Réussir son investissement locatif
Conseils et techniques d'experts

Pour analyser en première approche une ville, les indicateurs macros comme le prix au m² et le rendement brut permettent d'analyser le profil de risque de votre investissement futur.

Mathieu Chantalat, co-fondateur de Smartloc // Linkedin

Dans quel ville investir ?

Lorsque l'on compare deux classes d'actifs immobiliers ou deux villes entre elles, le ratio classique de comparaison est le rendement locatif brut.

Il se définit comme le ratio entre le loyers hors charges payé par le locataire, divisé par la valeur du bien immobilier loué.

Comparaison des rendements bruts des 10 premières villes

Ville Loyer moyen Evolution loyer Prix moyen Evolution prix 1an Rendement locatif brut Score invest
Paris 25.1€/m² -0.6% 8 850€/m² +7.7% 3.4%
Marseille 12.0€/m² -2.7% 2 290€/m² +3.3% 6.3%
Lyon 13.1€/m² +2.1% 3 540€/m² +6.8% 4.4%
Toulouse 12.0€/m² +0.3% 2 590€/m² +2.6% 5.6%
Nice 16.0€/m² +0.4% 3 630€/m² +3.5% 5.3%
Nantes 16.0€/m² -0.5% 2 690€/m² +4.5% 5.4%
Strasbourg 12.6€/m² +0.4% 2 450€/m² +5.4% 6.2%
Montpellier 13.7€/m² +0.6% 2 570€/m² -0.8% 6.4%
Bordeaux 13.0€/m² -0.8% 3 530€/m² +15.6% 4.4%
Lille 13.8€/m² +1.0% 2 950€/m² -0.3% 4.4%

Définition du Score Invest Smartloc

Quel quartier choisir ?

Une fois la ville retenue il est nécessaire de choisir le quartier dans lequel vous voulez investir. Ce choix doit surtout se fonder sur une analyse qualitative que nous allons essayer de vous décrire dans les grandes lignes.

Identifier les projets urbains d'envergure

C'est le critère principale pour évaluer des dynamiques potentielles sur les prix et la demande locative. Une nouvelle station de métro ou le réaménagement complet d'un quartier à l'abandon peut grandement modifier l'attractivité d'un bien et donc son loyer de marché.

Les projets d'urbanisme sont souvent de deux types :

  • transports : un bon exemple est la prolongation de la ligne 14 à Paris, qui permet de désengorger la ligne 13 et de de desservir une zone du quartier des Batignolles précédemment éloignée des stations de métro (plus d'infos sur le tracé ici)
  • aménagement urbanistique: construction de zones commerciales, aménagement de nouveaux parcs, desserte d'un quartier par une nouvelle passerelle piétonne, les projets potentiels sont nombreux et ont des impacts peu évidents à évaluer dans l'immédiat (contrairement aux nouvelles options de transport). Un bon exemple de projet urbanistique d'ampleur est le réaménagemet du secteur de la gare d'Asuterlitz à Paris, avec la création de jardins, d'une zone commerciale et d'une passerelle au-dessus des voies de la gare qui devrait certainement améliorer l'attractivité du secteur autour du boulevard de l'Hôpital (plus d'infos sur le projet ici).

Comment identifier en amont les projets d'urbanisme ?

Il est évidemment préférable d'identifier les projets d'urbanisme le plus en amont possible et de bénéficier de prix abordables avant que le marché n'ajuste les prix en fonction du potentiel du projet.

Dans notre précédent exemple les prix se sont en général ajustés dès les plans définitifs de prolongation de la ligne 14 connus et publiés dans la presse.

Le seul moyen est donc de faire de la veille très en amont, en consultant régulièrement les sites des mairies, des communautés de commune , en n'hésitant pas à appeler les services d'urbanisme pour savoir quels sont les projets en phase d'étude.

A Paris par exemple vous pouvez consulter la carte des projets d'urbanisme, carte qui vous permettra d'identifier des projets en phase d'étude ou de concertation comme le réaménagement de la gare de Lyon-Daumesnil.

Analyser les dynamiques démographiques du quartier

Grâce à l'ouverture des données publiques via l'Open Data, plusieurs sources existent vous permettant de récupérer les données macros d'un quartier, comme l'évolution du nombre d'habitants ou du taux de chômage, le nombre d'étudiants ou de personnes âgées, le taux de vacance des logements. Il est difficile de définir une stratégie simple d'évaluation mais une consultation des données sur Kelquartier par exemple peut être utile.

