Droit de préemption du locataire en cas de vente

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question du bail en cours se pose immédiatement.

Vous avez grosso modo deux solutions :

  1. vendre le bien occupé à un acheteur qui reprendra le bail
  2. vendre le bien libre après avoir donner congé au locataire.
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Nous allons voir que les droits du locataire diffèrent en fonction des deux situations, notamment sa capacité à préempter la vente, c’est à dire d’être prioritaire sur le rachat à conditions équivalentes.

Vendre en donnant congé au locataire

Que ce soit en location vide ou meublée vous pouvez donner congé au locataire pour vendre le bien à l’échéance du bail (en savoir plus sur le congé par le bailleur).

Si vous êtes en location vide, le locataire a un droit de préemption sur la vente du bien. Nous allons vous détailler ci-dessous les différentes étapes à respecter pour garantir ce droit de priorité du locataire.

Absence de droit de préemption en location meublée

Si vous êtes en location meublée (en habitation principale ou saisonnier), le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente. L’idée générale est que le locataire en meublée a moins d’attaches sur un logement loué à l’année que sur un bail vide où il s’est installé avec ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.

Droit de préemption en location vide uniquement

C’est l’article 15 de la loi de 89 qui définit les règles du congé pour vente et notamment le droit de préemption du locataire au paragraphe II de cet article :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]

Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est déchu de son droit de préemption.

Si le locataire accepte l’offre en l’état, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter réellement le logement, délai prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.[…]

Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement diminué, le notaire doit notifier le locataire qui dispose de nouveau d’un droit de préemption aux nouvelles conditions (on parle aussi de second droit de préemption). Le délai de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent pour réaliser la vente (2 mois prolongé à 4 mois en cas de recours au crédit).

Cette faculté de « seconde préemption » est destiné à protéger le locataire d’une manipulation tentante du bailleur qui lui proposerait une offre fictive élevée, qui finira par être baissée en accord avec la réalité du marché.

Priorité d’un acheteur familial

Le législateur a prévu une exception au dispositions précédentes : la vente à un acheteur parent au troisième degré inclus. Attention dans ce cas l’acheteur doit occuper lui-même le logement pendant 2 ans minimum à compter de l’achat.

Attention à bien respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préemption peut attaquer le bailleur et faire éventuellement annuler la vente.

Le locataire peut-il faire une offre d’achat à la baisse ?

Une question couramment posée est de savoir si le locataire, à réception du congé pour vente et du prix de vente demandé par le bailleur, peut faire une offre d’achat à la baisse.

A la lecture de la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible. Si le bailleur fait une offre qui semble trop haute au locataire, celui-ci doit ne pas donner de réponse, et attendre éventuellement que le propriétaire lui notifie une baisse du prix de vente. Il deviendra ainsi prioritaire sur le nouveau prix. Il pourra même avoir une bonne surprise avec une deuxième offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait envisagé.

Le locataire doit-il payer les frais d’agence ?

Si le propriétaire a mandaté une agence pour vendre son bien, le locataire n’a pas à payer les frais de l’agent du bailleur, même si celui-ci a un mandat exclusif. C’est ce qui résulte notamment de la décision de jurisprudence récente que vous trouverez ci-contre.

Vendre sans donner congé au locataire

De manière générale si vous vendez votre bien occupé, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente du bien. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans nécessité de signer un avenant ou un nouveau bail). Le bail se poursuit aux mêmes conditions de loyer et de durée.

Un cas très particulier s’applique aux ventes à la découpe pour lesquelles le locataire a quand même un droit de priorité.

Droit de préemption en cas de vente à la découpe

Une vente à la découpe est la division d’un immeuble, précédemment détenu par un seul propriétaire (on parle de mono-propriété), en lots indépendants mis en vente.

Par exemple un assureur détient un immeuble de 20 appartements loués à des locataires, pour des raisons de réaffectation d’actifs, le bailleur décide de découper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.

Dans ce cas précis l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur donnant les mêmes droits qu’en cas de congé pour vente. Ils disposent ainsi d’un délai de deux mois pour répondre à la notification du bailleur; s’ils acceptent ils ont deux mois pour réaliser la vente, prolongé à 4 mois en cas de recours à un crédit.

Les dispositions précédentes en cas de baisse du prix s’appliquent également à cette vente à la découpe.

