Mathieu Chantalat
23 août 2016
Gestion locative en ligne

Optimiser son investissement locatif à Paris

Nous allons tenter dans cet article d’étudier l’ensemble des paramètres permettant d’optimiser un investissement locatif dans la capitale.

Une équation de rendement à multiples inconnues

L’équipe de Smartloc a réalisé pour le site Paris Estimation un calculateur simple de la durée d’amortissement d’un investissement locatif. Le tableau des dépenses permet d’isoler les principaux paramètres de votre investissement locatif, par ordre décroissant d’importance :

  1. La plus-value à la revente : c’est évidemment le principal paramètre à prendre en compte, d’autant plus que vous êtes endetté, vous bénéficiez d’un effet de levier important sur vos fonds propres investis. Il est important de rapporter l’évolution des prix à l’inflation. Pour avoir un historique des évolutions à Paris nous vous recommandons la page de MeilleursAgents. Elle vous permettra notamment de voir que malgré un historique très favorable depuis 30 ans, les prix sont tendanciellement en baisse depuis 2010.
  2. Les intérêts d’emprunt : c’est le deuxième poste à prendre en compte, il est important de réussir à négocier des taux bas en comparant les banques et en limitant les coûts annexes tels que l’assurance emprunteur. Nous vous recommandons le comparatif des taux immobiliers de Réassurez-moi, site sur lequel vous pourrez également trouver une assurance emprunteur en moyenne deux fois moins chère que le contrat de votre banque.
  3. Les charges de copropriété : c’est le point technique à vérifier avec grande vigilance avant d’acheter, surtout si vous comptez conserver le bien sur une courte durée. Des travaux de rénovation, de réfection de couverture, de renforcement de la structure peuvent gréver votre investissement de l’ordre de 5% de la valeur initiale du bien. Ces coûts seront compliqués à transférer au prochain acquéreur même si vous argumentez que les travaux lui bénéficieront tout autant qu’à vous. Soyez donc très attentif dans la relecture des PV d’assemblée générale, et n’hésitez pas à étudier en détail l’aspect général de l’immeuble.
  4. Les frais d’agence : dans le même ordre de grandeur vous pouvez économiser environ 5% du prix de votre bien à la revente en vendant de particuliers à particuliers. Notre équipe peut vous proposer au moment de la revente un devis à tarif très réduit pour diffuser vos annonces sur les portails immobiliers et recevoir les appels et les mails des personnes intéressées.
  5. Les frais de gestion et location : dernier point en cours de bail, la gestion avec garantie et mise en location vous coûtera environ 10% du loyer en passant par un administrateur de biens classiques type Foncia. Nous vous recommandons de passer par notre gestion locative en ligne pour économiser ces frais.

Choix du bien à acheter dans le cadre d’un investissement

Premier paramètre à prendre en compte et c’est selon nous le plus important, essayez d’investir dans un appartement parisien dans lequel vous pourriez à un moment de votre vie habiter. Cela vous permettra d’avoir un actif de secours en cas de problèmes, et surtout de limiter le risque de revente forcée. Il est en effet crucial de garder le bien un temps minimum, de l’ordre de 5-10 ans, pour amortir les coûts fixes et notamment les frais de notaire.

Deuxième paramètre à prendre en compte, le quartier : les rendements locatifs sont différents d’un quartier à l’autre, vous pouvez consultez pour cela la carte des rendements locatifs par quartiers parisiens que notre équipe a créée. Attention il n’y a souvent pas de miracles, plus le rendement proposé est élevé, plus le risque sur la valeur intrinsèque du bien est forte.

Dernier paramètre le type de bien. Tout dépend évidemment de votre budget mais sachez que grosso modo les studios sont plus rentables que les autres biens: le rendement brut moyen d’un studio à Paris est de 3,8% début 2016 quand les autres biens sont plutôt à 3%; attention cependant les studios sont les surfaces plus impactées par l’encadrement des loyers. Notre conseil de terrain après plusieurs dizaines de locations réalisées sur les trois dernières années : privilégier les biens avec un ratio surface/pièces faible. Les petits deux pièces de 30m², ou les petits trois pièces de 50m² sont souvent pris d’assaut par les locataires.

Fixation du loyer optimal

Notre équipe peut vous aider dans la fixation du loyer optimal, notamment en fonction des valeurs d’encadrement et de marché. Nous avons mis en place une carte ultra-précise par stations de métro, qui calcule le loyer moyen constaté depuis 12 mois sur les annonces de particuliers et de professionnels.

Il est important de fixer un loyer raisonnable dans la fourchette d’encadrement pour plusieurs raisons :

  • Vous respectez la loi et évitez de voir votre locataire contester le complément de loyer exceptionnel que vous aurez rajouté (voir à ce sujet notre analyse sur notre site de rédaction de bail).
  • Avec un loyer raisonnable vous diminuez le risque d’impayés, puisque par définition les mauvais payeurs se fichent du loyer. Vous avez par ailleurs plus de choix pour retenir un dossier éligible à l’assurance.
  • Vous augmentez la durée d’occupation des locataires qui sont plus enclins à rester longtemps dans un appartement à loyer de marché. Vous diminuez ainsi les coûts de relocation et le risque de vacances entre deux locataires (surtout que le préavis a été ramené à un mois seulement en zone tendue dont Paris).

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