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Mathieu Chantalat 4 octobre 2013 7 - Actualités et Réglementation

La loi ALUR en 30 points

source : alejandro mallea http://www.flickr.com/photos/janoma/

Nous avons lu les 174 pages de la loi pour vous

Les députés ont adopté en première lecture le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dit projet de loi ALUR, présenté par Cécile Duflot. Ce projet de loi a fait l’objet de nombreux débats dans les médias. Néanmoins peu d’articles ont traité de l’intégralité des mesures prévues dans ce texte volumineux – plus de 174 pages qui ont fait l’objet de remarques acerbes des députés de l’opposition quant au choc de simplication annoncé précédemment.

Dans un souci de clarté et d’exhaustivité relative (nous ne traiterons pas des questions d’habitat indigne, de logement social, de copropriétés et de modernisation des politiques d’urbanisme), nous avons voulu ici vous fournir une synthèse claire et simple des modifications que le projet ALUR engendrera pour les bailleurs, agents et locataires dès 2014 :

Dispositions contractuelles des baux de location

  • extension des dispositions de la loi de 1989 régissant les locations vides aux locations meublées et notamment celles relatives à l’état des lieux, au dossier de diagnostic technique, aux clauses réputées non écrites, à la rémunération des intermédiaires, aux obligations des parties
  • introduction d’un bail type obligatoire, bail type dont les contours seront définis en Conseil d’Etat. Ce bail devra notamment indiquer le dernier loyer payé par le locataire précédent, le montant et la nature des derniers travaux effectués, le loyer médian de référence de la zone
  • introduction d’un état des lieux type, dont les contours seront définis en Conseil d’Etat
  • ajout des documents relatifs à l’amiante et aux installations électriques dans le dossier de diagnostic technique
  • possibilité pour le bailleur de demander 30% de pénalités au locataire en cas de non-paiement du dernier mois de loyer
  • possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire si ce dernier manque à son obligation de souscription. Les primes d’assurances pourront être refacturées par le bailleur au locataire
  • renonciation pour le bailleur à sa faculté d’indexer le loyer selon l’IRL après une année (contre 3 années pour les autres dispositions contractuelles)
  • dans le cas d’une colocation avec clause de solidarité, la solidarité d’un colocataire sortant (et son éventuel garant) prend fin au plus tard un an après son départ, ou dès l’entrée dans les lieux d’un nouveau colocataire si le bailleur a donné son accord
  • introduction d’une définition légale d’une location meublée avec liste des meubles obligatoires, à définir par décret
Encadrement des loyers
  • encadrement des loyers autour d’un loyer médian de référence fixé dans les zones tendues par type de logement et par zone géographique. Le loyer signé doit être compris entre un loyer de référence majoré (qui ne peut être supérieur de 20% au loyer médian de référence) et un loyer de référence minoré (qui ne peut être inférieur à 30% du loyer médian de référence)
  • si le bailleur souhaite louer au-dessus du loyer médian majoré, il peut justifier d’une contribution exceptionnelle de loyer (terrasses, vue, etc.), le locataire disposant d’un délai de trois mois après la signature de bail pour contester la réalité de ce complément de loyer
Garantie universelle des loyers
  • mise en place d’une garantie universelle des loyers au 1er janvier 2016, garantissant les bailleurs en cas d’impayés
  • cette garantie dont les contours restent à définir devrait être financée par une taxe sur les loyers à charge du bailleur et du locataire de l’ordre de 1% pour chaque partie
  • en l’état actuel de la loi, le cumul d’un garant solidaire et d’une assurance est impossible. Le projet de loi ALUR ne précise pas pour l’instant les conditions d’applications des cautions solidaires ou leur éventuelle disparition
Location saisonnière
  • dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, obligation pour le bailleur souhaitant louer son bien de manière saisonnière à des touristes de passage de demander le changement d’usage du local, changement soumis à autorisation
  • exemption de cette obligation pour le propriétaire louant sa résidence principale à des touristes de passage
  • dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, obligation pour le bailleur souhaitant louer son bien à des touristes de passage de manière répétée d’en demander l’autorisation à l’assemblée des copropriétaires
Professions immobilières
  • les honoraires des agents mandatés par la bailleur seront à la charge exclusive de ce dernier à l’exception des frais de rédaction de bail et d’état des lieux, qui pourront être refacturés au maximum à 50% au locataire et dont les montants maximum seront fixés par les préfectures
  • les agents immobiliers et administrateurs de biens intervenant sur une location auront obligation de transmettre les informations relatives au logement et au contrat de location aux observatoires des loyers
  • délivrance des cartes des professionnels de l’immobilier par les chambres de commerce et non plus par les préfectures
  • obligation de formation continue pour les professionnels titulaires de cartes
  • obligation pour les vendeurs de listes d’avoir l’exclusivité des locations proposées
  • création d’un conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont le rôle sera consultatif
  • création de commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières en charge notamment des procédures disciplinaires envers les professionnels
  • obligation de mentionner dans les annonces de vente le montant annuel des charges de copropriété payées par le vendeur
  • obligation de séparation des comptes bancaires du syndic et de la copropriété
  • forfaitisation des honoraires de syndic avec possibilité de facturations complémentaires pour des prestations spécifiques fixées par décret

De nombreuses dispositions donc, pour un projet de loi qui va profondément bouleverser le marché de la location. Si vous avez des questions spécifiques sur une des ces dispositions, notre équipe est à votre disposition à l’adresse suivante contact@smartloc.fr

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