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Mathieu Chantalat 15 octobre 2012 5 - Gérer son bien sans agence

Tout savoir sur l’engagement de caution

L’engagement de caution est un document aussi important que le bail signé avec le locataire. Nous avons donc souhaité vous rappeler les points essentiels de fond et de forme à respecter lors de sa rédaction.

Source : DVIDSHUB http://www.flickr.com/photos/dvids/

Caution simple ou solidaire?

Le cautionnement simple et très peu utilisé. Si vous choisissez ce cautionnement, vous devrez, avant tout appel à la caution, envoyer au locataire un commandement de payer via huissier; si et seulement si ce commandement reste infructueux, vous pourrez dès lors vous retourner vers la caution. Deuxième défaut du cautionnement simple, la nécessité de se retourner vers chaque garant si plusieurs se sont portés cautions.
Le cautionnement solidaire vous permet de demander au garant de se substituer au locataire dès le premier manquement de ce dernier et sans bénéfice de discussion. De plus si plusieurs personnes se sont portées cautions, le bailleur peut se retourner à sa convenance sur le garant de son choix et lui demander la totalité des som

mes dues par le locataire. Le cautionnement solidaire est donc à privilégier.

Dans quel cas le cautionnement est-il possible?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi « Molle » du 25 mars 2009, vous ne pouvez demander à un tiers de se porter garant de votre locataire si vous souscrivez une assurance garantissant les loyers. De plus la loi précise que si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

  • s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat
  • si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur

La première disposition a clairement eu un effet pervers puisque les assureurs refusent la plupart du temps d’assurer un bien dont le locataire ne rentre pas dans la case « CDI hors période d’essai », locataires qui auraient précisément besoin d’un garant.

En résumé: attention si vous souhaitez prendre une assurance, vous ne pouvez pas demander de caution. Pas de problèmes par contre si vous ne souhaitez pas en souscrire et que vous louez en tant que personne physique.

Caution à durée déterminée ou indéterminée?

Nous conseillons fortement de signer un acte de caution solidaire à durée déterminée, en fixant une date de fin d’engagement la plus lointaine possible, en pratique un engagement de neuf ans quand le bail signé est un bail vide d’une durée de trois ans, ou un engagement de trois ans quand le bail est signé meublé pour une durée d’un an.

La raison est simple, si vous signez un engagement de caution à durée indéterminée, le garant pourra le résilier unilatéralement à la fin de la période initiale du bail ou de son éventuel renouvellement. Il pourra par exemple cesser son cautionnement à la fin de la période initiale de trois ans d’un bail vide, alors même que le bail sera tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans.

Les mentions obligatoires de l’acte d’engagement

Cette partie doit retenir toute votre attention car elle détermine la validité de l’acte d’engagement. Un seul et unique manquement suffit à rendre cet acte nul.

Les mentions manuscrites suivantes doivent figurer dans l’acte :

  • le montant du loyer
  • les conditions de révision du loyer
  • la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’a le garant de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte
  • la reproduction du second alinéa de l’article 22-1 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

Vous devez enfin remettre un exemplaire du bail au garant.

Nous espérons que vous avez maintenant les idées claires sur cet acte fondamental de la location. N’hésitez pas à utiliser notre page contact si vous avez des questions, nous serons heureux de vous conseiller!

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