Comment trouver un locataire avec Antoine Marck (Agence Blue)

Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier
Interviews par Mathieu Chantalat co-fondateur de Smartloc (www.smartloc.fr/)

—–

Présentation

Nous recevons pour ce troisième épisode Antoine Marck de l’Agence Blue agence immobilière en ligne spécialisée en location.

Nous allons aborder dans ce troisième épisode :

– l’optimisation de l’annonce
– la collecte et la vérification des dossiers
– l’entrée des locataires dans les lieux

Merci pour votre écoute, n’hésitez pas à commenter l’épisode, à vous abonner sur SoundCloud, le podcast devrait être prochainement disponible sur Itunes.

Références de l’épisode:
// signature de l’acte de caution
// gestion locative par l’agence Blue
// techniques de vérification du dossier de location

Crédit
Una Mattina » // [DJ-Mix] By Dennis Kruissen – 01/2015

Transcript de l’entretien

Mathieu : [00:00:01] Bienvenue sur Fondations. Pour ce troisième épisode, nous recevons Antoine Marc. Antoine est cofondateur de Locat’me, un site d’annonces de location entre particuliers, et plus récemment de l’agence Blue, une agence immobilière en ligne. Nous allons parler avec lui de la recherche de locataires et vous donner les bonnes techniques pour trouver facilement un candidat pour votre location. Merci pour votre écoute. N’hésitez pas à vous abonner sur SoundCloud. Le podcast sera également bientôt disponible sur iTunes.

Mathieu : [00:00:46] Bonjour Antoine. On est dans les bureaux de l’agence Blue, tu en es le fondateur. Peux-tu nous expliquer rapidement ce que vous faites ?

Antoine : [00:00:58] Nous sommes est une agence immobilière en ligne. La première agence immobilière en ligne de France.

Antoine : [00:01:05] En résumé, on traite principalement de location immobilière, partout en France. Nous ne sommes pas limités en termes de géographie. On offre un forfait fixe de base à tous les propriétaires qui souhaitent nous confier la mise en location de leur logement.

Mathieu : [00:01:18] Donc une agence immobilière à distance. Ça tombe bien, car le thème du podcast aujourd’hui est la recherche de locataires.

Mathieu : [00:01:26] C’est donc votre spécialité. Nous, chez Smartloc, on l’a un peu fait en 2016, 2017.

Mathieu : [00:01:34] Donc je pense qu’on va avoir des choses intéressantes à se dire. Pour structurer un peu l’épisode, je te propose d’aborder trois parties :

Mathieu : [00:01:44] 1 : L’annonce immobilière : essayer de voir comment on peut l’optimiser.

Mathieu : [00:01:49] 2 : Quels dossiers retenir, une fois que t’as des candidats. Et 3 : comment ne pas se faire piéger sur l’entrée dans les lieux. Il y a plein de petits sujets.

Mathieu : [00:02:00] Ok donc commençons avec l’annonce immobilière. De notre côté, c’est un sujet récurrent, et on s’était posé la question quand on diffusait des annonces : « Qu’est-ce qui fonctionne pour trouver des locataires ? » Mon idée est que « LeBonCoin » peut suffire dans la majorité des cas. Quel est ton avis ?

Antoine : [00:02:17] De notre côté, aujourd’hui, quand un propriétaire nous confie la mise en location de son appartement, on va tout d’abord étudier où se situe la localisation. On n’utilise pas les mêmes portails immobiliers selon les cas. Certains ont plus ou moins de répercussions.

Mathieu : [00:02:33] Quelle est la règle générale ?

Antoine : [00:02:37] En simplifiant extrêmement, je dirais que dans les grandes villes on va utiliser « SeLoger », et en province « LeBonCoin ».

Mathieu : [00:02:48] Et PAP ?

Antoine : [00:02:49] PAP on ne peut pas l’utiliser.

Mathieu : [00:02:49] Et PAP fonctionne encore, d’après ce que te disent les propriétaires ?

Antoine : [00:02:57] Aujourd’hui, j’ai l’impression vraiment que « PAP » est une espèce de rente de situation. Ça s’adresse beaucoup à des propriétaires de 60, 70 ans, qui connaissent « le pape » comme disent certains. Mais ça s’efface de plus en plus par rapport à « Leboncoin ».

Mathieu : [00:03:12] Donc dans les grandes villes : « Se Loger »… C’est à peu près ce que j’avais comme référence aussi.

Antoine : [00:03:17] En général, nous allons un peu plus loin. On va aussi utiliser « A vendre à louer » et « Logic Immo », maintenant qu’ils ont respectivement été rachetés par « Seloger » et « Leboncoin ». On diffuse également via notre propre site immobilier : « LocatMe ». Après, on va sur de nouveaux sites qui apparaissent. On va tester « BienIci », mais je n’ai pas encore de retour. On teste aussi « Super Immo » qui est en train de monter. Mais on reste sur des volumes vraiment faibles.

Antoine : [00:03:48] Si je dois donner un ordre d’idée : 60 % de nos candidatures viennent de « Seloger », environ 30 % du « BonCoin » et les 10 % restants se partagent entre ces nouveaux sites : « super immo », « bien ici », etc. C’est vraiment à la marge.

