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Mathieu Chantalat 8 novembre 2017 Investissement locatif > Fiscalité

Déclaration fiscale en location vide : mode d’emploi complet

Régime réel ou régime micro-foncier ?

Différences entre les deux régimes

Lorsque vous louez un bien en location vide deux régimes sont possibles pour déclarer vos revenus fonciers nets, c’est à dire la différence entre les loyers perçus et les charges que vous avez eues : le régime réel ou le régime micro-foncier (forfaitaire).

Dans le cas du régime réel vous déclarez vos charges relatives à la location au réel, c’est à dire en déduisant de vos loyers perçus les charges que vous avez payées au titre du logement selon leur montant réel.

Dans le cadre du régime micro-foncier, une simplification déclarative vous est proposée puisque vous n’aurez pas à déclarer vos charges réelles, vous pourrez directement déduire un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers.

Ce système du micro-foncier est donc avantageux en terme de démarches, mais il est a privilégier uniquement si vos charges réelles sont inférieurs à 30% du loyer perçu. Si tel n’était pas le cas vous auriez intérêt à choisir le réel.

Nous allons voir quelles sont les conditions d’éligibilité aux deux régimes.

Conditions d’éligibilité

Revenus fonciers Régime réel Régime micro-foncier
Inférieurs à 15 000€ Possible sur demande Automatique
Supérieurs à 15 000€ Obligatoire Impossible

Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€ (loyer hors charges mensuel de 1250€) vous êtes donc automatiquement au régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%.

Vous pouvez opter pour le régime réel mais vous devrez déclarer sous ce régime pendant 3 ans (notamment pour éviter une optimisation fiscale en cas de grosses charges locatives sur une année seulement).

Si vos revenus fonciers annuels dépassent les 15 000€ vous êtes automatiquement au réel.

Quelles charges retenir en régime réel ?

Le calcul du revenu foncier imposable étant très simple en micro-foncier (70% des loyers encaissés), nous allons vous détailler ici le mode de calcul des charges en régime réel.

Le point crucial est évidemment de déterminer quelles charges sont déductibles et à quelle hauteur. Le code des impôts détaillent plusieurs catégories de charges locatives déductibles.

Frais d’administration d’administration et de gestion

Rentrent dans cette catégorie au titre de dépenses réelles déductibles :

  • les salaires et avantages en nature des gardiens et concierges
  • les honoraires de gestion locative
  • les honoraires d’agence pour la recherche d’un locataire et la signature d’un bail
  • les honoraires d’un comptable
  • les frais divers versés à des tiers pour administration de ses biens et son secrétariat
  • les frais de procédure contentieuses (avocats, huissiers)
  • les autres frais de gestion divers tels que les frais de correspondance, de publicité, de papeterie, etc.

Dans ce derniers cas des frais divers de gestion, les charges sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20€ par an et par bien.

Cas particuliers des frais de syndic

Les dépenses de gestion couvertes par la provision de charges de copropriété ne sont pas déductibles directement; elles le sont par le biais de la provision de charges de copropriété via un calcul séparé.

C’est notamment le cas des honoraires de syndic, qui sont donc bien déductibles.

Travaux

Les travaux engagés par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers quand il s’agit de travaux d’entretien ou de réparations.

Les travaux d’amélioration, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont quant à eux pas éligibles.

Comment définir le type de travaux ?

Le type de travaux étant crucial pour déterminer s’ils sont ou pas déductibles, l’administration fiscale a détaillé les définitions de chaque catégorie.

Travaux d’entretien et de réparations déductible

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.

Plusieurs exemples sont par ailleurs donnés pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation sur le site des impôts:

  • Remise en état de la toiture
  • Mise aux normes de l’ascenseur
  • Ravalement de la façade
Travaux d’amélioration non déductible

Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Est notamment considérée comme ayant pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision.

De nouveaux exemples sont fournis sur le site des impôts:

  • Installation d’une porte automatique d’ascenseur
  • Remplacement des canalisations au plomb
  • Reprise des fondations de l’immeuble

Cas particuliers de travaux étant à la fois d’entretien et d’amélioration

Lorsque les travaux d’entretien sont menés en même temps que des travaux d’amélioration, le tout forme un élément indissociable, considéré comme travaux d’amélioration et donc non déductible.

Par exemple si vous refaites l’électricité pour la mettre aux normes et profiter du percement des rainures pour refaire la peinture vétuste, le tout est considéré comme de l’amélioration.

Une exception est cependant prévue pour les appareils électroménagers neufs qui peuvent être sortis d’éventuels travaux de réparation d’une cuisine dans le cadre d’un entretien normal.