Anticiper les implantations professionnelles

Après les projets d'urbanismes portés par les pouvoirs publics, les implantations d'entreprises professionnelles sont le deuxième levier de croissance d'un quartier. Ils sont plus difficiles à identifier que les projets publics mais il est souvent possible de les détecter en amont en discutant avec les agences du quartier ou en effectuant vos recherches sur google.

Dans le quartier de la Gare d'Austerlitz que nous avons précédemment abordé, la rénovation de la Halle Freyssinet et sa transformation en un incubateur géant de startup par Xavier Niel va évidemment modifier l'attractivité des locations aux alentours (en savoir plus sur le projet Station F ici).

Evaluer les problèmes de sécurité

Les problèmes d'insécurité d'un quartier peuvent expliquer des grosses disparités de prix par rapport aux environs. La présence de dealers, de toxicomanes, ou de bandes spécialisées dans les petits larcins peuvent faire fuir les familles.

Pour évaluer ce facteur, le plus simple est de passer du temps à marcher dans le quartier, discuter avec les commerçants et les habitants afin de voir si la réputation d'insécurité d'un quartier est fondée.

C'est souvent une vrai opportunité à saisir quand une zone est en voie de pacification, sous l'impulsion des pouvoirs publics ou par transformation lente du quartier (attention également aux phénomènes inverses de lutte contre la gentrification, un exemple à la Goutte d'Or à Paris)

La définition de votre financement est une étape cruciale pour valider votre projet. Vous devez si possible maximiser votre emprunt pour augmenter l'effet de levier sur votre apport.

Mathieu Chantalat, co-fondateur de Smartloc // Linkedin

Comment définir sa capacité d'achat ?

La capacité d'achat est la contrainte principale qui va définir le type de bien que vous allez pouvoir acheter. Si votre capacité d'achat est de 200 000€, vous n'allez pas pouvoir prendre un 3P à Bordeaux par exemple.

La capacité d'achat est définie de la manière suivante :

capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport + prêts aidés

Evaluer votre capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt est définie selon deux critères : le taux d'endettement et le reste à vivre.

Le taux d'endettement maximum est habituellement fixé à 33% mais peut varier en fonction de votre reste à vivre : si votre reste à vivre est de 3000€ après le remboursement de votre emprunt la banque sera susceptible d'accepter un taux d'endettement supérieur à 33%.

Pour calculer le taux d'endettement la définition des revenus varient en fonction des banques : allocations, revenus locatifs, primes, dividendes ... Nous vous recommandons d'utiliser un simulateur de capacité de financement, par exemple celui du courtier Pretto.

Evaluation de la capacité d'emprunt par un courtier

Nous vous recommandons d'évaluer gratuitement votre capacité d'emprunt via le module de Pretto, un courtier de crédit en ligne innovant qui vous permettra d'évaluer facilement votre capacité d'emprunt.

Analyser votre apport disponible

Votre apport personnel est consituté des liquidités que vous pouvez rapidement mobiliser pour contribuer au coût global de l'achat, et notamment des frais de notaires, de garanties et d'agences qui représentent 10% environ de l'enveloppe globale du projet.

En résumé il est souvent nécessaire d'avoir 10% d'apport, certaines banques demandant un complément pour monter jusqu'à 20%.

Dénicher un prêt aidé

Le prêt aidé le plus classique est le PTZ : il va vous permettre de compléter sans coût supplémentaire votre emprunt principal.

Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, dans une limite fixant par nombre d'occupants et zone géographique du logement.

Malheureusement ce prêt aidé n'est pas éligible pour un investissement locatif pour un bien n'étant pas la résidence principale de l'acquéreur.

Un compte de résultat de votre investissement va vous permettre de saisir les lignes importantes de votre actif sur lesquelles vous allez pouvoir optimiser votre rendement locatif net.

Mathieu Chantalat, co-fondateur de Smartloc // Linkedin
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ans
ans
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%

Comment évaluer le rendement locatif net ?

Pour évaluer l'efficacité d'un investissement locatif, le ratio habituellement utilisé est le rendement locatif net, c'est à dire le rendement que vous obtenez de votre investissement une fois tous les coûts payés.