Mathieu : [00:04:03] Donc pour les agents immobiliers qui nous écoutent : on est d’accord que le Bon Coin marche en province. Tu leur recommandes de l’utiliser.

Mathieu : [00:04:09] Moi je leur recommande aussi. Et même à Paris, je trouve de mon côté que ça marche aussi.

Antoine : [00:04:17] Quand on a un appartement à Paris, on le diffuse sur « Leboncoin » et « SeLoger ». On ne trace pas forcément d’où vient le contact, donc je n’ai pas trop de retours particuliers. Mais si je dois donner un conseil : testez d’abord « Leboncoin ». Ça coûte bien moins cher, même en tant que professionnel, que « SeLoger ».

Mathieu : [00:04:42] Très bien. Pour continuer sur le sujet de l’annonce immobilière. Tu n’es pas sans savoir que le déclencheur initial pour Airbnb a été de faire des photos de qualité, payées par le site. Ca a fait exploser leur taux de transformation. Dans l’agence Blue, j’ai vu que vous alliez même jusqu’à retoucher les photos.

Antoine : [00:05:01] Exactement. C’est un combat qu’on mène tous les jours avec nos propriétaires : leur demander des photos. Malheureusement, comme on est présent partout en France, on ne peut pas faire se déplacer des équipes sur place. Donc on est contraint de laisser à la charge des propriétaires de nous fournir ces photos. En général on essaie de ne pas se contenter de ce qu’ils nous envoient. On leur met à disposition un guide complet, afin de les aider à prendre de bonnes photos : choisir le bon angle, la luminosité. Des trucs tous bêtes : ouvrir les fenêtres, enlever l’aspirateur, la serpillière, etc. Ensuite, on se permet de retoucher directement les photos via des logiciels. Et on a pu constater que ça fonctionne. Ce fut long de développer ce processus, de l’industrialiser. Mais les retours sont immédiats. Je le conseille.

Mathieu : [00:05:48] Donc dans une zone où tu n’as pas forcément une demande locative incroyable, c’est vraiment le truc à faire.

Antoine : [00:05:55] Oui, on peut facilement le constater. Si on met une annonce sans photos, on n’a aucune candidature.

Mathieu : [00:05:59] Alors moi j’ai le cas d’un propriétaire à Paris qui ne met justement jamais de photos sur ses annonces, car sinon il a trop d’appels.

Antoine : [00:06:04] A Paris… Paris est un cas à part. Mais globalement en France, sans photo, les taux d’appel vont s’écrouler. Avec des photos, ça se stabilise. Et quand on met des photos retouchées, ça donne automatiquement beaucoup plus envie. Et on constate que les gens viennent vraiment, ne posent pas de lapin au propriétaire, sont vraiment intéressés par le logement.

Mathieu : [00:06:24] Ok. Et je ne sais pas ce que tu penses, mais je trouve qu’il y a une science de la première photo, c’est celle qu’on voit dans la miniature.

Antoine : [00:06:28] Exactement. À chaque fois, on dit au propriétaire « ne prenez pas les toilettes ou la salle de bain, mettez le salon ! » Ou éventuellement, un truc un peu qui sort de l’ordinaire.

Mathieu : [00:06:36] C’est un classique. De notre côté, on met toujours la pièce principale en premier. Celle qui claque le plus en gros.

Antoine : [00:07:01] Oui, on a beau avoir la meilleure description du monde, c’est la photo qui sera l’élément déclencheur de l’appel.

Mathieu : [00:07:06] D’accord. C’est pour ça que j’en ai parlé en premier. Pour finir sur le thème de l’annonce, il y a quand même 2 ou 3 astuces pour la description.

Mathieu : [00:07:15] Je peux t’en donner des classiques, car j’ai récemment dépanné un copain qui avait besoin de trouver un locataire. Par exemple ne pas mettre le parking dans le loyer charges comprises. Le sortir et dire qu’il y a une option parking possible, à 200 euros.

Antoine : [00:07:31] Effectivement, c’est ce que nous avons fait nous-mêmes il n’y a pas très longtemps avec un appartement à Levallois. Le loyer était à 1150 euros, et on a fait figurer l’option parking plus bas, dans le descriptif, à 100 euros. Et après c’est au locataire de le prendre ou non.

Mathieu : [00:07:44] As-tu d’autres astuces de rédaction ?

Antoine : [00:07:47] Il y a des choses très simples. Par exemple ne pas mettre d’abréviations. SDB (salle de bain), ça nous parle à nous, mais tout le monde n’est pas familier avec ces termes. DB par SDV c’est un peu fait ça nous parle à nous. Ou HC pour « hors charges ». En fait il faut vraiment parler comme à une personne qui vient louer pour la toute première fois.

Mathieu : [00:08:09] Moi je recommande toujours de mettre la localisation sur les annonces. À Paris, on ne peut pas se contenter de mettre seulement l’arrondissement. Dans le 13ème, Gobelins ou Olympiades ne sont pas du tout la même chose.