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31 commentaires sur “Droit de préemption du locataire en cas de vente

  1. Kurtis le a posté:

    Bonjour
    Je suis propriétaire et je compte vendre mon appartement mais je me demande si j’ai bien respecté la date d’envoi du congé au locataire. La date d’envoi est dans les 6 mois mais la date de reception du RAR depasse de deux jours. Puis je tout de meme faire valoir ma demande aupres du location (proposition d’achat ou congé) si la date d’envoi est dans les 6 mois ?
    Bien à vous
    C.Sitruk

  2. Marcopoulo le a posté:

    Bonjour,
    Mon locataire vient de donner son congé et libérera mon appartement dans trois mois.
    Si je mets mon bien en vente avant son départ, suis-je obligé de faire une offre à mon locataire ? A-t-il encore un droit de préemption ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori vous pouvez déjà le mettre en vente en indiquant bien que c’est sous réserve du départ du locataire dans trois mois. Si vous ne donnez pas congé vous-même vous n’êtes pas obligé de faire une offre.

  3. Gaszynski le a posté:

    Bonjour, mon propriétaire m’a donné congé pour vente et j’ai accepté l’offre dans les 2 mois. Malheureusement la vente ne pourra pas être réalisée à l’issu des 4 mois (je souhaite recourir à un prêt) du fait du vendeur uniquement (3 mois pour faire réaliser les diagnostics obligatoires, non disponibilité pour signer le compromis etc). Est ce que je peux lui réclamer des indemnités pour les loyers que je continue de payer pendant ce temps y compris après les 4 mois de délais réglementaires.
    Merci d’avance

  4. olivier le a posté:

    Bonjour,

    Mon bailleur vient de me signifier son intention de vendre l’appartement que je loue à un certain prix.
    Je souhaite éventuellement l’acheter mais à un prix moindre.
    Comment je dois lui signaler et est ce que j’ai le droit surtout?

    Merci

    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si vous relisez bien l’article vous verrez que cette solution n’est en théorie pas possible, si le bailleur veut vendre à un prix de 100 par exemple, vous ne pouvez qu’accepter ou refuser. Par contre si finalement il ne trouve personne et vend à 90, il doit vous prévenir et vous redevenez prioritaire.

      • Guillaume Parisi le a posté:

        Bonjour,

        Pourriez vous préciser quand doit intervenir cette baisse de prix : Si cette baisse est faite à l’issue des 6 mois de congé, le locataire étant parti, reste-il prioritaire s’il se porte acquéreur ? Exemple, dans le congé pour vente le bailleur propose 300k€, refusé par le locataire, puis à l’issue des 6 mois (et donc après son départ) le bailleur fixe un nouveau prix de 250k€ (que le locataire découvre via une agence)… Que ce passe t il pour l’ex-locataire qui aurait sans doute accepté ce nouveau prix ?

        merci pour votre réponse (je me prépare à être dans le cas du locataire berné..)

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Très bonne question, nous avons découvert une jurisprudence récente qui sanctionne un prix initial jugé dissuasif, pour justement éviter de vous retrouver évincé et de découvrir une baisse de prix importante a posteriori ou même pire une vente qui n’a jamais eu lieu https://twitter.com/pdeplater/status/1195855010464194561?s=20

          Cela ne répond que partiellement à votre question, je n’ai pas forcément la réponse, mais je pense que vous ne pouvez pas faire grand chose si la vente a lieu après votre départ, même à un prix inférieur, je ne pense pas que vous restiez prioritaire.

        • Brunomdl le a posté:

          Bonjour.
          Le locataire reste prioritaire, même quand il a quitté le bien.
          Joyeuse Fêtes.

          • Mathieu Chantalat le a posté:

            Merci pour cette réponse, si vous avez des références pour justifier ce point nous sommes preneurs !

  5. JeremyT le a posté:

    Bonjour, est-il possible de vérifier le prix de vente final d’un appartement qu’en tant que locataire on a refusé d’acheter ? je suspecte le propriétaire de l’avoir vendu au final moins cher que sa proprosition et sans me prevenir par la suite

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que vous pouvez lui écrire pour lui demander de vous prouver le prix de vente final.

  6. Sushi le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire (SCI) est en cours de négociation pour vendre l’immeuble (entier) dans lequel j’habite.
    Il me dit que l’acheteur a l’intention de garder les locataires en place et que donc, ils n’ont pas à me prévenir de la vente et que mon droit de préemption ne s’applique pas.

    Ma question : en tant que locataire, comment puis-je être certaine que mon bail sera reconduit avec les mêmes conditions actuelles par l’acheteur?
    Existe-t’il un document officiel que le vendeur doit fournir à ses locataires?
    Merci par avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous confirme que votre bail se poursuit en l’état, il n’y a pas de formalités particulières.

  7. Fanny le a posté:

    « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. »

    Bonjour,
    Suite à cette phrase dans notre congé pour vente, le vendeur ne veut pas nous accorder de conditions suspensives en particuliers celle qui nous protège en cas de non-obtention de prêt. Dans notre réponse, nous avons dit que nous souhaitions nous porter acquéreur et que nous souhaitions connaître les marches à suivre.
    Passer les deux mois, le vendeur nous apprend que nous n’aurons pas de conditions suspensives. Certes nous n’avons pas dit que nous aurions recours à un prêt car nous n’avons pas appris par coeur notre congé pour vente (hélas) et parce que cela était pour nous évident mais nous n’avons pas écrit non plus que nous aurions pas recours à un prêt.