En plus de vous permettre une comparaison avec d'autres types de placements type actions ou livret A, le calcul du rendement locatif net vous permet d'identifier les postes de revenus et de coût les plus importants de votre investissement.

Nous vous donnons également un rendement net sur l'apport initial, qui définit la rentabilité non pas de l'actif mais de votre capital investi en parallèle en complément de l'emprunt bancaire; c'est ce que l'on appelle communément l'effet de levier.

Tableau du compte de résultat d'actif

Montant total Equivalent mensuel Commentaires
Loyer perçu {{loyer_total | customCurrency}} {{loyer_mensuel | customCurrency}} Loyer payé par le locataire hors charges
Plus-value de revente {{plus_value | customCurrency}} {{plus_value / duree_detention /12 | customCurrency}} Historique des prix immobiliers par ville
Revenus {{loyer_total + plus_value | customCurrency}} {{(loyer_total + plus_value) / duree_detention / 12 | customCurrency}}
Frais de notaires {{frais_notaire | customCurrency}} {{frais_notaire / 12 / duree_detention | customCurrency}} 6,5% (droits de mutation + frais de notaires)
Frais d'agences {{frais_agence | customCurrency}} {{frais_agence / 12 / duree_detention | customCurrency}} indiquez 0 si vous vendez en direct
Coût fixe {{frais_agence + frais_notaire | customCurrency}} {{(frais_agence + frais_notaire) / 12 / duree_detention | customCurrency}}
Intérêts bancaires {{npv_interet | customCurrency}} {{npv_interet / duree_detention / 12 | customCurrency}} Négocation possible via un courtier de crédit
Assurance emprunteur {{ assurance_emprunteur | customCurrency}} {{ assurance_emprunteur / duree_detention / 12 | customCurrency}} Négocation possible via un courtier d'assurance de prêt
Coût bancaire {{npv_interet + assurance_emprunteur | customCurrency}} {{(npv_interet + assurance_emprunteur) / 12 / duree_detention | customCurrency}}
Assurances {{assurance_pno | customCurrency}} {{assurance_pno / 12 / duree_detention | customCurrency}} Economie possible via assurance PNO Smartloc
Charges copro NR {{charge_copro | customCurrency}} {{charge_copro / 12 / duree_detention | customCurrency}} Voir notre fiche sur l'analyse des charges avant achat
Travaux copropriété {{travaux_copro | customCurrency}} {{travaux_copro / 12 / duree_detention | customCurrency}} Voir notre fiche sur l'analyse des PV d'AG avant achat
Travaux réfection {{travaux_loc | customCurrency}} {{travaux_loc / 12 / duree_detention | customCurrency}} Travaux de rafraîchissement entre deux locataires
Frais courants {{assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc | customCurrency}} {{(assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc) / 12 / duree_detention | customCurrency}}
Gestion locative {{gestion_locative | customCurrency}} {{gestion_locative / 12 / duree_detention | customCurrency}} comparaison des différentes formules avec gestion smartloc
Mise en location {{mise_location | customCurrency}} {{mise_location / 12 / duree_detention | customCurrency}} honoraires de recherche de locataire tous les 3 ans
Garantie loyer impayé {{assurance_loyer | customCurrency}} {{assurance_loyer / duree_detention /12 | customCurrency}} économie potentielle de 30% via la GLI Smartloc
Frais de gestion {{gestion_locative + mise_location + assurance_loyer | customCurrency}} {{(gestion_locative + mise_location + assurance_loyer) /12 / duree_detention | customCurrency}}
Taxe foncière {{taxe_fonciere | customCurrency}} {{taxe_fonciere /12 / duree_detention | customCurrency}}
Impôts sur le revenu {{impots | customCurrency}} {{impots /12 / duree_detention | customCurrency}} voir notre fiche sur les dispositifs fiscaux
Impôts {{impots + taxe_fonciere | customCurrency}} {{(impots + taxe_fonciere) / 12 / duree_detention | customCurrency}}
Cash-flow {{loyer_total + plus_value + (impots + taxe_fonciere + gestion_locative + mise_location + assurance_loyer + assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc + npv_interet + assurance_emprunteur + frais_agence + frais_notaire) | customCurrency}} {{(loyer_total + plus_value + (impots + taxe_fonciere + gestion_locative + mise_location + assurance_loyer + assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc + npv_interet + assurance_emprunteur + frais_agence + frais_notaire)) / 12 / duree_detention | customCurrency}}