Antoine : [00:08:13] A l’Agence Blue, on est sur une localisation assez précise. On travaille beaucoup sur notre site pour enrichir les annonces des stations de métro à proximité, ainsi que le temps de trajet de chaque station de métro. C’est vraiment important.

Mathieu : [00:08:35] Malheureusement, la plupart des sites à part « Bien ici » ne sont pas très forts sur ce sujet.

Antoine : [00:08:38] Non, en effet ils s’en fichent, car leur but est juste de diffuser des annonces. Ce n’est pas c’est pas de la finaliser, ce n’est pas de la contractualiser. Mais « Bien Ici » est allé au bout du bout, avec la vision 3D, etc. Après, sur la partie annonce, je suis en décalage avec certains nouveaux sites, car je ne pense pas que la visite virtuelle remplacera une visite classique. Il y en a qui parient sur ça.

Mathieu : [00:09:04] « Flat looker » le fait pas mal. Et sur la moyenne durée, pourquoi pas. Tu peux prendre le risque.

Antoine : [00:09:09] Oui bien sûr, sur la moyenne durée pourquoi pas. Mais sur des baux de 1 an ou 3 ans, j’y crois moins, car le locataire va avoir envie de voir l’endroit où il va vivre, pour pouvoir se projeter.

Mathieu : [00:09:19] Même s’il peut partir à tout moment, c’est vrai que la démarche et l’engagement ne sont pas les mêmes.

Antoine : [00:09:23] Ca fait peut-être un peu old school de continuer à faire des visites mais je pense qu’il y a un certain ressenti, un feeling qu’on ne peut avoir qu’en étant dans les lieux en personne.

Mathieu : [00:09:32] Je te donne une dernière astuce sur la rédaction des annonces, surtout à Paris. Les loyers y sont élevés. Donc quand les charges de chauffage et d’eau chaude sont incluses, ce qui représente tout de même quasiment 100 euros, je recommande aux propriétaires de les déduire du loyer global, et d’isoler les charges, histoire d’avoir un loyer comparable au marché.

Antoine : [00:09:56] De notre côté, dans nos annonces, on fait la distinction charges comprises & hors charges. Mais le prix sur toute annonce est charges comprises.

Mathieu : [00:10:07] Du coup c’est un petit défaut.

Antoine : [00:10:08] Oui, on peut paraître cher, mais quand le client voit le détail, il comprend.

Mathieu : [00:10:16] Alors on ne peut pas faire toutes les étapes parce qu’on va essayer d’être synthétique. Mais je pense que la deuxième étape importante que je voulais aborder avec toi, c’est le dossier de location.

Antoine : [00:10:35] Pour ce qui est du dossier de location, notre fonctionnement est le suivant. Il y a une première partie qui est déclarative, avant la visite. On demande toutes les informations sur le locataire : sa situation personnelle, professionnelle, son revenu net par mois, et la même chose pour ses garants.

Antoine : [00:10:54] Une fois qu’on a ça, on décide ou non d’enclencher la visite. Post visite, une fois que la personne a dit « je souhaite déposer un dossier », elle peut alors déposer sur son espace en ligne les pièces justificatives nécessaires. Une fois que le dossier est déclaré complet, on va passer un peu de temps pour vérifier qu’il y a bien tous les documents.

Mathieu : [00:11:15] A combien de dossiers peux-tu t’attendre, avant visite après visite ? Car il s’agit souvent du seul critère qui permet de voir si ton loyer est à peu près bien positionné. À Paris, l’idée est que si tu n’as pas dix personnes potentiellement intéressées, et deux trois dossiers déposés à la fin, c’est qu’en fait il y a un problème sur ton logement. Donc quels sont les chiffres que vous voyez en ordre de grandeur par annonce ?

Antoine : [00:11:41] Pour nous c’est compliqué de donner des chiffres globaux vu que nous ne sommes pas focalisés sur une région particulière. Le marché est très différent d’une région sur l’autre. Dans des endroits reculés, on peut avoir une visite : un dossier.

Mathieu : [00:11:56] Et ça vous arrive de vous accrocher pendant des semaines ?

Antoine : [00:12:03] Non, à partir du moment où la personne souhaite souhaite déposer un dossier, on lui laisse en général entre trois et quatre jours maximum pour le mettre totalement en ligne. Si le dossier n’est toujours pas complet au bout de 15 jours, on estime qu’il n’y a pas un vrai intérêt de candidatures, et on n’y consacre pas de temps. Tout est fait avec des relances automatiques, de toute façon.

Mathieu : [00:12:19] Ok, je vois, mais ma question était plutôt : en stratégie de commercialisation, y-a-t-il des zones où c’est normal d’attendre trois semaines ? Où le loyer n’est pas le problème ?

Antoine : [00:12:26] Alors oui, ça va dépendre des zones. À Paris, il y a des appartements qui vont se louer dans l’après-midi, et d’autres villes où le logement est au bon prix, mais on va attendre un mois avant de trouver un locataire.

Antoine : [00:12:52] L’idée, c’est de savoir si on se positionne bien par rapport au marché. Mais cette démarche, on la fait en amont, on n’attend pas deux semaines sans recevoir de dossier pour se poser la question.