    Avons-nous donc le droit ou non à la clause suspensive de l’obtention de prêt qui nous protège d’un risque financier ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Votre question est de savoir si le bailleur peut vous refuser la condition suspensive, le prolongement du délai de 2 à 4 mois, ou les deux choses en même temps ?

  8. Julien le a posté:

    Bonjour,

    En cas d’accord oral entre bailleur et locataire sur un prix différent de celui proposé dans le congé de vente, quelle est la meilleure et plus rapide solution qui protège les deux parties ? Accord sous seing privé ? Document écrit (mais sous quelle forme ?) du bailleur proposant le bien au prix négocié avec cette fois un droit de préemption d’un mois pour le locataire ?

    Merci d’avance

  9. Barbara le a posté:

    Bonjour,

    Je viens de recevoir un congé pour vente avec un prix qui me semble un peu haut. J’ai bien compris que j’avais deux mois pour donner ma réponse . Si je refuse l’offre au prix demandé mais que je garde le droit de préemption , pouvez-vous m’expliquez comment cela se passe ? Est ce que si mon proprio à une offre au prix demandé sur mon congé je perds l’achat ? Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui si le propriétaire vend finalement au prix que vous avez refusé vous perdez le logement.

  10. Marc le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire met en vente la maison que je loue depuis 3 ans.
    Il passe par une agence.
    Dois-je, en tant que locataire, payer les frais d’agence si je veux me positionner pour l’achat ?

    Merci d’avance pour votre aide,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Non vous n’avez pas à payer les frais d’agence, la jurisprudence est dans l’article.

  11. Sonia le a posté:

    Bonjour,

    Si on répond positivement à une lettre de congé pour vendre, comment obtient-on tous les document liés aux diagnostics de l’immeuble et les process verbaux de l’assemblée générale ?
    Une fois ces documents obtenu, peut on tout de même négocier le prix de vente, par exemple en cas des travaux importants déjà votés?
    Le propriétaire a-t-il un délais dans lequel il doit nous fournier ces documents ?

    Merci

  12. Guglielmo le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’une maison comportant deux appartements que nous louons (non meublés). Nous voulons vendre la maison dans son ensemble et sans locataire.
    Le premier locataire étant parti, sommes nos obligés de proposer un prix pour son logement à ce locataire en même temps que son congé? Et dans le cas où il voudrait acheter son appartement, nous serions donc obligés par la suite de découper la maison en 2 lots et créer une co-propriété ? bien qu’au départ on veuille vendre la maison en un seul lot ?
    merci d’avance pour vos conseils
    Alain

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le logement est actuellement découpé en 2 lots séparés ? Vous avez fait une division ?

      • Guglielmo le a posté:

        Non, la maison représente un seul lot, à l’interieur de laquelle nous louons 2 logements.

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok donc en théorie vous avez fait deux baux individuels sur le même logement….
          Je ne sais pas trop comment fonctionne le système de congé dans le cas d’un logement loué à plusieurs locataires via des baux individuels, sans garantie je dirais que vous êtes obligé de faire une offre de vente sur l’intégralité du logement. Je ne pense pas que le locataire puisse vous forcer à une division mais encore une fois je ne suis pas certain de cette réponse.

  13. Laurent le a posté:

    Bonjour,
    A l’occasion du départ de mon locataire, j’ai mis en vente mon appartement. Ce dernier est parti avec des impayés. Aurais-je le droit de lui réclamer les loyers impayés lorsque mon bien sera vendu ?
    En vous remerciant

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori la dette est toujours là même si vous n’êtes plus propriétaire du logement.

  14. Lucille le a posté:

    Je vais prochainement donner congé à mes locataires pour vente (bail de janvier 2018 donc en envoyant le courrier RAR en mai 2020, je serai dans les délais de 6 mois). Comme il s’agit d’un couple et qu’ils sont donc 2 co-titulaires du bail, je souhaite savoir s’il faut que j’envoie le courrier RAR de congé pour vente en doubles exemplaires à chacun séparément ou bien puis-je faire un courrier commun au couple ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Ils sont mariés ou pacsés ?

  15. Béatrice le a posté:

    Bonjour,
    Je devais signer l’acte de vente de mon appartement fin mai mais le courrier du second droit de préemption n’a pas encore été adressé au locataire (je sais déjà qu’il ne répondra pas).
    Quel délai est retenu compte tenu de l’état d’urgence sanitaire et de la prolongation des délais ?

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