Comparatif assurance loyer impayé : comment choisir le meilleur contrat ?

Dans le cadre de notre gestion locative en ligne, nous recommandons à nos clients un contrat d’assurance loyer impayé, que nous avons sélectionné selon 5 critères.

En tant que courtier indépendant, nous avons choisi ce contrat que nous considérons comme étant parmi les meilleurs du marché; nous allons vous expliquer les critères de sélection pour vous permettre de vous faire votre propre avis.

Les 5 critères classés par ordre d’importance décroissante seront détaillés plus tard, mais voici d’ores et déjà la synthèse des différents contrats du marché que nous avons évalués, dont le contrat Insured que nous proposons sur Smartloc.

Compagnie Impayé Prix Souscription Critères Couverture Total
4/5 4/5 4/5 4/5 4/5 4/5
4/5 4/5 4/5 3/5 5/5 4/5
4/5 3/5 2/5 5/5 4/5 3,5/5
2/5 4/5 2/5 4/5 4/5 3/5
2/5 2/5 3/5 5/5 2/5 3/5

Comme vous le voyez nous pensons que le contrat que nous avons sélectionné est le meilleur du marché ex-aequo avec celui de Protection Loyer. Voici l’explication avec les critères de sélection que nous avons utilisés.

Gestion de l’impayé

C’est un critère primordial selon nous dans le choix d’une assurance loyer impayé : les conditions de déclaration et d’indemnisation.

Interface en ligne pour déclarer l’impayé

Première étape importante : après avoir relancé le locataire par courrier simple puis par recommandé (nous vous aidons dans ces démarches via la gestion locative en ligne), la plupart des assureurs vous demandent de déclarer le sinistre en envoyant un nombre important de documents, notamment le dossier locataire, les copies des relances, des décomptes, le bail, l’état des lieux, etc.

Il est donc important que cette déclaration puisse se faire via une interface en ligne et non via courrier pour s’assurer que les pièces ont bien été reçues et pour faciliter les échanges avec le gestionnaire du sinistre. La procédure dure en effet entre 18 et 24 mois, ponctués d’échanges réguliers avec le gestionnaire pour déclarer vos échéances impayées, d’éventuels paiements partiels, donner des informations à l’avocat de l’assureur en charge de la procédure, lui signer des délégations (pour rappel c’est l’assureur qui se charge de la procédure d’expulsion).

Pas de déchéance abusive

Deuxième point important une fois l’impayé déclaré : le gestionnaire étudie votre dossier locataire, et certains ont une lecture trop stricte des conditions générales, en refusant par exemple de vous indemniser si le passeport du locataire est expiré de 3 mois ou qu’une page du contrat de travail n’est pas paraphée. Certains assureurs ont joué sur ces déchéances abusives pour ne pas indemniser et ont donné une mauvaise réputation à la garantie loyer impayé (voir le rapport 2014 du médiateur de l’assurance page 26).

Il est donc important de choisir un contrat où les conditions de déclaration ne sont pas draconiennes sur le point formel, et pour lequel vous avez idéalement la possibilité de faire vérifier le dossier à la souscription.

Un gestionnaire de sinistre expérimenté et solide

Enfin dernier point important sur les impayés : l’expérience et la solidité de l’assurance qui va se charger de la procédure et qui va vous indemniser tant que le locataire n’est pas parti. De nombreux nouveaux acteurs se sont lancés récemment mais nous sommes encore circonspects car la gestion des procédures d’impayés demandent de l’expérience et un réseau national d’avocats et d’huissiers chevronnés.

Si le gestionnaire du sinistre gère mal la procédure, vous serez certes indemnisé mais vous allez mettre 2 ans à récupérer votre logement au lien de 18 mois par exemple. Dans un contexte économique incertain avec le coronavirus il nous semble également important de choisir un assureur expérimenté et surtout solide qui sera capable d’absorber une grosse augmentation des impayés.

Le contrat d’assurance loyer impayé que nous avons choisi coche toutes les cases sur ce critère de l’impayé : une interface en ligne bien conçue pour déclarer et suivre le sinistre, des conditions de prises en charge qui ne sont pas abusives (nous le vérifions régulièrement auprès de nos clients), un gestionnaire chevronné (Insured) et un assureur solide (Allianz) qui vous assurent une vrai couverture en cas d’impayés..

Prix et modularité

Lors du choix d’une assurance loyer impayé, le deuxième critère le plus important est le rapport qualité/prix, c’est à dire la prime totale payée par rapport aux garanties proposées.

Nous verrons plus loin que la plupart des contrats sont identiques, les prix par contre ne sont pas les mêmes et varient parfois de plus de 40%.

Nous avons donc retenu un contrat dans la fouchette basse des contrats du marché à garanties équivalentes, c’est à dire aux environs de 2,5% quand la fourchette haute se situe entre 3% et 3,5%. On parle donc d’un écart conséquent de 80€/an sur un loyer mensuel de 700€.

