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Mathieu Chantalat 1 novembre 2017 Bail > Définitions du bail

Durée du contrat de location : cas généraux et exceptions

Location à un étudiant, location au mois, à la semaine, location bailleur personne morale, bail à durée définie…. il est parfois difficile de s’y retrouver entre toutes les options possibles.

Smartloc vous aide à comprendre et choisir la bonne durée pour votre bail de location que vous pouvez réaliser en ligne sur notre module automatique de rédaction.

Durée d’une location en résidence principale

Si vous louez un logement à titre de résidence principale, le nouveau modèle obligatoire de bail s’applique. Deux cas de figures sont à considérer en fonction du type de bail que vous retenez.

Location vide

Si vous êtes bailleur personne physique, ou société civile immobilière familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à trois ans reconductible tacitement.

Si vous êtes bailleur personne morale, hors SCI familiale, la durée du bail est obligatoire, elle est fixée à 6 ans reconductible tacitement.

Sources : article 10 de la loi du 6 juillet 1989

Location meublée

Quelque soit le bailleur la durée du bail est fixée à un an reconductible tacitement.

Sources : article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989

Congé du bailleur à l’issue du bail

La durée du bail est cruciale puisqu’elle définit la date à laquelle le bailleur peut mettre fin au bail.

Pour en savoir plus sur le préavis à donner pour un congé bailleur reportez-vous à notre fiche pratique.

Exceptions possibles en résidence principale

Cas particulier du bail étudiant

Si vous louez à un étudiant, vous pouvez (mais ce n’est pas obligatoire), convenir d’une durée de bail de 9 mois non reconductible.

Attention dans ce dernier cas, le bail n’est pas reconductible tacitement, et la location doit cesser à la fin de la période des 9 mois. Vous devrez alors signer un nouveau bail. Plus d’infos sur notre fiche pratique concernant le bail étudiant.

Cas particulier du bail à durée détérminée

Les durées précédentes ont été fixées pour protéger le locataire, vous ne pourrez donc pas donner congé à votre locataire pendant la durée du bail, ni fixer de durée particulière plus faible, à l’exception d’un cas en location vide par un bailleur personne physique.

Vous pouvez en effet en location vide (mais pas en location meublée), convenir d’une durée de bail inférieure à trois ans mais supérieure à un an, justifiée par une raison personnelle ou professionnelle de reprendre le logement.

Sont acceptées par exemple le retour d’expatriation, la nécessité de loger un enfant pour la durée de ces études, ou un retour après départ en retraite. Dans ce cas la ou les raisons doivent être mentionnées dans le bail, et le bailleur doit prévenir le locataire deux mois minimum avant la fin du contrat, ou dans ce même délai lui proposer de reporter la fin du contrat si la survenance de l’événement est décalée. A noter qu’il ne peut utiliser cette faculté de report qu’une seule fois.

Attention il est impossible de justifier la durée réduite par la nécessité de vendre, ou pour un motif imprécis type « raison personnelle ».

Si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale) ou que vous louez en meublée, il n’est pas possible de louer à durée déterminée un logement à un particulier à titre de résidence principale.

Durée d’une location en résidence secondaire

La durée d’une location en résidence secondaire ou en logement de fonction est quant à elle fixée librement.

Cependant dans les zones tendues, la location à la semaine ou au mois, s’apparente à de la location saisonnière. Elle est donc soumise à autorisation et une compensation financière vous sera demandée. Si vous ne déclarez pas cette activité, vous risques des amendes, les contrôles s’intensifiant fortement à Paris depuis 2015, comme le montre cet article intéressant.

Enfin attention si vous faites signer au locataire un bail résidence secondaire ou logement de fonction quand bien même le locataire ne dispose pas d’autre résidence, ou que ses parents habitent à plusieurs centaines de kilomètres dans le cas d’un étudiant; au-delà de l’impossibilité du locataire de bénéficier des APL, vous vous exposez à un risque de requalification du contrat en location meublée ou vide à titre de résidence principale (cf cette note de l’ADIL) avec toutes les obligations réglementaires qui en découlent (durée, congé, charges, obligations d’ameublement et d’entretien, encadrement des loyers le cas échéant).

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