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductible

Contrairement aux travaux d’amélioration, cette dernière catégorie de travaux ne peut se confondre avec les travaux d’entretien. Il s’agit de travaux de construction ou démolition/reconstruction complète, d’augmentation des surfaces habitables d’un bien (transformation d’un garage ou de combles), ou des travaux de rénovation intérieure complète.

Comment évaluer les travaux déductibles ?

Comme nous l’avons vu dans la section précédente seuls les travaux d’entretien et de réparations sont déductibles.

Les travaux sont déductibles à proportion des dépenses réellement acquittées sur l’année fiscale – la référence est donc le paiement et non la facturation. L’intégralité des travaux et honoraires relatifs aux travaux sont déductibles. Sont également déductibles les acomptes payés sur une année fiscale donnée, même si les travaux sont versés l’année suivante.

Cas particuliers des dépenses locatives

Les dépenses locatives, c’est à dire celles incombant au locataire (en direct ou que vous devriez lui refacturer) ne sont en principe pas déductibles. Il s’agit en pratique de l’entretien courant du logement, tel que le remplacement des joints de salle de bains ou la vidange de la fosse septique .

Ces dépenses locatives peuvent relever soit des charges locatives (voir la liste complète) ou des réparations locatives (voir la liste complète).

L’administration fiscale a néanmoins introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :

  • les travaux liés à des vices de construction, des malfaçons ou des cas de force majeure
  • les dépenses en vue de faciliter la relocation du bien : si vous décidez de vitrifier le parquet endommagé par le précédent locataire pour améliorer les chances d’en retrouver un nouveau, cette dépense est déductible
  • les dépenses locatives (charges ou réparations telles que définies par les deux listes précédentes), avancées par le bailleur et non remboursées par un locataire indélicat sont déductibles au 31 décembre de l’année de son départ
Cas particuliers des travaux inclus de copropriété

De manière générale les précédents paragraphes se référaient aux travaux que vous auriez engagés à titre individuel, soit dans votre maison, soit dans votre partie privative si vous êtes en copropriété.

Il va de soi que les travaux engagés par le syndic et relevant de travaux d’entretien ou de réparation sont également déductibles au prorata de vos tantièmes. Le calcul est néanmoins beaucoup plus simple puisque le syndic va vous indiquer en fin de relevé de charges annuels le montant déductible (cf capture d’un relevé de charges ci-dessus).



Cas particuliers des travaux réalisés par le propriétaire

Dans le cas particulier ou le propriétaire réalise lui-même ses travaux, seul le coût des équipements et consommables (lavabo, peinture, protection, etc.) sont déductibles, il n’est pas possible de déduire un équivalent de la main d’oeuvre du propriétaire ou des ses proches l’ayant aidé (à part s’ils l’ont facturé par ailleurs via une entité séparée ou un prestation d’auto-entrepreneur par exemple).

Assurances

Assurance loyer impayé

Les primes d’assurance loyer impayé (voir notre garantie à 2% seulement) que vous payez pour garantir vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais annexes relevant de ces contrats et facturés par l’assureur ou le courtier : frais de dossier, frais de vérification des dossiers.

Sont a priori éligibles les garanties carence ou vacance locative que vous auriez pu souscrire via l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier (voir notre avis sur ces produits).

Assurance Propriétaire non Occupant (PNO)

L’assurance propriétaire non occupant (voir notre PNO à 63€/an seulement) couvre à la fois votre responsabilité civile de bailleur et les dégâts à vos biens qui ne seraient pas couverts par l’assurance multi-risques de la copropriété ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance concernant le remboursement de votre éventuel emprunt immobilier sont déductibles. Elles sont néanmoins traitées comme des frais annexes des intérêts d’emprunt et doivent donc être déclarées selon les mêmes modalités (cf notre paragraphe sur les intérêt d’emprunts ci-après).

Emprunt immobilier

Intérêts d’emprunt

Les intérêts des emprunts ayant servi à acquérir le bien sont déductibles. Le sont également les emprunts permettant de financer l’agrandissement, la reconstruction ou les travaux d’amélioration du bien en location (quand bien même les travaux d’amélioration en eux-même ne sont pas déductibles).

Il est par ailleurs possible de déduire ses intérêts d’emprunt lorsque le bien a été initialement acheté pour devenir la résidence principale du bailleur qui a ensuite décidé de le louer.

Frais annexes

Sont également éligibles au titre de la déduction des frais d’emprunt immobilier les frais annexes facturés par la banque et notamment :

  • les frais de dossiers
  • les frais de cautionnement bancaire
  • les primes d’assurance du prêt immobilier

Ne sont par contre pas déductibles les pénalités de remboursement anticipé de l’emprunt ou les pénalités en cas de retard de remboursement sur les échéances du prêt.

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