Assurance loyer impayé d’un parking

Les parkings et garages sont des investissements locatifs très rentables qui attirent de nombreux bailleurs chaque année. L’avantage principal d’un parking est la souplesse contractuelle qu’il permet, notamment sur la gestion des impayés.

Nous allons dans cet article vous expliquer comment gérer un impayé sur un parking, puis nous verrons quelles sont les garanties loyer impayés que vous pouvez prendre pour ce type de biens.

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Exclusion des parkings comme annexe d’un logement

Cet article traite uniquement des impayés sur un bail parking loué indépendamment d’un logement d’habitation. Si le parking est loué comme annexe d’un appartement, l’impayé éventuel sur le parking est en fait celui du bail principal, reportez-vous alors sur notre fiche sur la procédure d’expulsion du locataire en bail classique.

Sommaire

  1. Précautions avant de signer le bail parking
  2. Procédure d’impayés pour un parking
  3. Intérêt et tarif d’une garantie loyer impayé parking

Précautions avant de signer le bail parking

Signer un bail de location protecteur

Si vous êtes bien dans la situation d’un parking, garage ou box loué indépendamment d’un logement classique, votre bail parking est régi par les dispositions du Code Civil, et se trouve de facto exclu des dispositions protectrices de la loi de 89 qui concerne les locations d’habitation à titre de résidence principale.

Dans le modèle de bail de location garage/parking que nous vous proposons nous vous recommandons d’insérer une clause résolutoire qui vous permet de résilier le bail passé un délai de 7 jours suivants une mise en demeure restée infructueuse.

Contrairement à un bail d’habitation classique vous n’êtes donc pas obligé de passer par un commandement de payer par huissier et d’attendre le délai de 2 mois pour assigner le locataire.

La clause résolutoire vous permet de résilier le bail et de récupérer en théorie le parking; elle est indispensable si vous n’avez pas prévu de pouvoir donné congé en cours de bail mais simplement à échéance annuelle.

Dossier de location pour un bail parking

En théorie il n’est pas nécessaire de demander un dossier complet au locataire, sauf si vous souhaitez passer par notre garantie loyer impayé parking.

Dans ce cas en plus des pièces d’identité et justificatifs de domicile qui doivent être demandés dans tous les cas, l’assurance loyer impayé vous demande de monter un dossier de location classique avec bulletins de salaires et contrat de travail.

C’est une étape assez contraignante en terme de constitution du dossier, mais les critères sont par contre faciles à atteindre étant donné la faiblesse du loyer d’un parking. Pour en savoir plus, voir plus bas le paragraphe sur la garantie loyer impayé d’un parking.

Gérer un impayé sur un parking

En théorie une fois le bail résilié grâce à la clause résolutoire, vous pouvez reprendre possession des lieux. Dans le cas d’une place de parking ou d’un garage ouvert la reprise des lieux est simple; s’il s’agit d’un box où le locataire a entreposé ses affaires nous vous recommandons fortement de vous rapprocher d’un huissier qui vous indiquera la marche à suivre et vous conseillera éventuellement d’attendre un jugement du tribunal pour évacuer et stocker les biens du locataire.

Quelque soit la manière dont vous récupérez le parking une fois la clause résolutoire activée, vous pouvez toujours assigner le locataire pour récupérer vos éventuels impayés, ainsi que les bips ou clefs qu’ils auraient conservés. La procédure de recouvrement de créances est aléatoire mais si votre dette est supérieure à 500€ elle peut valoir le coût à condition que vous vous chargiez directement de la procédure sans avocat en passant par le greffe de votre tribunal d’instance.

Attention au faux baux séparés

Si le bail du parking est séparé du bail d’habitation, le juge peut quand même considérer qu’il s’agit d’une annexe du logement et donc lui appliquer les mêmes conditions qu’au bail classique. Parmi les motifs justifiant de ne pas considérer le bail du parking comme indépendant, citons la signature concomitante des deux contrats, la location dans le même immeuble ou encore des conditions de résiliation imbriquées. Voir notre article sur le dispositif Pinel pour savoir si la séparation du parking peut être considérée comme abusive.

Garantie loyer impayé du parking

Vous l’avez donc compris, l’ampleur d’un impayé sur une parking ou un garage est plus faible puisqu’il est en théorie plus simple de reprendre possession des lieux, que ce soit directement ou en passant par un huissier ou une assignation au tribunal.

La durée moyenne est de quelques mois d’impayés en ordre de grandeur mais le risque d’occurrence potentielle est assez élevé, que ce soit par négligence d’un locataire ne souhaitant pas attendre le terme du bail, ou problème de solvabilité temporaire ou permanente d’un locataire dont le dossier n’aurait pas été scruté en détail comme sur une location classique.

La garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc peut vous couvrir sur les deux risques d’un impayé de loyer en bail parking/garage :

  • remboursement des impayés de loyer
  • prise en charge de la procédure éventuelle s’il est nécessaire de passer par un huissier ou d’assigner pour récupérer le parking, changer les serrures, vider les meubles

Le tarif de la formule Basic est intéressant puisque vous êtes à 2,2% du loyer charges comprises + 30€ de frais de courtage annuel. Sur un parking à 200€ mensuel vous êtes donc à une cotisation mensuelle équivalente de 7€/mois.

Nous vous recommandons cette assurance loyer impayé parking si vous êtes investisseur locatif avec des prêts à rembourser sur l’achat de vos parkings, ou que vous avez de nombreux parkings dont les loyers représentent une part importante de vos revenus.

Concernant le dossier locataire parking, il est nécessaire de retenir un dossier complet répondant aux mêmes critères que la location classique, c’est à dire retenir un locataire ayant un statut stable, gagnant plus de 2,85 fois le loyer charges comprises.

Le critère de revenus minimum est facile à remplir, mais la constitution d’un dossier complet imposant des CDI ou équivalents peuvent compliquer la recherche d’un locataire.

Exemple vous louez un parking à 200€ à Paris : vous devez trouver par exemple un locataire en CDI sans période d’essai gagnant au moins 600€ et lui demander pièce d’identité, trois derniers bulletins de salaire et contrat de travail..

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