Mathieu : [00:13:00] Mais poster l’annonce c’est l’épreuve du feu. Une fois postée, tu vois tout de suite le retour du marché…

Antoine : [00:13:15] Oui, pour nous, si au bout de 48 heures on n’a pas de réponse du tout, on vérifie. Si on est dans une zone où il n’est pas censé y avoir beaucoup de retours, on attend. Mais s’il y est censé y avoir une grosse tension locative, là on se positionne directement différemment.

Mathieu : [00:13:28] Je précise pour nos auditeurs qui n’ont pas l’habitude : toutes les plateformes fonctionnent par alerte mail. En général, 75 % des réponses à une annonce se font dans la première journée, par ces gens qui reçoivent les alertes.

Antoine : [00:13:41] Oui, de manière générale, quand on met une annonce en ligne, la plupart des retours se font pendant les premières 48 heures. Si ce n’est pas le cas, on sait qu’il va falloir être patient.

Mathieu : [00:13:51] Et de la même manière qu’il y a des différences de quantité de réponses, suivant les régions, je pense qu’il y a des différences en qualité de dossier. J’en ai discuté avec les gens de chez Foncia, qui font leur propre garantie. Ils me disaient qu’ils laissaient de la latitude aux employés dans certaines zones, parce que c’est impossible de trouver des CDI représentant trois fois le loyer.

Antoine : [00:14:15] Oui en effet. Dans certaines villes, dans le nord de l’Ile de France par exemple, on ne trouvera jamais des locataires en CDI gagnant 3 fois le montant du loyer. C’est impossible. Mais de toute façon, les appartements proposés n’intéressent pas ces fameux salariés.

Mathieu : [00:14:32] Que veux-tu dire ? Il n’y en a pas, ou alors ce sont des profils qui préfèrent acheter que louer ?

Antoine : [00:14:32] Voyons, comment expliquer ? Disons que si dans une zone normale, je reçois un locataire qui gagne 10 fois le loyer, je me dis qu’il ne va jamais rester plus de 6 mois dans l’appartement. Là c’est la même chose. Ce sont des types d’appartements où une personne en CDI qui gagne 3 fois le loyer ne déposera pas de dossier, ou alors s’en servira comme pied-à-terre mais en partira rapidement. Dans des zones qui n’ont par exemple pas une bonne réputation, on va attirer des gens qui sont en intérim, ou en CDD.

Mathieu : [00:15:15] Et vous arrivez quand même à convaincre le propriétaire de prendre ce type de locataire ?

Antoine : [00:15:19] Oui, car en général le locataire qui était auparavant dans les lieux avait le même profil, en intérim ou en CDD. Donc le propriétaire n’est pas surpris.

Mathieu : [00:15:26] Et du coup, comment faites-vous pour les garanties de loyers impayés ?

Antoine : [00:15:28] Alors nous avons la chance de travailler avec la MAIF, qui est notre investisseur historique. Et la MAIF propose une assurance loyers impayés qui couvre les intérimaires, les CDD, les intermittents du spectacle… Même les CDD courts sont couverts. Alors effectivement c’est une des plus chères du marché, mais elle couvre le plus de profits possible.

Mathieu : [00:16:01] Et pour finir, pour ceux qui potentiellement ne prennent pas d’assurance loyers impayés, et qui prennent un garant : il y a toujours le problème pour les propriétaires de vérifier le dossier de location…

Antoine : [00:16:10] En général, on les envoie vers Visa lorsque l’assurance loyers impayés ne marche pas. Visa est justement ouvert à tous ces candidats, en CDD, en période d’essai, etc. En général, on leur conseille de ne pas prendre de garants s’il n’est pas top et ne gagne par exemple que 1,5 fois le loyer. On leur dit de mettre de côté leur garant et on les met sous Visa.

Mathieu : [00:16:29] D’accord. Et vous vérifiez les dossiers ?

Antoine : [00:16:36] Oui, on les vérifie tous. Ca marche en trois étapes. On vérifie que le dossier complet. On vérifie que les informations correspondent. Et il y a une partie analyse : on vérifie que les montants bruts des fiches de paie, les cumuls, etc.

Mathieu : [00:16:55] Moi, si je dois donner 3 techniques de vérification de dossiers, ce sont d’abord les cumuls : les faussaires se trompent tout le temps. L’avis d’impôt se vérifie directement sur Internet.

Antoine : [00:17:16] Même les cartes d’identité en général. Si les numéros en bas des cartes d’identité ne suivent pas une construction normale, c’est louche.

Mathieu : [00:17:27] Oui ! Je pense que 80 % des faussaires se détectent grâce au cumul ou à l’avis d’impôt. Et il y a le Siren de l’entreprise. Il faut vérifier que ça correspond bien à l’entreprise sur le site société.com. Tu peux tomber sur des entreprises radiées, ou alors le numéro n’est pas le même. Et en fait, le faussaire a refait le bulletin de salaire mais il n’a pas changé le Siren de l’entreprise.

Antoine : [00:17:42] Oui, on se doit d’être hyper vigilants.

Mathieu : [00:17:44] Et combien de faux détectez-vous ?