Rendement net de l'actif avant impôts : {{(loyer_total + plus_value + (taxe_fonciere + gestion_locative + mise_location + assurance_loyer + assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc + npv_interet + assurance_emprunteur + frais_agence + frais_notaire))*100/duree_detention/prix_net_vendeur | number : 2}} %

Rendement net de l'actif après impôts : {{(loyer_total + plus_value + (impots+ taxe_fonciere + gestion_locative + mise_location + assurance_loyer + assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc + npv_interet + assurance_emprunteur + frais_agence + frais_notaire))*100/duree_detention/prix_net_vendeur | number : 2}} %

Rendement de l'apport initial après impôts : {{(loyer_total + plus_value + (impots+ taxe_fonciere + gestion_locative + mise_location + assurance_loyer + assurance_pno + charge_copro + travaux_copro + travaux_loc + npv_interet + assurance_emprunteur + frais_agence + frais_notaire))*100/duree_detention/apport | number : 2}} %

Une fois le quartier choisie, vous devez sélectionner le type de biens, le meubler ou non et fixer un loyer qui optimisera vos revenus tout en limitant votre vacance locative.

Mathieu Chantalat, co-fondateur de Smartloc // Linkedin

Quel nombre de pièces choisir ?

Au sein d'une même ville les dynamiques peuvent être différentes entre un grand studio en hypercentre ou un petit T4 en zone résidentielle.

Le tableau ci-contre vous donne une première indication du rendement locatif brut en fonction du nombre de pièces par ville.

On observe par exemple une surperformance en rendement sur les studios et les 5P+ à Lille et Toulouse. Pour un 3P il sera préférable de regarder à Nice ou Strasbourg.

Rendement locatif brut par nombre de pièces

Ville Studio 2P 3P 4P 5P
Paris 5.2% 4.7% 4.2% 4.0% 3.8%
Marseille 9.2% 7.7% 6.8% 7.3% 5.8%
Lyon 5.8% 5.2% 4.8% 4.8% 4.5%
Toulouse 8.8% 6.4% 5.8% 6.5% 7.1%
Nice 6.8% 6.0% 7.0% 5.6% 5.1%
Nantes 7.2% 5.8% 5.5% 5.3% 5.2%
Strasbourg 7.9% 6.9% 6.4% 6.4% 6.1%
Montpellier 7.8% 6.8% 6.1% 6.7% 6.0%
Bordeaux 5.8% 5.1% 4.5% 4.4% 5.0%
Lille 8.2% 6.0% 5.9% 6.2% 7.2%
  • Sources :
  • Loyer de marché par pièces Smartloc
  • Prix immobilier par pièces Notaires
TOP3 villes par nombre de pièces

Vide ou meublé ?

Une fois que vous avez choisi votre type de logement, la question se pose de savoir si vous allez le louer vide ou meublé.

Nous comparons ici la performance des meublés par rapport au vide pour chaque type de bien dans chaque ville.

Différence entre vide et meublé pour le loyer/m²

Ville Studio 2P 3P 4P Micro-marché meublé
Paris 35 / 41 (+19%) 33 / 36 (+10%) 29 / 34 (+19%) 28 / 34 (+19%) Néant
Marseille 18 / 23 (+24%) 15 / 18 (+16%) 13 / 15 (+15%) 12 / 18 (+50%) 2P / 3P / 4P
Lyon 20 / 24 (+23%) 15 / 19 (+30%) 13 / 16 (+21%) 13 / 18 (+35%) Néant
Toulouse 22 / 22 (+0%) 14 / 18 (+26%) 12 / 15 (+30%) 11 / 14 (+21%) 3P
Nice 22 / 26 (+19%) 18 / 20 (+12%) 16 / 29 (+83%) 15 / 17 (+14%) Néant
Nantes 17 / 21 (+24%) 13 / 16 (+21%) 12 / 15 (+30%) 11 / 14 (+22%) 2P / 3P / 4P
Strasbourg 19 / 23 (+20%) 14 / 17 (+24%) 12 / 16 (+38%) 11 / 16 (+42%) 2P / 3P / 4P
Montpellier 19 / 22 (+15%) 15 / 17 (+10%) 13 / 13 (+0%) 12 / 14 (+15%) 3P / 4P
Bordeaux 19 / 23 (+18%) 15 / 18 (+21%) 13 / 15 (+20%) 12 / 15 (+25%) 2P / 4P
Lille 23 / 23 (+2%) 15 / 19 (+24%) 13 / 17 (+30%) 13 / 15 (+16%) 3P / 4P
  • Sources :
  • Loyer de marché par pièces Smartloc

Sur-loyer meublé > 20% avec marché significatif

Micro-marché meublé = part des meublés 10 fois inférieure aux vides.

