Mathieu Chantalat
8 mai 2016
Assurance loyer impayé

Assurance loyer impayé : comment ça marche ?

Vous souhaitez vous garantir contre les loyers impayés de votre locataire mais vous ne comprenez pas exactement comment fonctionne la prise en charge en cas de sinistre ?
Nous allons vous expliquer concrètement quel est le périmètre d’intervention d’un assureur (assureur que vous pouvez choisir sur notre comparateur d’assurance loyer impayé).

Le précontentieux avant le tribunal

Le précontentieux est la période des 2 mois suivants le premier incident de paiement. Pendant cette période, vous êtes directement responsable de trouver une solution à l’amiable avec votre locataire, avec pour objectif de résoudre rapidement le problème.
L’assureur vous demande la plupart du temps deux actions minimum :

  • adresser une première lettre de relance dans les 15-30 jours suivants l’incident de paiement (concrètement la date à laquelle le locataire aurait dû payer)
  • adresser une mise en demeure par RAR dans un délai de 30-50 jours suivants l’incident de paiement
  • déclarer le sinistre à l’assureur dans un délai de 60-70 jours en lui transmettant un dossier complet (copie des pièces justificatives, copie des courriers de relance, décompte, etc)

Rien ne vous empêche en parallèle de relancer le locataire par mail et téléphone; d’expérience une situation d’impayé qui s’installe après 2 mois est très difficilement solvable, il est grandement préférable de convaincre le locataire de payer ou partir rapidement s’il se trouve en situation délicate.

Le contentieux géré par l’assurance

Une fois le dossier de sinistre transmis, l’assurance va étudier les pièces justificatives et vous confirmer que vous êtes bien pris en charge. A partir de cet instant c’est l’assurance qui va poursuivre le locataire, après vous avoir fait signer une quittance subrogative. Elle lui permet de justifier qu’elle vous a indemnisé pour les loyers impayés et que vous lui déléguez donc la créance du locataire.
La procédure contentieuse devant le tribunal est prise en charge par l’assurance et se déroule habituellement dans le timing suivant:

  • Délivrance d’un commandement de payer par huissier
  • 2 mois plus tard : si absence de paiement assignation devant le tribunal d’instance
  • 2-6 mois plus tard : audience devant le tribunal
  • 1-5 mois plus tard : décision du juge
  • 1-5 mois plus tard : ordonnance de référé condamnant au remboursement et à l’expulsion
  • 2 mois plus tard : tentative d’expulsion
  • 2 mois plus tard : si échec de la première tentative, recours à la force publique pour expulsion (impossible du 1er novembre au 1er avril)

En pratique la procédure dure 24 mois pendant lesquels vous êtes remboursé et où vous n’avez théoriquement rien à faire puisque que c’est l’assureur qui poursuit le locataire.
L’assurance loyer impayé vous affranchit donc de cette procédure lourde et complexe, des frais qu’elle engendre (plusieurs milliers d’euros d’avocat et de frais d’huissier), et des loyers impayés qui ne sont souvent pas récupérés à l’issue de la procédure, qui rappelons-le dure en moyenne 24 mois.

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