Antoine : [00:17:49] Disons que sur une centaine de dossiers déposés, on va en détecter 2 ou 3 par mois. Donc environ 2 à 3 %.

Mathieu : [00:18:10] Nous on est plus à 6 ou 7 %. Mais chez nous, c’est plutôt sur l’assurance loyers impayés. C’est ça la différence. On a de l’assurance loyers impayés et donc on a aussi des faux dossiers montés par des propriétaires.

Antoine : [00:18:32] Ah oui, nous ça ne concerne que les dossiers des locataires.

Mathieu : [00:18:39] Et la MAIF vérifie de son côté ?

Antoine : [00:18:42] Oui, nous faisons une première vérification, et on envoie ensuite le dossier avec un certificat qu’on a édité, et la MAIF fait une deuxième vérification. A partir de là, on émet le contrat.

Mathieu : [00:18:54] Ok donc ça, c’est clair. Je voulais voir avec toi une dernière partie. Donc j’ai mis mon annonce. Des locataires sont arrivés. J’ai vérifié le dossier en fonction de la tension locative selon des critères. J’ai réussi à me trouver un locataire qui va potentiellement rentrer. Une troisième partie de votre prestation dans l’agence Blue, ça va être l’entrée dans les lieux. Donc il y a le bail, l’état des lieux et grosso modo l’installation du locataire.

Antoine : [00:19:25] C’est en effet un moment clé. Pour l’entrée dans les lieux, sur la remise des clés, etc. Car si les choses ne sont pas faites en bonne et due forme, on peut le payer cher les années qui suivent.

Mathieu : [00:19:37] Commençons par le bail. Il y a un contrat type, qui est fixé par décret. On a beaucoup de propriétaires qui — en reparlant du « PAPe », vont utiliser par exemple le contrat de PAP qui date de 1998, avec des clauses pénales. Il n’y a pas de préjudices et de risques potentiels, mais ça commence mal en cas de contentieux.

Antoine : [00:20:12] C’est en effet un gros gros challenge en tant que professionnel. Il faut parfois faire entendre raison aux propriétaires en leur disant : » Si vous mettez cette clause dans le contrat de bail, votre contrat de bail peut être considéré non-conforme et du coup caduque. » C’est-à-dire que le locataire peut ne pas payer son loyer d’un coup et dire le contrat de bail n’est pas bon.

Mathieu : [00:20:31] Tu es sûr de ça ?

[00:20:31] Nous c’est quelque chose sur lequel on a toujours été hyper vigilant. Prenons l’exemple d’un contrat de bail dans lequel le propriétaire demande qu’il n’y ait pas d’animaux. Le contrat est signé, tout semble bon. Mais du jour au lendemain, le locataire peut décider de ne pas payer son loyer en disant que le contrat du bail n’est pas légal. Donc nous sommes extrêmement vigilants. Il faut que le contrat de bail soit nickel parce que le moindre grain de sable peut remettre en question sa légitimité.

Mathieu : [00:21:05] Alors de mon expérience, une telle clause ne pourra pas remettre en cause le contrat. Mais de ce que j’ai vu de la jurisprudence, le juge voudra bien statuer sur les impayés, mais ne va plus vouloir t’écouter dès que tu vas vouloir opposer les clauses de ton contrat qui ne sont pas conforme. Donc ce qui est sûr, c’est que c’est à éviter puisque ça ne coûte pas grand-chose.

Antoine : [00:21:33] Exactement. Et ça ne marche pas.

Mathieu : [00:21:36] Voilà, normalement ça ne marche pas. Mais j’ai travaillé chez Unibail en immobilier commercial, et on avait que des clauses abusives. Les juristes diront « ça ne marche pas, sauf si le locataire ne s’en rend pas compte et le croit. Et là ça marche. »

Antoine : [00:21:53] Oui, on peut l’utiliser, car le locataire n’est pas pointu techniquement là dessus.

Mathieu : [00:21:56] C’est pas très moral…

Antoine : [00:21:59] Dans notre contrat de bail, on suit le code. Le bail est conforme à la loi. Ce qu’on rajoute souvent, c’est plus de solidarité dans le cas d’un couple ou d’une colocation. Et la clause « résolutoire », qui est de toute façon souvent demandée par les assurances elles-mêmes. Après, Ce ne sont que des petites clauses très spécifiques liées au logement en particulier.

Mathieu : [00:22:18] Petite note pour ceux qui nous écoutent : « résolutoire », ça permet de résilier le bail très rapidement sans que le juge ait besoin de donner son avis sur la résiliation du bail donc il constate la résiliation du bail et on enclenche immédiatement la procédure d’expulsion. Cette procédure est déjà très longue en soi donc autant gagner du temps sur la réalisation. Et « solidarité », c’est éviter que des colocataires ou des concubins se divisent le loyer en disant « Moi je paie que ma part », et que le propriétaire se retrouve avec un impayé partiel et une micro procédure à gérer.

