Mathieu Chantalat
27 mai 2012
Actualités

Ce que va (sûrement) changer le blocage des loyers à la relocation

Une des première mesures phares à venir annoncées par le nouveau gouvernement Ayrault est le blocage des loyers à la relocation. L’objectif poursuivi est de limiter la hausse des loyers dans les grandes agglomérations en indexant, lors du changement de locataire, l’augmentation du loyer à l’évolution de l’IRL. En d’autres mots, quelque soit votre locataire, votre loyer évoluera in fine selon cette indice (si vous avez évidemment la chance de rentrer dans les critères prévus par le décret à paraître)


Il faut tout d’abord noter que cette initiative n’est qu’une extension d’une loi déjà existante, la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dite « Loi Malandain-Mermaz », qui limitait notamment l’augmentation demandé lors d’un renouvellement par le propriétaire d’une logement dont le loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage .

Le choix de fond fait par le gouvernement de privilégier la fixation d’un prix par l’Etat plutôt que par le marché sera sûrement largement discuté dans les mois à venir. Sans rentrer dans ces considérations politiques, et en attendant les détails des textes législatifs à venir, voici les conséquences mécaniques que nous attendons a priori de cette mesure :

L’offre de biens à louer va diminuer
  • Les propriétaires se tourneront vers les locations à la semaine, dont les prix pratiqués sont libres.
  • Avec des prix qui ont largement augmenté ces dernières années, les rendements locatifs ont rapidement baissé atteignant des niveaux très faibles (de l’ordre de 3%) qui ne pourront de facto plus remonter (à part évidemment si les prix baissent). Beaucoup de propriétaires préféreront vendre, ou pire garder leurs logements vacants en privilégiant la souplesse de choisir le moment de vendre par rapport au faible rendement de leur bien
  • Le marché de la construction porté par l’investissement locatif va probablement ralentir, étant donné les coûts élevés d’achat dans le neuf, dus notamment au prix du foncier, qui ne se sont pas pour l’instant ajustés à cette nouvelle donne
Les conditions d’accès à la location ne vont pas s’améliorer pour les locataires
  • Il faut espérer que le décret à paraître pour la rentrée, intégrera les éventuels travaux, réalisés par le propriétaire ua départ du locataire, pour déplafonner l’augmentation (la loi Malandin-Mermaz prévoyait une augmentation équivalente à 15% des travaux réalisés). Le risque évidemment est que les propriétaires renoncent à faire des travaux, ne pouvant amortir l’investissement par une hausse du loyer.
  • Il faut également espérer que les biens manifestement sous-louées pourront toujours bénéficier d’une option de retour au prix de marché, sinon le risque est réel de voir se développer des dessous de table ou droit d’entrée en cash, demandés par les agents ou les propriétaires lorsque qu’un bien 20 ou 30% sous le prix de marché sera mis en location.

En résumé il nous semble difficile de voir l’intérêt de cette mesure pour le marché de la location.
Nous pensons plutôt que l’objectif poursuivi par le gouvernement est de protéger les locataires d’une répercussion par les bailleurs de la hausse vertigineuse des prix à l’achat. Il faut en effet rappeler que depuis 2000, les niveaux de prix se sont complètement décorrélés du revenu des ménages. Le graphique ci-dessous réalisé par Jacques Friggit (Retrouvez ces analyses ici) représente le ration prix sur revenu des ménages; ce ration augmente très fortement à partir de l’année 2000.


En coupant le marché de la location de cette tendance haussière, le gouvernement choisit de laisser seuls les propriétaires dans ce qui pourrait s’apparenter à une bulle immobilière.

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