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Mathieu Chantalat 16 janvier 2014 7 - Actualités et Réglementation

Honoraires d’agence : Cécile Duflot change les règles de la location avec la loi ALUR

 

 

Nous vous avions déjà parlé de la loi ALUR dans un précédent article, loi qui passera en séance publique au Sénat le 22 octobre. Face à l’encadrement des loyers ou la garantie universelle, une mesure pourtant déterminante pour l’équilibre du monde locatif est passée quasi inaperçue : la baisse des honoraires locataires.

Situation actuelle : le locataire paie la quasi-totalité des honoraires

Le locataire qui souhaite aujourd’hui louer un appartement présenté par une agence devrait s’acquitter d’honoraires équivalents à un mois de loyer grosso modo. Deux cas sont à distinguer :

  • en location meublée, les honoraires sont libres et l’agent mandaté par la propriétaire peut facturer qui bon lui semble. En pratique il très rare que l’agent demande au propriétaire de payer en l’absence d’un cadre législatif l’y obligeant. De facto seul le locataire rémunère l’intermédiaire, à hauteur d’un mois de loyer, somme fixée arbitrairement par usage mais qu’aucun texte n’impose
  • en location vide, la loi précise que « la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location […] est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ». En théorie seuls les frais de rédaction d’acte devraient être partagés entre propriétaire et locataire, les honoraires correspondant aux visites et à la recherche du locataire seraient quant à eux librement facturables à l’une des deux parties. En pratique les professionnels ont étendu cette obligation de partage à l’intégralité des honoraires, en vain puisque certains  propriétaires (la majorité?) refusent de payer, demandant des remises commerciales ou des avoirs sur les honoraires de gestion . En résumé le flou complet mais une chose est sure : le locataire paie

Quant aux honoraires d’état des lieux, ils ne peuvent pas être facturés aux locataires. Pourtant en pratique rares sont les intermédiaires facturant les propriétaires pour cette intervention; de facto si personne ne paie l’agent pour l’état des lieux, c’est que quelqu’un l’a payé avant, donc le locataire via ses honoraires. CQFD

Situation future : le locataire ne paiera que quelques centaines d’euros

Le projet de loi ALUR qui devrait rentrer en vigueur d’ici à la fin de l’année veut rééquilibrer la répartition des frais d’intermédiation qui comme nous l’avons vu sont essentiellement portés par le locataire. En pratique seuls les frais de rédaction du bail et d’état des lieux, prestations bénéficiant aux deux parties, pourront être partagés. Ces honoraires devraient être plafonnés par décret à quelque centaines d’euros.

EDIT du 16 Janvier 2014 : l’Assemblée Nationale a voté en deuxième lecture ce jour un amendement  réintégrant les frais de visites et de constitution du dossier dans le forfait à partager à moitié entre bailleur et locataire, forfait qui devrait être limité en fonction de la surface et de la localisation du bien.

EDIT du 1er août 2014 : après une attente interminable, les valeurs maximum d’honoraires ont enfin été publiées 14 mois après l’annonce de Cécile Duflot en conseil des ministres. L’agent immobilier missionné par le propriétaire ne pourra pas facturer plus de 15€/m² au locataire à Paris et proche couronne. Cette mesure rentrera en application à partir du 15 septembre 2014. Ces 15€/m² incluront la part correspondant à l’état des lieux. A noter que l’agent devra facturer un forfait au moins équivalent au propriétaire, même en meublé. Pour une analyse plus complète des valeurs maximum voir notre article d’août 2014

Le choix politique est clairement assumé par le ministère qui souhaite mettre fin à « la triple peine » des locataires dans les zones tendues : difficulté d’accès au logement, loyer élevé et honoraires d’agence proportionnels aux loyers.

L’émergence d’un nouveau type de service

Chez Smartloc, nous déplorons cette mesure dirigiste mais force est d’admettre que limiter la part des honoraires locataire est le seul moyen de contraindre les professionnels à facturer des bailleurs en position de force.

Nous sommes persuadés qu’il est toujours préférable que la personne qui demande un service rémunère le professionnel qui s’en charge. Ce sera le cas du propriétaire qui paiera une agence pour s’occuper de la recherche de son locataire (publicité, visites, constitution du dossier); mais également des locataires qui pourront toujours s’ils le souhaitent mandater un chasseur d’appartement pour les assister dans leur recherche.

Pour finir une interview intéressante de Cécile Duflot justifiant ces mesures

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