Antoine : [00:22:45] Après il y a une autre clause parfois qu’on met rarement mais que l’on propose aux propriétaires, c’est les clauses de droit de visite. Le propriétaire a en effet le droit de faire visiter le logement pour une seconde mise en location, pendant que le logement est occupé. Mais il vaut mieux l’écrire dans le contrat, car sinon elle n’est pas acquise de base.

Mathieu : [00:23:07] C’est un peu en effet une légende urbaine. Les gens pensent que c’est dans la loi mais en fait ça n’y figure pas. Donc le conseil en général, c’est que c’est bien de passer par un professionnel pour faire établir son contrat.

Antoine : [00:23:20] Exact.

Mathieu : [00:23:21] L’entrée dans les lieux… Donc tu as rédigé le bail, éventuellement avec une signature électronique. Maintenant c’est possible et ça va bientôt être le bail numérique potentiellement obligatoire. Mais ensuite la deuxième étape, c’est l’organisation de l’état des lieux d’entrée.

Mathieu : [00:23:34] Et là il y a pas mal de pièges, et les propriétaires stressent.

Antoine : [00:23:38] Du coup nous, on a tout un kit qu’on donne au propriétaire sur l’état des lieux. Un mail avec tous les documents nécessaires.

Antoine : [00:23:45] Première chose, toute bête, c’est s’il y a des garants — acte de cautionnement manuscrit. Il ne faut jamais remettre ses clés au locataire tant qu’on n’a pas réceptionné les manuscrits.

Antoine : [00:23:56] Parce que sinon les garants ne marchent pas.

Mathieu : [00:23:59] Sais-tu que ce n’est plus le cas depuis hier ? Avec la nouvelle loi Elan qui a été promulguée il y a deux jours, il n’y a plus obligation de mettre des mentions manuscrites.

Antoine : [00:24:09] Ah c’est bon maintenant de faire avec la signature électronique ? Parce c’était un enfer, on recommandait d’aller en mairie pour faire authentifier les signatures…

Mathieu : [00:24:19] Oui maintenant tu peux faire avec une signature électronique.

Antoine : [00:24:21] Ah ! Parce qu’on devait envoyer un exemplaire du contrat de bail au garant pour que la caution soit validée, c’était infernal.

Mathieu : [00:24:30] Là c’est simplifié, ça a été validé C’est ferme et définitif. Mais il faut quand même les avoir, il se pose les petits problèmes d’usurpation d’identité si tu ne vois jamais le garant même s’il a signé électroniquement. Moi je trouve que le principal, c’est d’accepter une promesse de virement et de ne pas encaisser les chèques de dépôt de garantie du premier loyer à la remise des clés.

Antoine : [00:24:59] En général, ce qu’on fait, c’est qu’on demande une preuve de virement. La personne doit nous fournir la preuve du virement. On le fait rarement par chèque. La preuve du virement constitue un moyen plus sûr. Même si on n’a jamais eu de propriétaire nous disant qu’il avait un impayé, et que le chèque de caution était un chèque en bois.

Mathieu : [00:25:13] Et ça vous le gérer chez vous ? Ou c’est entre le locataire et le propriétaire ?

Antoine : [00:25:25] Non c’est entre locataire et propriétaire. À partir du moment où il a la date de prise d’effet, par rapport à la date au mois en cours, on lui génère automatiquement le montant du chèque à encaisser pour son premier mois de dépôt, etc.

Mathieu : [00:25:40] Nous le problème qu’on avait, c’est que les locataires nous disent « je ne veux pas faire la demande de virement tant que je n’ai pas les clés parce que je ne sais pas qui est le propriétaire. ».

Antoine : [00:25:50] Alors nous c’est différent parce qu’on est tiers de confiance et que le locataire a forcément rencontré le propriétaire lors de la visite. Les deux ont déjà mis un visage l’un sur l’autre. Il n’y a pas ce problème. Et nous intervenons en tant que tiers : ce n’est pas le propriétaire qui demande de recevoir un virement, c’est nous qui le faisons.

Mathieu : [00:26:10] Donc je corrige : il faut une preuve de paiement que c’est un chèque un virement.

Antoine : [00:26:26] Voilà.

Mathieu : [00:26:26] Ok, et donc l’état des lieux. Ca peut être un peu stressant. As-tu des recommandations pour les propriétaires ? Moi je conseille de prendre des photos, c’est quand même le plus simple.

Antoine : [00:26:35] Oui, c’est un peu contraignant, mais c’est cool les photos il y a même des applis qui font ça. Mais elles sont souvent très techniques. Alors ça va mais je pense que pour une personne qui fait une location tous les trois ans, c’est un peu compliqué à gérer.

Mathieu : [00:27:02] Donc vous leur dites de faire quoi ?

Antoine : [00:27:03] Souvent, nous, on part sur le truc bête et méchant du papier. Des documents à imprimer, qui renseignent tout. On leur conseille de faire des photos en plus. Comme nous sommes une agence en ligne, c’est à leur charge de conserver tous les documents.

Mathieu : [00:27:18] Mais on est d’accord qu’une photo vaut mille mots. Elle contient des métadonnées. Tu as les informations sur l’horodatage. Et quand on a un mur avec une rayure, c’est quand même plus simple de le montrer en photo.