Attention à ne pas prendre forcément le contrat le moins cher du marché : pour pouvoir tenir une éventuelle hausse des sinistres et rémunérer correctement les différents acteurs du produit sur la durée (distributeur/gestionnaire/assureur), les marges doivent être suffisantes et donc les primes au-dessus d’un seuil de rentabilité minimum.

Un des moyens efficaces de réduire le tarif sans compromettre la qualité de la garantie est d’opter pour un contrat avec des options modulables, qui propose par exemple les dégradations ou la protection juridique en option. Ces couvertures sont souvent inutiles si vous avez un logement en état d’usage ou une protection juridique via votre PNO.

Sur l’assurance loyer impayé Insured que nous avons sélectionnée, vous bénéficiez de trois formules allant de 2,2% à 2,75%, ce qui vous permet d’avoir une garantie de base impayé + procédures à un tarif très intéressant.

Efficacité de souscription

Troisième point important dans le choix de la garantie loyer impayé : la rapidité et la qualité de la souscription.

Il est en effet primordial de pouvoir souscrire rapidement et en sécurité, pour ne pas perdre le locataire prêt à signer et pour ne pas prendre le risque de faire des erreurs sur le dossier locataire.

Comme sur la gestion des impayés, nous proposons un parcours 100% digital avec signature en ligne du contrat et paiement carte bancaire. Ce n’est pas le cas de tous les assureurs du marché, certains demandant de remplir une formulaire papier et de l’envoyer par la Poste…

Idem sur le dossier, nous sommes un des rares acteurs sur le marché à proposer une interface complète en ligne pour constituer le dossier locataire, avec une option de vérification. Certains acteurs vérifient le dossier gratuitement; pour être transparent nous avons dû facturer cette option de vérification 45€ pour éviter les trop nombreuses demandes fantaisistes.

Cependant l’outil en ligne vous permet avant une éventuelle vérification par nos équipes d’être guidé pas à pas et de valider vous même gratuitement que le dossier locataire que vous avez récupéré est éligible, complet et conforme.

Dernier point sur ce critère de la rapidité de souscription, la signature électronique du bail que nous proposons depuis 2013 vous permet de verrouiller rapidement le locataire et de souscrire à la garantie dans la foulée de la signature du bail, avec un dossier locataire à jour.

Souplesse des critères de solvabilité

La souscription est un critère important mais encore faut-il trouver un locataire éligible. La plupart des contrats du marché se sont copiés les uns les autres sur les critères d’éligibilité qui se résument grosso modo à « situation stable & 3 fois le loyer ».

Certains contrats peuvent néanmoins descendre légèrement ce seuil en acceptant des revenus à 2,7 fois le loyer charges comprises. D’autres acceptent largement les revenus complémentaires comme les allocations familiales, les APL, les revenus fonciers.

Enfin certains assureurs acceptent plus facilement les statuts un peu moins solides : CDD longs, commercial à la commission, dirigeant salarié, transfrontaliers. A noter que cette souplesse sur les statuts a moins d’importance depuis la sortie de la garantie Visale qui couvre ce type de profils.

L’assurance loyer impayé Insured que nous avons choisie à un ratio à 2,85 qui permet d’être plus souple que d’autres contrats (possibilité de descendre même à 2,7 fois moyennant une surprime). Elle accepte également les candidats un peu plus précaires listés ci-dessus. Elle prévoit enfin une longue liste d’allocations éligibles à la garantie loyer impayé.

Montant et durée de couverture

C’est le dernier critère que nous traitons, en réalité le moins important car la plupart des contrats se ressemblent sur les durées et montants de couvertures (vous pouvez regarder le comparatif de Reassurez-moi pour vous en convaincre), et même si vous notez des différences il est peu probable que vous atteignez les plafonds en cas d’impayés.

Prenons le cas par exemple de notre assurance loyer impayé Insured, avec une durée illimitée de prise en charge pour les impayés, et un montant d’indemnisation à 70 000€ (incluant les frais de procédure). Même si ces frais de procédure sont à 5000€, il vous reste 65 000€ d’indemnisation de loyer, soit 6 ans d’impayés si vous avez un loyer mensuel de 1000€. Vous n’avez (heureusement) aucune chance d’attendre ce plafond.

Idem pour les durées d’indemnisation, la plupart des contrats sont en durée illimitée et quand ils sont en durée fixe, celle-ci est bien souvent supérieure à la durée moyenne de la procédure. Attention cependant sur certains contrats qui avaient fixé des durées de 36 mois pour des procédures qui en prennent parfois 24, l’allongement des délais dû au confinement risque de vous faire atteindre ces plafonds.

En résumé les montants de couverture ne sont pas selon nous le critère le plus important, le contrat que nous avons sélectionné restant quand même bien placé sur ces critères, ainsi que sur les éventuelles franchise et carence.

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Assurance loyer impayé Smartloc

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