dispositif a explosé au fil de l’eau avec des taux de sinistralités supérieurs à 10% sur des locataires entre 40% et 50% de taux d’effort, avec des profils risqués dans 90% des cas.

Le dispositif a donc été stoppé en 2016 et d’autres alternatives ont été proposées aux bailleurs.

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