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Mathieu Chantalat 24 janvier 2017 2 - Dossier Assurance Loyer Impayé

Assurance Loyer Impayé : fiche d’aide à la souscription

Plusieurs contrats présentés sur notre comparateur d’assurance loyer impayé n’incluent pas la vérification du dossier locataire par la compagnie d’assurance (Insured et Interassurances notamment). Insured a un module de test poussé avant souscription mais nous avons quand même créé cette fiche technique qui détaille tous les pièges à éviter. L’objectif est de ne pas subir une déchéance de garantie en cas d’impayés en cours de bail.

Démarrons !

Définition des revenus à prendre en compte

C’est le point le plus important et le plus piégeux : la définition des revenus à prendre en compte pour le calcul du ratio de solvabilité.

Pour les salariés ou les fonctionnaires

La plupart des contrats ne proposant pas la vérification du dossier, notamment la garantie Insured et la garantie Interassurances, ne prennent pas en compte les revenus exceptionnels et/ou non contractuels.

En pratique le salaire brut est composé en haut de la fiche de paie du brut contractuel de base, auxquels s’ajoutent éventuellement des heures supplémentaires, des primes, des indemnités, des remboursements de frais. Vous ne devez pas prendre en compte ces revenus supplémentaires non récurrents mais seulement le salaire net provenant du brut contractuel.

Deux cas sont donc possibles :

  • Il n’y pas de primes ou d’indemnités sur la fiche de paie, le salaire net à payer est calculé à partir du brut contractuel => vous pouvez retenir ce salaire net à payer comme revenu de référence pour le ratio de solvabilité.
  • Il y a des primes ou des indemnités non contractuelles et non récurrentes sur la fiche de paie => dans ce cas il vous faut recalculer le salaire net à payer à partir du brut contractuel seulement. Nous vous recommandons pour cela d’utiliser un simulateur pour recalculer ce net à partir du brut contractuel, simulateur disponible par exemple au lien suivant.

Pour bien comprendre voici un tableau avec un exemple pour chaque cas :

Lignes sur la fiche Sans revenus exceptionnels Avec revenus exceptionnels
Salaire brut de base 3500 € 2686 €
Primes exceptionnelles 0 1523 €
Salaire net à payer 2616 € 3479 €
Salaire à retenir pour la garantie 2616 € 2068 €

Comme vous le voyez sur ces deux exemples, le premier salarié à un revenu net à payer plus élevé que le deuxième mais en réalité son revenu à retenir pour la garantie est plus grand.

Une fois que sur chaque fiche de paie vous avez identifié le salaire net à retenir, vous devez prendre la moyenne sur les 3 dernières fiches de paie précédant immédiatement la signature du bail.

Une fois cette moyenne calculée vous pouvez l’indiquer dans notre outil de test, ou faire le ratio directement à partir de la liste des critères fournie pour chaque contrat, en divisant cette moyenne par le loyer charges comprises. Le ratio doit être supérieure à celui demandé par l’assurance (35% dans le cas d’Insured, 37% dans la cas d’Interassurances).

A noter que certaines primes récurrentes, notamment chez les fonctionnaires, sont prises en compte par les compagnies : 13ième mois, prime d’ancienneté, n’hésitez pas à nous poser vos questions par mail en cas de doute.

Pour les indépendants

Pour les indépendants (dirigeants salariés ou non salariés, professions libérales, auto-entrepreneur), les seules preuves de revenus sont les deux derniers avis d’impôts. Les comptes de résultats, fiches de salaires, attestation de rémunération ne sont pas retenues car trop facilement manipulables par le candidat.

Il vous faudra donc récupérer les deux derniers avis, et calculer la moyenne des revenus nets imposables avant éventuel abattement (les revenus en haut de la feuille). Nous en profitons pour vous rappeler que l’authenticité des revenus indiqués sur l’avis d’imposition est facilement vérifiable sur le site des impôts au lien suivant.

Pour les retraités

Vous pouvez soit vérifier les revenus sur les deux derniers avis d’impôts comme pour un indépendant, ou prendre la moyenne des revenus indiqués sur les derniers bulletins de pension.

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Allocations éligibles

Aux revenus nets imposables calculés précédemment, s’ajoutent d’éventuelles allocations qui sont éligibles.

Cette liste n’est pas exhaustive, nous vous invitons à vous reporter à la liste des critères de chaque contrat, sachant qu’Insured vous proposera un outil de contrôle de la solvabilité poussé qui vous permettra notamment de renseigner chaque allocation. Voici les principales allocations retenues :

  • Allocations familiales
  • Allocations logement
  • Allocations adulte handicapé

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Vérification des justificatifs

Sans rentrer dans une vérification approfondie sur l’authenticité des pièces (nous avons créé une fiche spécifique quasi-exhaustive au lien suivant), il vous faudra être attentif sur certains points pouvant entraîner une déchéance de garantie.

Le point le plus important est de vérifier que le locataire n’a pas de saisies sur salaires sur ces fiches de paie. La présence d’une saisie ou d’une retenue même mineure entraîne l’inégilibilité du dossier.

Sur les vérifications de base nous vous recommandons par ailleurs de vérifier les avis d’imposition sur le site des impôts, et de vérifier également l’existence de la société qui emploie le salarié sur le site du greffe.

Sachez que l’assureur vous couvrira même si le dossier s’avère falsifié (sauf évidemment si les faux sont grossiers). Vous n’êtes pas censé être un expert de la détection de fraude.

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Complétude du dossier

Il est nécessaire de rassembler toutes les pièces demandées par l’assureur sans exception. Voici notamment les points à bien respecter :

  • récupérer les 3 dernières fiches de paie précédant immédiatement la date de signature du bail.
  • récupérer le dernier avis d’impôts et non pas la déclaration, les 4 pages et non pas seulement la première.
  • récupérer le contrat de travail ou l’attestation employeur mais dans ce cas elle doit dater de moins de 30 jours à la signature du bail et préciser que le locataire est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée, qu’il n’est ni en période d’essai, ni en période de préavis, ni en période de licenciement ainsi que le montant de son salaire net annuel et sa date d’embauche.
  • récupérer les pièces d’identité de tous les colocataires (pas seulement de ceux ayant des revenus).
  • dans le cas d’un étudiant, une simple copie d’écran ou mail de confirmation d’inscription ne suffit pas, il faut une carte étudiante ou une attestation.
  • Pour les fonctionnaires n’ayant pas de contrat de travail, récupérer une attestation ou un arrêté de titularisation.

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Checklist lors de l’entrée dans les lieux

Il est nécessaire de signer un bail conforme loi ALUR avec une clause de solidarité et une clause résolutoire. Nous vous recommandons pour cela notre module de rédaction du contrat de location.

Vous devez lors de l’état des lieux récupérer le chèque du premier loyer (éventuellement au prorata), un chèque de dépôt de garantie, et l’attestation d’assurance habitation. N’acceptez pas de paiement en espèces ou de virement qui risque de ne jamais arriver sans quoi vous risquez une déchéance.

Pour l’acte de caution solidaire vous pourrez le trouver en annexe de notre modèle type de bail de location. il est important de bien le faire signer en présence du garant pour éviter tout risque d’usurpation d’identité, et de vérifier que le garant recopie bien les mentions manuscrites obligatoires. Si le garant ne peut vraiment pas se déplacer, nous vous recommandons de lui demander de faire authentifier sa signature en mairie et de vous scanner ou de vous envoyer l’acte de caution authentifié.

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