Antoine : [00:27:33] Bien sûr. Parce que dans cet exemple de rayure, si le locataire en fait une beaucoup plus importante sur ce même mur, on se fait avoir.

Mathieu : [00:27:40] D’accord. Donc les pièges à éviter : la preuve de paiement, l’état des lieux. Et moi l’erreur que je vois passer aussi, c’est de demander aux locataires de fermer le compteur ou l’abonnement. C’est toujours plus simple de garder l’abonnement actif et de le transférer.

Antoine : [00:28:04] Alors ça malheureusement je ne peux pas trop en parler, puisque nous ne sommes jamais présent sur place.

Mathieu : [00:28:07] D’accord vous n’avez pas la gestion ?

Antoine : [00:28:11] Si on fait la gestion, mais c’est très rare qu’on arrive sur des compteurs fermés sans électricité. On a toujours l’électricité et le gaz qui continuent.

Mathieu : [00:28:25] D’accord vous êtes partenaires de société qui font de l’aide à l’installation ? Nous on bosse un peu avec Selectra.

Antoine : [00:28:32] Oui, mais on n’a jamais vraiment poussé le partenariat très loin. Nous on est avec leurs concurrents PaperLess… Mais toi, ça marche, les gens l’utilisent ?

Mathieu : [00:28:46] Oui, quand les gens appellent après nos états des lieux pour ce genre de sujet, ils utilisent le service. Alors oui, le taux de retour sur les appels du numéro d’aide à l’installation n’est pas énorme comme souvent sur Internet, il est de l’ordre du 1 %. Mais ils sont contents d’être conseillés et d’avoir l’option, quand ils appellent.

Mathieu : [00:29:12] Pour conclure, je t’ai posé la question sur la gestion pour une bonne raison. Maintenant qu’on a en tête ce qu’il faut faire : poster ses annonces, trier ses dossiers, faire l’état des lieux. Il y a quand même un éventail de services, que tu peux prendre un peu à la carte, qui s’est développée. Historiquement, soit tu te débrouillais, soit tu allais voir une agence qui prenait un mois de loyer au propriétaire et un mois de loyer au locataire. Maintenant c’est un peu réduit. C’est réduit à combien ?

Antoine : [00:29:47] Sur les zones tendues, 15 euros du mètre carré. Après on descend à 13, puis on descend à 11 euros.

Mathieu : [00:29:53] Donc un 60 mètres carrés te coûte entre 600 et 900 euros en fonction des zones.

Antoine : [00:29:58] Exactement.

Mathieu : [00:29:59] Ca c’est pour le locataire.

Antoine : [00:30:01] Oui, et en général le propriétaire paie la même chose. Légalement le propriétaire est dû de payer au minimum ce que paie le locataire, soit-il est sur du 10 % du loyer annuel.

Mathieu : [00:30:17] Et donc pour ce prix là l’agence fait : annonces, visites, dossiers, rédaction du bail et état des lieux.

Antoine : [00:30:25] Exactement.

Mathieu : [00:30:26] Et donc vous, avec l’agence Blot, vous vous positionnez en dessous parce que vous êtes à…?

Antoine : [00:30:31] 349 euros. On est sur un forfait fixe. Notre constat de base, c’est qu’on intervient sur deux secteurs. Surtout sur le particulier, qui en général veut savoir qui va habiter chez lui, et qui connaît bien mieux son appartement qu’un agent immobilier. Et du coup on lui propose une prestation d’agences immobilières, en le laissant faire lui-même la visite. Comme ça, on peut casser nos prix sans dégrader la qualité de service, et au final on s’occupe de tout sauf de la visite.

Mathieu : [00:31:07] Donc sur 60 m2, tu vas être à 349 euros au lieu d’être entre 600 et 1000 euros.

Antoine : [00:31:10] Voilà. Et je vais être à 349 euros aussi côté locataires.

Mathieu : [00:31:14] Et ça, c’est pas mal parce que du coup en zone un peu compliquée, avoir des honoraires réduits permet que ça marche mieux.

Antoine : [00:31:22] Ce qui est apprécié de nos propriétaires, c’est ce qui était en fait demandé depuis des années : de la transparence. Le propriétaire a envie de savoir pour quoi il paie. Comme aujourd’hui dans les banques en ligne, il a un espace où il peut voir ce qu’a fait son agent, ce qu’il a travaillé, ce qu’il n’a pas travaillé, avec quel candidat. Le but, c’est aussi d’avoir des tarifs compétitifs, ne plus considérer les propriétaires comme des portes-monnaie. Et la troisième chose c’est d’avoir aussi une grande disponibilité. C’est souvent ce qu’on reproche aux agences immobilières. On aurait pu tester pour une agence au hasard sur Internet. On appelle ça décrochera pas…

Mathieu : [00:31:56] Alors à Paris ! Parce que pour l’avoir un peu évalué en province, pour une annonce à Bayonne, il y a quelqu’un derrière le téléphone qui répond, et ce n’est pas celui qui fait la visite. Parce que ce sont des zones où il n’y a pas beaucoup de tension, je suis d’accord.