On remarque avec ce tableau que Paris, Lyon et Nice sont les meilleurs marchés pour le meublé en termes de liquidité, notamment les 3P de Nice qui surperforment, peut être au détriment d'un taux de rotation et de vacance qui va venir diminuer le rendement net.

Les autres villes ont surtout un marché liquide pour les studios meublés.

Pour certains biens, le meublé n'apporte pas de surloyer, notamment les studios à Toulouse et Nice.

Comment estimer le loyer de marché ?

Vous avez donc décidé d'investir par exemple dans un studio meublé à Bordeaux. Se pose la question épineuse du loyer de marché. Deux techniques permettent d'évaluer ce loyer : se fonder sur les valeurs historiques ou évaluer le marché avec une annonce "témoin".

Technique 1 : valeurs historiques de marché

Vous pouvez consulter plusieurs sources en ligne pour évaluer le loyer à partir des données historiques :

  • observatoire des loyers : depuis la loi ALUR des observatoires sont mises en place dans les principales villes de France. Alimentées par les agences, ils vont servir à la mise en place progressive de l'encadrement des loyers (déjà actif à Paris et à Lille). Le principal défaut de ces données est qu'elles regroupent essentiellement des moyennes de loyer en place, et non des valeurs de marché sur les locations récentes.
  • annonces en ligne : vous pouvez estimer la valeur de marché des locations récentes en consultant les annonces en ligne. Le principal défaut de cette méthode est le biais sélectif sur les annonces chères : par définition une annonce trop chère a plus de chances de rester en ligne et donc d'être sur-représentée sur un échantillon à un instant donné.

Technique 2 : évaluer la demande avec une annonce "témoin"

Cette technique un peu secrète est utilisée par de nombreux investisseurs chevronnés. Si vous souhaitez confirmer votre estimation de la demande locative sur un bien que vous avez sélectionné et pour lequel vous avez estimé un loyer de marché, le plus simple est de confronter votre estimation au marché réel.

Pour cela il vous suffit de créer une annonce sur Le Bon Coin, par exemple reprenant exactement les mêmes caractéristiques que le logement que vous vous apprêtez à acheter. Vous aurez ainsi une vision parfaite du nombre de contacts potentiels que cette annonce va générer.

L'expérience montre que pour avoir de manière certain des dossiers sérieux capables de signer in fine, il est nécessaire d'avoir au moins 5 contacts sur un bien standard comme le studio que nous avons pris pour exemple.

Le compte de résultat d'actif permet d'identifier l'impact de chaque poste de charges sur le rendement locatif. Le travail de l'investisseur est alors d'optimiser chaque ligne de coût.

Mathieu Chantalat, co-fondateur de Smartloc // Linkedin
Principaux postes de charges pour un actif de 400 000 euros, acheté avec 50 000 d'apports, détenu pendant 15 ans

Coût fixe de transaction
40k€ 25k€ d'économie potentielle

1° vendre le bien sans agence 2° acheter en neuf pour bénéficier d'une décote des frais de notaires

Emprunt bancaire
69k€ 10k€ d'économie potentielle

Passer par un courtie de crédit immobilier pour négocier votre prêt : Pretto

Assurance emprunteur
15k€ 7k€ d'économie potentielle

Passer par un courtier d'assurances pour souscrire à une assurance de prêt immobilier indépendante de la banque : Réassurez-moi

Gestion locative
24k€ 20k€ d'économie potentielle

Gérer en direct votre location via des solutions de gestion et de mise en location en ligne : gestion locative en ligne Smartloc

Impôts
54k€ 30k€ d'économie potentielle

Acheter dans le cadre d'un dispostif fiscal

Assurance loyer impayé
9k€ 5k€ d'économie potentielle

Souscrire à une garantie loyer impayé à taux réduits pour vous couvrir contre les risques d'impayés (2 ans de loyer en moyenne) : assurance loyer impayé Smartloc

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