Antoine : [00:32:07] Exactement. Mais souvent, beaucoup de propriétaires ont décrié les agences immobilières par rapport à cette indisponibilité, en disant « mais qu’est ce que vous faites, c’est pas possible ! Non seulement je vous paie un mois de loyer mais vous n’êtes jamais là. » Le but c’était d’arriver comme ça à contrepied en disant pouvoir diminuer les coûts. Alors on ne travaille pas à perte, c’est juste qu’on a automatisé beaucoup de choses. Et il faut faire beaucoup de volume. Pour donner un ordre d’idée, on gère à peu près entre 200 et 300 mises en location par mois. Alors qu’aujourd’hui une agence immobilière classique va travailler pour 80 % de son temps sur de l’achat-vente, et 20 % sur la mise en location ce qui représente une dizaine de mises en location par mois. Donc il n’y a pas de secret : il faut travailler sur du volume et surtout sur la transparence vis-à-vis du client et avec un tarif moindre.

Mathieu : [00:32:50] C’est cool parce que je sais qu’il y a un besoin. Après, il faut parvenir à upscaler le système.

Antoine : [00:32:58] Il y a vraiment différents types de propriétaires. Il y a le particulier qui ne va parfois pas vouloir dépenser un seul euro pour diffuser son annonce. Il y a aussi le propriétaire qui a 15 apparts mais qui ne veut même pas avoir la tête de son locataire. Celui-là choisit l’agence et est prêt à payer très cher. Et au milieu, il y a ces espèces de propriétaires qui à la fois peuvent être déçus des agences et sont prêts à revenir sur une solution hybride, ou alors des propriétaires qui commencent à posséder 2, 3 ou 4 apparts et se disent qu’ils n’ont plus trop le temps mais ont quand même envie de savoir qui vit chez eux. Et nous on se positionne vraiment sur cette population hybride.

Mathieu : [00:33:33] D’accord ! Si nos auditeurs veulent découvrir cette offre-là, c’est sur www.lagenceblue.fr.

Antoine : [00:33:40] Voilà. On fait location et gestion. Pour la gestion, on est sur 3,9 % TTC du loyer encaissé. Et sur l’assurance loyers impayés, on a créé une offre qui fait assurance loyers impayés + on est assuré d’être payé au 15 du mois.

Mathieu : [00:34:02] D’accord !

Antoine : [00:34:03] L’idée en fait c’est qu’aujourd’hui on connaît l’assurance loyers impayés. Après une déclaration de sinistre, en général va toucher notre loyer trois quatre mois après que le sinistre ait été déclaré. Et le but, c’est pour tous ces propriétaires qui ont un crédit sur le dos et qui ne peuvent pas attendre trois mois de décaissement, de toucher directement leurs loyers impayés le mois en cours. Et donc là on est sur 2,2 % de loyers impayés, 3,9 % en gestion et 0,8 % pour les 15 jours. Donc on arrive à 6,9 % TTC pour un package global. Aujourd’hui, on sait qu’une agence classique demande 8 % pour la gestion, +2 % pour l’assurance des loyers impayés. On est sur du 10 % normalement.

Mathieu : [00:34:36] Donc vous arrivez à réduire les coûts sur la recherche de locataires et la prestation de gestion.

Antoine : [00:34:42] Pour être totalement honnête, sur la partie gestion, on intervient sur la gestion administrative et financière. On n’intervient pas sur la gestion technique. Beaucoup de nos propriétaires nous ont dit être prêts à diminuer les coûts parce qu’ils avaient déjà leur réseau d’artisans, et que ça coûterait trop cher de faire venir quelqu’un sur place.

Mathieu : [00:35:01] Ok, je comprends ! Et merci beaucoup. Les références du site sont sur le lien.

Antoine : [00:35:08] Ok merci.

Mathieu : [00:35:12] Bonne journée à bientôt.

Garantissez vos loyers pour seulement 2,2%

Assurance loyer impayé Smartloc

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Autres articles dans la même catégorie

Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier Interviews par Mathieu Chantalat co-fondateur de Smartloc (www.smartloc.fr/) —– Présentation Nous recevons pour ce troisième épisode Antoine Marck de l’Agence Blue agence immobilière en ligne spécialisée en location. Nous allons aborder dans ce troisième épisode : – l’optimisation de l’annonce – la collecte et la vérification des dossiers – […]

Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier Interviews par Mathieu Chantalat co-fondateur de Smartloc (www.smartloc.fr/) —– Présentation Nous recevons aujourd’hui Etienne de la Serre, fondateur de La Gestion en Ligne (lagestionenligne.fr/)pour discuter gestion locative. Nous allons balayer dans cet épisode les points suivants : les différentes tâches à réaliser en gestion locative les options de délégation […]

Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier —– Nous recevons aujourd’hui Antoine Fruchard, co-fondateur de Reassurez-moi (reassurez-moi.fr/) pour discuter assurance emprunteur, un des leviers principaux pour optimiser le financement de son achat immobilier. Dans cet épisode nous aborderons les points suivants qu’est-ce qu’une assurance emprunteur ? pourquoi est-elle obligatoire ? comment souscrire cette assurance ? comment […]